of 64621 LinkedIn

Erfpacht als middel tegen grondspeculatie

Er zouden in ons land zo’n miljoen huizen bij moeten komen. Tegelijkertijd is er onzekerheid over de bevolkingsontwikkeling en er is het vraagstuk van de kwalitatieve woningbehoefte: eengezins- of meergezinswoningen, groter of ­kleiner? Binnenstedelijk bouwen kan beperkt en de bodemkwaliteit levert in. Dat betekent nadenken over bouwen in uitleggebieden. En daarmee staat volgens Johan de Kruijff, Universitair docent Bestuurskunde aan de Radboud Universiteit, grondpolitiek en -gebruik weer op de agenda.

Er zouden in ons land zo’n miljoen huizen bij moeten komen. Tegelijkertijd is er onzekerheid over de bevolkingsontwikkeling en er is het vraagstuk van de kwalitatieve woningbehoefte: eengezins- of meergezinswoningen, groter of ­kleiner? Binnenstedelijk bouwen kan beperkt en de bodemkwaliteit levert in. Dat betekent nadenken over bouwen in uitleggebieden. En daarmee staat volgens Johan de Kruijff, Universitair docent Bestuurskunde aan de Radboud Universiteit, grondpolitiek en -gebruik weer op de agenda.

Lange termijn

Grondgebruik voor de gebouwde omgeving betekent dat er voor lange termijn beslag wordt gelegd op deze grond. Zeker 3,5 miljoen woningen in Nederland staan er al tussen de 50 en 100 jaar. Dat aantal is in de afgelopen 10 jaar met slechts 1 procent afgenomen. Dat maakt herontwikkeling of functieverandering van die woningvoorraad moeilijk. Daarbij spelen emotionele redenen – mensen zijn gebonden aan hun vertrouwde buurt – maar ook zakelijke redenen rondom eigendomsverhoudingen en de waarde van de onderliggende grond een rol.

 

Knelpunt

Met de opkomst van nieuwe – meer flexibele – bouwtechnieken lijkt het dat opbouwen, weer afbreken en elders weer opbouwen van woningen makkelijker en minder milieubelastend kan zijn. Dat veronderstelt wel dat er geen economische motieven overblijven om woningen leeg te laten staan. En daar zit met het huidige denken over grondpolitiek nu juist een knelpunt. De eigenaar van de grond verliest geld wanneer bij functieverandering van een woonwijk de grond weer een natuuur- of waterbergingsfunctie of een agrarische bestemming krijgt. Immers, grond bestemd voor bebouwing is meer waard dan grond voor andere doeleinden.

 

Herbezinning

Omdat er veel onzekerheid  is over de kansen en risico’s bij woningbouw in nieuwe uitbreidingsgebieden, is herbezinning op grondpolitiek en de gevolgen van functieverandering van grond wenselijk. Centrale vraag daarbij is wat te doen om het extra ruimtebeslag voor de komende 10 jaar op de lange termijn (50+ jaar, of korter indien nodig) makkelijker van functie te laten veranderen zonder al te hoge kosten? Het ruimtebeslag van de huidige gebouwde omgeving blijft buiten beschouwing omdat het moeilijk is om eenmaal gevestigde rechtsverhoudingen te veranderen.

 

Bovenmatige winstverwachtingen

Het huidige grondbeleid van gemeenten is veelal passief en faciliterend, mede als gevolg van de bovenmatige winstverwachtingen rondom grondexploitatie die, na de financiële crisis van 2008, niet meer reëel waren. Gevolg van dat passieve beleid is dat er alle ruimte is voor de markt om strategische grondposities op te kopen en zo een sterke onderhandelingspositie richting gemeente te verkrijgen. Niet alleen de gemeente merkt dat, maar ook potentiële kopers zijn daarmee afhankelijk van die marktpartijen en betalen hoge prijzen voor grond en bebouwing. Op de korte termijn lijkt er allemaal niet veel aan de hand: in de neo-liberale filosofie doet de markt gewoon zijn werk.

