‘Eigen’ haard goud waard

Investeerder en starter in competitie
Sinds 1 januari 2021 betalen particuliere investeerders 8 procent in plaats van 2 procent overdrachtsbelasting. Dat geldt voor woningen waarin de investeerder niet zelf gaat wonen. Veel particuliere investeerders sloegen in de laatste maanden van 2020 nog hun slag door woningen eerder te kopen om zo nog te profiteren van het lagere tarief. Daarmee stijgt ook hun aandeel in het aantal gekochte woningen in heel Nederland. In de G4 (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) is hun aandeel altijd hoger.

Ook voor kopers onder de 35 jaar is het tarief aangepast: iedereen van 18 tot 35 jaar heeft vrijstelling van overdrachtsbelasting bij aankoop van hun eerste woning, zolang zij niet eerder van deze vrijstelling gebruik hebben gemaakt. Het doel van deze tariefaanpassing is om koopstarters meer kans te geven op de woningmarkt. Op Prinsjesdag 2020 werd dit officieel aangekondigd. Daarna ziet het Kadaster het aantal woningkopers onder de 35 sterk afnemen. Zij stelden hun woningoverdracht uit tot na de jaarwisseling om geen overdrachtsbelasting te hoeven betalen. In januari 2021 zien we namelijk 2 keer zo veel woningtransacties als in januari 2020.

Hun aandeel neemt hierdoor sterk toe. Particuliere investeerders zijn vaak actief in wijken waar jonge mensen willen wonen. Hierdoor kan competitie ontstaan tussen de investeerders en de koopstarters. Uit eerder onderzoek van het Kadaster blijkt overigens dat particuliere investeerders en koopstarters elkaar niet altijd in de weg zitten. Wel leiden veel aankopen door particuliere investeerders vaak tot een hogere gemiddelde woningprijs.

Meeste particuliere investeerders in de G4
In de afgelopen 10 jaar kochten particuliere investeerders nog nooit zoveel woningen. In de G4 kochten particuliere investeerders de afgelopen 10 jaar ruim 25 procent van de verkochte woningen. In heel Nederland was dat ruim 15 procent. In het laatste kwartaal van 2020 kochten particuliere investeerders in de G4 ruim 40 procent van de verkochte woningen, in heel Nederland was dit bijna 30 procent. De aandelen bereikten daarmee het hoogste punt in de afgelopen 10 jaar.

Particuliere investeerders kochten steeds vaker een woning van eigenaar-bewoners. In de afgelopen 10 jaar kochten particuliere investeerders in de G4 zo’n 13 procent van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen. In heel Nederland lag dat aandeel op ongeveer 7 procent. In het laatste kwartaal van 2020 kochten particuliere investeerders in de G4 ruim 25 procent van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen. In heel Nederland lag dit op iets meer dan 15 procent.

Wijken waarin investeerders actief zijn
Voor de G4 onderzocht het Kadaster binnen de eigenaar-bewoner- markt waar het aandeel particuliere investeerders in 2020 het grootst was. Het gaat om de volgende wijken, op willekeurige volgorde: Bijlmer Centrum (D,F,H), Burgwallen-Oude Zijde, De Weteringschans, Holendrecht/Reigersbos en Sloterdijk (Amsterdam); Charlois, Delfshaven, Feijenoord, Kralingen-Crooswijk en Noord (Rotterdam); Transvaalkwartier, Rustenburg en Oostbroek, Leyenburg, Moerwijk en Laakkwartier en Spoorwijk (Den Haag) en Overvecht, Binnenstad en Zuidwest (Utrecht).

De ontwikkelingen voor de gehele woningmarkt en de eigenaar-bewoner-markt (EB-markt) over de afgelopen 10 jaar. Met de eigenaar-bewoner-markt bedoelen we woningen die verkocht worden door eigenaar-bewoners. Wanneer een particuliere investeerder een woning koopt van een eigenaarbewoner, dan verandert deze woning dus van een koop- naar een huurwoning.

Het aandeel kopers van 35 jaar en ouder groeide afgelopen jaren, ten koste van de kopers onder de 35. Tijdens de financiële crisis en tot ongeveer 2015 was dit andersom en hadden de jongere kopers een groter aandeel binnen de woningaankopen. Vanaf 1 april 2021 geldt een extra voorwaarde voor de vrijstelling voor starters, namelijk dat de woning (incl. tuin, garage en schuur) niet duurder mag zijn dan 4 ton.

(klik op de afbeelding voor een vergroting)