Ook een winkelcentrum heeft een identiteit

Winkelcentra waren ooit de trots van een gemeente, maar zijn nu meer dan eens vergane glorie. Veel gemeenten willen de neerwaartse spiraal van leegstand stoppen door een herstructurering van zo’n winkelgebied. Maar hoe pak je dat aan? De Rijswijkse wethouder Armand van de Laar (D66, Ruimtelijke Ordening) wist bedrijven, eigenaren en omwonenden mee te krijgen in een nieuwe visie op In de Bogaard, ooit een icoon van het moderne winkelgenot. ‘Zo’n gebied heeft een ziel. Dat moet je niet onderschatten.’

Prijsgeven

In de jaren zestig waren er in Nederland twee echt moderne winkelgebieden, het Utrechtse Hoog Catharijne en In de Bogaard. Het winkelcentrum in Rijswijk werd gebouwd in de echte modernistische stijl, met een winkelpromenade naar voorbeeld van de Rotterdamse Lijnbaan en royale parkeervoorzieningen. In de Bogaard had lange tijd een bovenregionale aantrekkingskracht, maar moest in de loop van de jaren steeds meer terrein prijsgeven aan andere winkelgebieden. Het winkelcentrum werd in de afgelopen decennia een aantal keren verbouwd, maar het kon de neergang niet stoppen.

Structureel

De oplossing moest meer structureel zijn dan een nieuwe verbouwing, concludeerde het gemeentebestuur al snel. Wethouder Van de Laar: ‘Meer dan dertig procent van de winkelruimte stond leeg, en het ging nog steeds in een dalende lijn. De omzet voor ondernemers liep steeds verder terug. Dat komt deels door het internetwinkelen, maar het verdwijnen van de V&D heeft ook niet geholpen. Bovendien is het gedateerd, met inrichting en horeca die zich niet op tijd hebben vernieuwd.’ De gemeente zette daarom in op een verkleining van het winkelgebied, en meer ruimte voor wonen, vergroening en andere publieke functies. De cluster aan bebouwing moet grotendeels worden afgebroken, en daarvoor in de plaats komen woongebouwen met een winkelplint en een royale, groene openbare ruimte met cafés en restaurants. ‘Daarmee lossen we ook andere vraagstukken op. Het verkeer in de omgeving van het winkelcentrum loopt vast, en er is in Rijswijk een structureel tekort aan woningen. Dit plan levert minimaal 2000 woningen op, en we kunnen een aantal goede verkeersmaatregelen nemen.’

Investeren

Toch mislukken dit soort projecten regelmatig. Zeker in een winkelgebied met meerdere gebouweigenaars is het lastig om alle ondernemers achter een plan te krijgen. ‘Je vraagt ook wat van ze. Voor eigenaren is het ook een risico om fors te investeren in een plan, terwijl in deze sector ook flinke klappen vallen. Het vergt veel gesprekken en bezoeken, waarin we als gemeente perspectieven hebben geschetst. Uiteindelijk was het belangrijk dat we ook nieuwe pioniers de gelegenheid hebben gegeven om in In de Bogaard aan de slag te gaan, bijvoorbeeld door een kantoorpand te verbouwen tot woningen. Toen raakten ook anderen geïnteresseerd, en is het balletje gaan rollen. Wat ook meehielp was een actieve winkeliervereniging. Zij zagen in dat de oude manier weinig toekomst had, maar hadden ook ondernemers die graag iets nieuws wilden.’

Identiteit

Maar behalve de winkeliers en eigenaars moest ook de Rijswijkse bevolking worden overtuigd. De gemeente begon daarom met het informeren van de omwonenden en de gemeenteraad. ‘Daarbij viel meteen op dat je de emotionele binding met zo’n winkelgebied niet moet onderschatten. Mensen kijken toch naar In de Bogaard met een zeker sentiment: het kan wel weer worden wat het ooit was. Maar de goede tijden van vroeger komen echt niet meer terug. Maar het betekent niet dat het bestaande gebied waardeloos is geworden. Het heeft een identiteit, het is niet zielloos. Dat kan ook een hele goede basis zijn om iets nieuws te beginnen. Uiteindelijk hebben we met die gedachte de omwonenden en de raad ook meegekregen.’

Paraplu

Volgens Van de Laar is het bij een dergelijk proces belangrijk dat de gemeente het voortouw neemt. ‘De details moeten worden ingevuld door de partijen zelf, maar wij bewaken de grote paraplu daaroverheen. Het is een flinke puzzel, maar het moet voor alle partijen uiteindelijk wel duidelijk zijn waar ze aan toe zijn. Je moet een kader hebben, bijvoorbeeld over de bouwhoogte, of over voorzieningen en wanneer die beschikbaar zijn. En je moet duidelijk en helder zijn over de planning.’

Bijsturen

Uiteindelijk zal het winkelgebied worden teruggebracht van circa 60.000 vierkante meter winkeloppervlakte naar iets meer dan de helft. Inmiddels zijn de eerste werkzaamheden aan de openbare ruimte begonnen, zijn de eerste transformaties in uitvoering en beginnen eind van het jaar de sloopwerkzaamheden aan de voormalige V&D. De plannen blijven wel flexibel, zegt Van de Laar. ‘We zijn de komende 8 tot 10 jaar nog bezig, en er kan in deze markt nog veel veranderen. Daar houden we ruimtelijk rekening mee. Bijsturen moet kunnen.’