of 59345 LinkedIn

Tips voor omgaan met consequenties van PAS-uitspraak bij grondexploitaties

AfbeeldingVeel bouwplannen sneuvelen of lopen flinke vertraging op door het stikstofvraagstuk. De PAS-uitspraak treft bijna alle gemeenten. Het heeft ook consequenties voor grondexploitaties. Gebiedseconomen Ferdinand Michiels en Maarten Buisman bieden handvatten voor projectleiders en planeconomen.

Bestuurders en ontwikkelaars constateren dat het land door de PAS-uitspraak nu ‘in principe stil ligt’. Er zouden nu al ruim 18.000 projecten stilliggen. Gemaakte natuurschade moet direct worden gecompenseerd. De vrijblijvendheid van toekomstige maatregelen is er vanaf en er komen steeds meer vragen hierover. Binnen de gemeentelijke grondportefeuille wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende ontwikkelvormen. In hoeverre de PAS-uitspraak daadwerkelijk impact heeft op een grondexploitatie, verschilt per situatie en project. Het is verstandig om dit eerst goed uit te zoeken alvorens de financiële vertaling te maken voor de waardering van de grondposities. Een aantal scenario’s en oplossingen op een rijtje:


Bouwgrond in exploitatie

Dit betreft lopende grondexploitaties die eerder door de gemeenteraad zijn vastgesteld. De gemeente voert hierbij een actief grondbeleid.

  • Als een bestemmingsplan wordt vernietigd, dan kan een grondexploitatie in principe nog steeds operationeel zijn. Een “Bouwgrond in Exploitatie” (BIE) start volgens de BBV-regelgeving formeel met een raadsbesluit over een grondexploitatiecomplex aangevuld met een grondexploitatiebegroting. De aanwezigheid van een bestemmingsplan is daarmee niet voorwaardelijk. In deze situatie werkt de gemeente aan een nieuw bestemmingsplan die alsnog moet voldoen aan de wetgeving. Dit leidt tot extra onderzoekskosten, extra ambtelijke inzet en extra rentekosten door vertraging.
  • Als een bestemmingsplan wordt vernietigd, met de context dat op de betreffende locatie per definitie geen vastgoedontwikkelingen meer worden toegestaan, zullen de gronden uit exploitatie moeten worden gehaald (sluiten van een grondexploitatie). Deze gronden worden vervolgens op basis van de oorspronkelijke bestemming gewaardeerd in plaats van de toekomstige bestemming. Een afboeking is daardoor waarschijnlijk aan de orde.
  • Ontwikkelaars zullen extra maatregelen treffen om zowel tijdens de bouw- en gebruiksfase te kunnen voldoen aan de stikstof-normen. Hierbij kan gedacht worden aan inzet van elektrische voertuigen tijdens de bouw of verbetering van het duurzaamheidsconcept. Dit leidt mogelijk tot extra bouw- en bijkomende kosten voor het vastgoedconcept. De (residuele) grondwaarde kan daardoor onder druk staan en daarmee ook de opbrengstpotentie in de gemeentelijke grondexploitatie. Dit bemoeilijkt de onderhandelingen. Hierbij is vooralsnog de aanname dat de stikstofdiscussie bij de consument niet direct leidt tot hogere woningprijzen.
  • Gemeenten kunnen te maken krijgen met claims van ontwikkelaars die hun bouwomzet of winstmarges zien verdwijnen in gevallen dat bouwplannen niet doorgaan. In dergelijke scenario’s moet rekening worden gehouden met juridische kosten en extra ambtelijke inzet.


Grondexploitatie in voorbereiding

Met de nieuwe BBV-regelgeving per 2019 is er een nieuwe categorie voor gronden geïntroduceerd onder “MVA / gronden & terreinen”: de zogenaamde warme gronden. Dit is formeel geduid als “grond, bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente” (waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld). Deze categorie biedt gemeenten wederom de mogelijkheid om gronden te waarderen op basis van de toekomstige bestemming in plaats van de huidige bestemming. Sinds 2016 was dit niet meer mogelijk. In de nieuwe BBV-regelgeving is de nieuwe categorie wel gebonden aan bepaalde voorwaarden:

  1. Gronden zijn onderdeel van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor een concreet en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie;
  2. De gebiedsontwikkeling mag niet conflicteren met inventarisatie van bedreigingen die ontwikkeling in de weg staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid;
  3. De visie of het masterplan mogen niet in strijd zijn met het beleid van de provincie of Rijk.
  4. Er is betrokkenheid van provincie of Rijk bij de gebiedsontwikkeling;
  5. Alleen woningbouw, geen bedrijventerreinen;
  6. Minimaal eens in de 2 jaar moeten gronden worden getaxeerd, rekening houdend met de onzekerheden van ontwikkelmogelijkheden.


Bij voorwaarden 1, 2, 3 en 4 biedt de stikstofdiscussie geen ruimte voor waardering tegen de toekomstige bestemming. Dit is dan ook geen oplossingsrichting (ter voorkoming van een afwaardering tot het niveau van de verkrijgingskosten) indien bijvoorbeeld een grondexploitatie uit exploitatie moet worden gehaald.

Faciliterend grondbeleid

Bij private grondexploitaties hebben gemeenten een faciliterende rol. Het kostenverhaal staat hier centraal. Dit vindt plaats via het privaatrechtelijke of publiekrechtelijke spoor. De stikstofdiscussie vergt extra ambtelijke inzet en aanvullende onderzoekskosten. Dit bemoeilijkt de onderhandelingen omtrent het kostenverhaal, voornamelijk in gevallen waarbij de economische uitvoerbaarheid onder druk staat. Het risico op een zogenaamde macro-aftopping (beperking kostenverhaal bij verlieslatende projecten) is aanwezig. Eventuele afspraken over bijvoorbeeld een vrijwillige “bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen” staan daardoor ook ter discussie.

Ook de afdwingbaarheid van een financiële bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen kan ter discussie staan. De PAS-uitspraak heeft naast vastgoedontwikkeling immers ook gevolgen voor infrastructurele werken. Dit bemoeilijkt de onderhandelingen tussen gemeente en initiatiefnemer. Het wordt complexer indien kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor gaat plaatsvinden. Het “exploitatieplan” staat hier centraal waarin een eventuele bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen door de gemeente goed moet zijn onderbouwd.

Feit of risico?

Er moet bij de financiële vertaling voor de waardering van de grondposities ook nagedacht worden of sprake is van een feit of juist een risico. Zaken die in de toekomst hoogst waarschijnlijk gaan plaatsvinden, worden in feite direct meegenomen in de waardering van de gronden. Het overige wordt meegenomen in de risicoparagraaf van het project. Dit verhoogt slechts het risicoprofiel, maar niet direct de financiële waardering van gronden.


Meer weten over dit onderwerp of even persoonlijk sparren met één van onze adviseurs? Neem dan contact op met Maarten Buisman of Ferdinand Michiels.

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

AfbeeldingOver Morgen

Kleine Koppel 26

3812 PH Amersfoort

+31 (0) 33 3036800

overmorgen.nl

Meer nieuws

Video

Wilt u eens in gesprek met Over Morgen?
Neemt u gerust contact met ons op.

Whitepapers

Bloggers