of 59345 LinkedIn

Wat verandert door de nieuwe kostenverhaalsregeling?

AfbeeldingDe Aanvullingswet Grondeigendom is erg belangrijk voor de nieuwe Omgevingswet. Over de nieuwe kostenverhaalsregeling is al veel geschreven. Gebiedseconomen Ferdinand Michiels en Maarten Buisman geven aan wat er in de kern vooralsnog gaat veranderen. Dit is namelijk nog niet altijd even helder voor ambtenaren en private partijen. 

'Op het eerste gezicht klinken Aanvullingswet Grondeigendom en Aanvullingsbesluit Grondeigendom een beetje saai. Niks is minder waar, want hierachter gaat één van de meest essentiële onderdelen van de nieuwe Omgevingswet schuil’, vertelt Maarten Buisman. Hij verdiepte zich samen met collega Ferdinand Michiels in het voorstel dat op 1 februari 2019 is ingediend bij de Tweede Kamer en het Aanvullingsbesluit waarvoor op 22 maart is gestart met internetconsultatie. Ferdinand: ‘Gelet op eerdere discussies en voorstellen trekken de regelingen onteigening en kostenverhaal de meeste aandacht. Er is al veel geschreven over het kostenverhaal, maar bij gemeentelijke ambtenaren en private partijen is niet altijd even helder wat er in de kern werkelijk gaat veranderen. We leggen graag uit wat de consequenties zijn van de Aanvullingswet.’ 

Wat blijft hetzelfde?

De Aanvullingswet regelt in essentie het instrumentarium waarmee een gemeente de gemeentelijke kosten kan blijven verhalen op private partijen bij een gebiedsontwikkeling. Dit blijft op zowel vrijwillige basis als op dwingende basis. Het onderscheid tussen anterieur en posterieur blijft daarmee gehandhaafd. De nieuwe regeling voor kostenverhaal continueert daarmee de huidige praktijk. In de Aanvullingswet valt dit onder ‘integrale gebiedsontwikkeling’. Bij dwingend kostenverhaal blijven de bekende PPT-criteria van toepassing (profijt, proportionaliteit & toerekenbaarheid). Ook de bekende macro- en micro-aftopping (via de plankostenscan) blijven bestaan. De Aanvullingswet blijft echter nog steeds de voorkeur geven aan het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen partijen. De praktijk laat dat trouwens ook zien: in 96 % van de gevallen was sprake van een anterieure overeenkomst. Over het algemeen kan gesteld worden dat partijen belang hechten aan contractvrijheid vanwege regie, flexibiliteit, maatwerk en voortgang. De nieuwe regelgeving zal dan ook geen grote gevolgen hebben voor de huidige praktijk.

Wat verandert er wel?

Als de huidige praktijk van kostenverhaal wordt gecontinueerd, wat gaat er dan wel veranderen in de wetgeving? De nieuwe wet is momenteel nog in ontwikkeling, maar de belangrijkste aanpassingen zijn al wel in beeld:

  • Het exploitatieplan: het bekende exploitatieplan in de huidige vorm zal met de komst van de Omgevingswet verdwijnen. Het Omgevingsplan zal in de basis als instrument en als grondslag voor het kostenverhaal fungeren.
  • Organische gebiedsontwikkeling: naast ‘integrale gebiedsontwikkeling’ wordt ‘organische gebiedsontwikkeling’ geïntroduceerd, waarbij in principe geen zicht is op het eindbeeld van een ontwikkeling. Er wordt vooraf ook niet vastgelegd in welke periode (tijdsvak) een gebied moet worden ontwikkeld. Dit heeft gevolgen voor de systematiek voor het kostenverhaal. Er kan namelijk aan de voorkant geen grondopbrengsten worden geraamd ten behoeve van de macro-aftopping. Om houvast te geven aan initiatiefnemers wordt daarom een ‘kostenplafond’ geïntroduceerd. De kosten mogen enkel betrekking hebben op werken, werkzaamheden en maatregelen voor percelen die worden gebruikt voor de aanleg van publieke voorzieningen. De inbrengwaarde van gronden en opstallen voor aangewezen activiteiten vormt daarmee geen kostenpost meer. De uiteindelijke exploitatiebijdrage wordt op activiteitenniveau ook nog gemaximeerd op basis van de waardevermeerdering van de grond als gevolg van de betreffende activiteit.
  • De kostensoortenlijst: de term ‘grondexploitatiekosten’ vervalt. Er wordt gesproken over kosten die gemaakt worden voor werken, werkzaamheden en maatregelen. De huidige kostensoortenlijst wordt in de basis gehandhaafd, maar op enkele punten aangepast. Zo wordt er geanticipeerd op de verduurzamingsopgave van de fysieke leefomgeving door in de kostensoortenlijst rekening te houden met werken als warmtenetwerken, gebouwde fietsenstallingen en ondergrondse afvalinzameling. 

    In de huidige regeling is er in de praktijk veel discussie over de volgende kostensoorten: ‘bovenwijkse voorzieningen’, verevening ‘bovenplanse kosten’ en ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkeling’. In de nieuwe kostenverhaalregeling zou eerst alleen ruimte zijn voor de ‘bovenwijkse voorzieningen’.  Maar via een Nota van wijziging is inmiddels voorgesteld om een financiële bijdrage te handhaven voor de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van gebieden en de realisatie van maatschappelijke functies (‘bijdrage ruimtelijke ontwikkeling’). Net als in de huidige regelgeving gaat het hier om een vrijwillige bijdrage, gebaseerd op de Omgevingsvisie of programma.
  • Gemeentelijke regie: de mogelijkheden voor gemeentelijke regie over bijvoorbeeld woningbouwcategorieën en inrichtingseisen worden in de Aanvullingswet Grondeigendom niet meer geregeld in de kostenverhaalsregeling. De gemeentelijke regie wordt mogelijk gemaakt via (hoofdstuk 4 van) de Omgevingswet.



Grondbeleid

We zien veel gemeenten aan de slag gaan met de actualisatie van het gemeentelijk grondbeleid. Dit is voornamelijk gedreven vanuit de ontwikkelingen op de woningmarkt. Gemeenten verkennen weer de mogelijkheden voor actief grondbeleid. Je merkt steeds meer dat gemeenten de ruimte willen houden voor zowel actief als faciliterend grondbeleid, ook wel bekend als ‘situationeel grondbeleid’. Vanuit de lokale politiek wordt vaak geroepen om het grondbeleid Omgevingswet-‘proof’ te maken. Op onderdelen is dit lastig omdat de Aanvullingswet Grondeigendom nog in ontwikkeling is en de Omgevingswet pas in 2021 inwerking treedt. Tot die tijd kan de huidige praktijk van kostenverhaal, de ‘integrale gebiedsontwikkeling’, worden gecontinueerd. Het kostenverhaal bij ‘organische gebiedsontwikkeling’ zal daarentegen nog wel meer vorm moeten krijgen.

 

Contactpersonen:
Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

AfbeeldingOver Morgen

Kleine Koppel 26

3812 PH Amersfoort

+31 (0) 33 3036800

overmorgen.nl

Meer nieuws

Video

Wilt u eens in gesprek met Over Morgen?
Neemt u gerust contact met ons op.

Whitepapers

Bloggers