Handel in ‘warme grond’ probleem gemeenten

Grondspeculanten hebben bij bijna zeker 47 gemeenten gronden opgekocht, in vele kleine percelen opgesplitst en als ‘warme grond’ doorverkocht. Voor gemeenten – en nieuwe eigenaren – kan die versplintering heel ongunstig uitpakken.

Waardestijging
Uit een onderzoek van bureau Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling blijkt dat minstens vijftien bedrijven actief zijn in het opkopen en versplinteren van landbouwgronden aan de rand van gemeenten. Na de aankoop worden de aangekochte percelen kadastraal opgesplitst in kleine percelen van bijvoorbeeld 100 m², 250 m² of 1.000 m². En na de splitsing worden de percelen als ‘warme’ gronden aan particuliere beleggers verkocht. Bij sommige locaties is er zelfs sprake van meer dan 350 eigenaren. Zij vielen voor de verleiding als kleine beleggers te kunnen meeprofiteren van de waardestijging van die grond bij bestemmingsplanwijzigingen.

Kopers betalen minimaal 2,5 maal de door de bedrijven betaalde prijs, zo wordt duidelijk uit gedeponeerde aktes. Bij de ontwikkeling van het gebied zouden de kopers de investeringen kunnen terugverdienen. Na een bestemmingsplanwijziging door de gemeente, zo is de filosofie, stijgt immers de waarde.

Bestemmingswijziging
De vraag is volgens Krisitian van de Laar van Metafoor of de verwachte bestemmingswijziging zich überhaupt wel zal voordoen. ‘De bedrijven baseren zich op openbare stukken van gemeenten en provincies, zoals structuurvisies. Op basis van dergelijke informatie – bijvoorbeeld de aanwijzing als zoekgebied – wordt gesteld dat de gronden potentierijk zijn voor een bestemmingswijziging. Een garantie kan echter nooit worden gegeven. De informatie die de bedrijven verstrekken is vaag en soms achterhaald’, waarschuwt hij. Een aantal gemeenten – waaronder Edam-Volendam, Berkelland, Roosendaal en Helmond – stelt dat, behoudens uitzonderingen, de gronden geen bestemmingswijziging zullen ondergaan.

Niet rendabel
Zelfs als de mogelijkheid van een bestemmingswijziging op zich reëel of aanwezig is, dan kan de versplintering van de gronden zelf een sta-in-de-weg zijn om tot een bestemmingswijziging over te gaan. De hoge aankoopprijs kan voor gemeenten volgens Van de Laar juist een reden zijn het gebied niet tot ontwikkeling te brengen.

Op het moment van ontwikkeling moeten gemeenten namelijk rekening houden met een groot aantal eigenaren. ‘Dat kan belemmerend werken bij de ontwikkeling. Zo kan het voor de gemeenten noodzakelijk zijn om een exploitatieplan op te stellen. Vanwege de vele eigenaren leidt dat tot hoge kosten en mogelijk vele procedures’, stelt de onderzoeker. Het is volgens hem aannemelijk dat een gemeente zich niet geconfronteerd wil zien met een verwervingsprijs die zodanig hoog is dat de gehele ontwikkeling niet meer rendabel is te maken.

Procedurekosten
Een gemeente kan uiteraard wel besluiten om de gronden te onteigenen. Maar ook dat is geen gemakkelijke opgave. Eerst zal de gemeente moeten proberen de gronden minnelijk te verwerven. ‘Dat betekent het voeren van gespreken, het doen van biedingen, het bijhouden van logboeken en dit alles met een zeer groot aantal eigenaren die verspreid door Nederland wonen. Indien al de conclusie is dat de gemeente er minnelijk niet gaat uitkomen en een Koninklijk Besluit tot onteigening wordt verkregen, dan zal zij een groot aantal gerechtelijke procedures moeten gaan voeren. Dit kost de nodige tijd maar zal ook de nodige inzet van deskundigen vragen. De procedurekosten van al deze onteigeningen dienen als plankosten in het exploitatieplan te worden opgenomen’, aldus Van de Laar.

Alternatieve locaties
Gemeenten zullen zich de vraag moeten gaan stellen of ze in die gebieden iets willen gaan doen en met de eigenaren of – in geval van terugkoop – de bedrijven aangaan, dan wel of naar alternatieve locaties gaan zoeken. Slechts in drie à vier projecten zetten gemeenten hun plannen in elk geval gedeeltelijk door, zo leert de inventarisatie van Van de Laar.

Lees het volledige artikel in Binnenlands Bestuur nr. 10 van deze week (inlog)