 

Actief grondbeleid

Via de Wet voorkeursrecht kan de gemeente een actieve rol in het grondbeleid nemen. Dat kan het bereiken van maatschappelijke doelen vergemakkelijken. Maar alleen actief grondbeleid in combinatie met verkoop van grond is eigenlijk meer van hetzelfde. Het lost de problemen die kunnen ontstaan bij eventuele toekomstige functieveranderingen niet op omdat de waardeontwikkeling van de grond maar ook de versnippering van eigendom van de grond in stand blijft.

 

Erfpacht

Het aloude instrument van erfpacht kan een oplossing bieden in dit dilemma. Als de grond in handen is van de samenleving, dan is het uiteindelijk makkelijker om toekomstige functieverandering te realiseren omdat de ongerealiseerde waardestijging van de grond geen rol meer speelt bij de besluitvorming. De gemeente waardeert bezittingen en ook grond volgens de huidige boekhoudregels op basis van de oorspronkelijke kostprijs of lagere marktwaarde. Dat betekent dat bij waardestijging van bezittingen geen winst maar een zogenaamde stille reserve ontstaat. Pas bij daadwerkelijke verkoop ontstaat een boekwinst of eventueel -verlies en komt er geld op de bankrekening.

 

Waarderisico

Een erfpachtconstructie draagt bij aan het tegengaan van grondspeculatie en heeft voor de gebruiker van de grond als voordeel dat er geen financiering voor aankoop van grond nodig is. Daar staat een jaarlijkse kostendekkende vergoeding tegenover, die ook invloed kan hebben op de leencapaciteit voor een hypotheek. Bij overdracht van het vastgoed speelt onder erfpacht de waarde van de grond geen rol meer: de prijs van de grond ligt vast via de erfpachtconstructie en dat voorkomt dat de koper een waarderisico gaat lopen op de ondergrond van de woning of het bedrijfspand. Omdat de gemeente als eigenaar de grond tegen historische kosten in de boeken heeft staan, is er daar ook geen waarderisico.

 

Lees het hele artikel in Binnenlands Bestuur nummer 20, 29 oktober 2021

Verstuur dit artikel naar Google+

Gerelateerde artikelen

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reactie op dit bericht

Door de vries op
1977, kabinet den Uyl gevallen over:

Het vierde onderwerp betrof de grondpolitiek. Door grondspeculaties werd grond steeds duurder en daardoor stegen bijvoorbeeld de kosten voor woningbouw. Om dat te beperken, dienden gemeenten een voorkeursrecht te krijgen bij grondaankoop. Verder moesten eigenaren bij onteigening niet op basis van de waarde in het vrije economische verkeer worden schadeloosgesteld, maar volgens de gebruikswaarde van de grond.

(Zie Wikipedia)

Niks nieuws onder de zon.
Door Wim Vreeswijk (Financieel adviseur) op
Ik dacht dat we er eindelijk nou eens, na 40 jaar soebatten, af waren van deze overheidsbemoeienis in o.a. Utrecht die alleen maar ongewenste bemoeienis en hinder veroorzaakte voor de eigenaar-bewoner. Het enige positieve zeer kleine voordeeltje was dat het erfpachtcanon jaarlijks aftrekbaar was, maar daar had je het wel mee gehad..
Door p op
' De eigenaar van de grond verliest geld wanneer bij functieverandering van een woonwijk de grond weer een natuuur- of waterbergingsfunctie of een agrarische bestemming krijgt' In neo liberale filisofie heet dat ondernemersrisico...zie het probleem niet. Sterker nog paar keer zo'n functieverandering doen als gemeente is een een zegen voor de grondprijs...
Door Spijker (n.v.t.) op
Erfpacht is verworden tot een ordinair verdienmodel van gemeenten, vooral in Amsterdam. Het biedt geen voordeel aan kopers, hooguit kunnen ze misschien iets gemakkelijker geld lenen. De erfpachtcanon wordt over het algemeen afgestemd op de grondwaarde. Als je vervolgens tussentijds het recht wil/moet afkopen ben je opnieuw aan de beurt en ben je een vermogen kwijt. Het heeft vooral voordelen voor gemeenten.
Door Rens Smid (Nadenker) op
Als ik naar de erfpacht in Amsterdam kijk, vraag ik me af wie de grootste speculant is ...

Vacatures

Van onze partners

De nieuwste whitepapers