Essay: Nieuwe arrangementen nodig voor woningbouw

Tot en met 2030 moeten er 900.000 woningen worden gebouwd, waarvan ten minste twee derde betaalbare huur en koop. Erwin van der Krabben en Co Verdaas buigen zich in een essay over de vraag wat ervoor nodig is om die opgave te realiseren.

Oekraïne-crisis

De ambitie om 900.000 woningen te bouwen tot en met 2030 is prima, maar we weten allemaal dat de woningbehoefte ook hoger kan uitvallen, of lager. Leidt de Oekraïne-crisis tot een wereldwijde crisis, met grote gevolgen voor vastgoedmarkten waardoor dan ook de Nederlandse woningmarkt geraakt wordt, of resulteert het in een structureel grotere vraag naar woningen door vluchtelingen die hier emplooi vinden en besluiten hun toekomst hier op te bouwen? Dat betekent dat je ook ‘exit scenario’s’ nodig hebt.

Betaalbaar

En is het nu wel zo verstandig om ernaar te streven dat twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbare huur- en koopwoningen moeten zijn? Hoe wenselijk het ook is om meer betaalbare woningen te bouwen, met een nieuwbouwproductie die jaarlijks slechts circa 1 procent aan de woningvoorraad toevoegt schiet je niet erg op, terwijl het ook nog maar de vraag is hoe lang die nieuwbouwwoningen betaalbaar blijven.

Subsidies

Daarnaast zijn er miljarden aan woningbouwsubsidies nodig om betaalbare woningen te kunnen bouwen. Kun je die miljarden niet beter direct en effectiever aanwenden ten behoeve van de doelgroepen die urgent op zoek zijn naar betaalbare woningen, door doelgroep-gerichte subsidies of subsidies om doorstroming vanuit de betaalbare voorraad te stimuleren?

Het betrekken van de private sector en maatschappelijke partijen is cruciaal

Pijnlijke keuzes

In de meeste regio’s zijn volop plannen in voorbereiding rondom verstedelijking, klimaat, energietransitie en bereikbaarheid. Uit de optelsom aan ambities blijkt dat soms pijnlijke keuzes noodzakelijk zijn. Dat vergt dat opgaven in samenhang landen in de regio, investeringen (publiek en privaat) op elkaar worden afgestemd, en er soms ook een knoop moet worden doorgehakt. Het betrekken van de private sector en maatschappelijke partijen is daarbij cruciaal. Immers, de overheid bouwt zelf geen woningen of windmolens. Ook kan zij marktpartijen en corporaties niet zomaar dwingen om dit te doen.

Meer eigenaarschap

Hoe kan het samenspel tussen overheid en markt in positieve zin worden veranderd? Deze vraag stellen we op een moment waarop we een bredere beweging signaleren van overheden die weer meer eigenaarschap willen nemen bij het adresseren van grote maatschappelijke opgaven. Het perspectief van een overheid die enkel ‘ordent’ en erop vertrouwt dat maatschappelijke en private partners daarbinnen tot optimale resultaten komen is aan het einde van een cyclus gekomen, zo lijkt het. Deze beweging was al een aantal jaren onderweg en is door de coronacrisis versterkt. Die crisis heeft laten zien dat we met elkaar veel vermogen en dat een overheid soms meer moet doen dan ‘ordenen’ om een maatschappelijke opgave het hoofd te bieden.

RIA

In de gebiedsontwikkeling is eerder het model van de regionale investeringsagenda (RIA) uitgewerkt. Daarin krijgen ambities rondom woningbouw, klimaat, bereikbaarheid en energie een samenhangend programmatisch perspectief op regionale schaal nodig. Publieke kaders geven daarbij richting door zicht te geven op beschikbare publieke middelen. Zo kunnen private partners de eigen investeringen beter richten en worden ze uitgenodigd hun expertise en slagkracht in te zetten. Op deze wijze versterken publieke en private partners elkaar vanuit de eigen specifieke rol en verantwoordelijkheid.

Uiteindelijk blijken heel veel van onze keuzes te zijn gebaseerd op onderliggende waarden en normen

Concessies

In vervolg op deze denkrichting is het voorstelbaar dat in de nabije toekomst de regio – al dan niet in samenspraak met het rijk – langjarige concessies gaat uitgeven aan consortia van beleggers, ontwikkelaars en corporaties en mogelijk ook andere relevante partners om de regionale woningbouwopgave te realiseren. Dus niet voor elke individuele woningbouwlocatie ingewikkelde publiek-private samenwerkingsconstructies opzetten, maar een andere vorm van publiek-private samenwerking op regionaal niveau.

Assets

Partijen (publiek en privaat) mogen daarbij gevraagd worden hun assets in te brengen voor het realiseren van de maatschappelijke opgaven zoals gedefinieerd in de regionale investeringsagenda. Op deze wijze blijft de overheid politiek gelegitimeerd kaderstellend, krijgt de markt richting en langjarig perspectief – méér stabiliteit en minder cycliciteit - en worden de specifieke kwaliteiten, competenties en assets optimaal benut.

Waarden en normen

Uiteindelijk blijken heel veel van onze keuzes te zijn gebaseerd op onderliggende waarden en normen, terwijl we meestal praten over instrumenten, geld en wetgeving. Alleen daarom is het al de moeite waard onszelf de vraag te stellen hoe bewust we het institutionele arrangement voor de woningmarkt organiseren zoals we doen of dat er in de loop der vele jaren veel onderliggende aannames zijn ingeslopen waar we ons nauwelijks nog van bewust zijn.

Andere arrangementen

Hopelijk is dit essay de aanleiding onszelf de vraag te stellen of er in de toekomst andere arrangementen voor de realisatie van de woningbouwopgave denkbaar zijn, in plaats van het steeds opnieuw richten van onze inzet op het optimaliseren van de bestaande woningmarkt. 

Co Verdaas is hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft en dijkgraaf bij Waterschap Rivierenland. Erwin van der Krabben is hoogleraar vastgoed en locatieontwikkeling aan de Radboud Universiteit. De volledige versie van dit essay is opgenomen in een essaybundel over regie en sturing op de woningmarkt, geïnitieerd door het ministerie van Binnenlandse Zaken, die komende maand zal verschijnen.