of 59250 LinkedIn

Taxatiebenadering bij grondverwervingskosten bovenwijkse voorzieningen

Nysingh Advocaten-Notarissen Reageer

AfbeeldingMr. R.C.K. van Andel (Carola)

 

Op 16 maart 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:903) deed de Afdeling een interessante uitspraak over de vraag welke taxatiemethode voor grondverwerving moet worden gehanteerd ten behoeve van bovenwijkse voorzieningen in kader van een exploitatieplan. De Afdeling maakte in deze procedure voor het eerst gebruik van het verzoek om inlichtingen bij amici curiae.

Exploitatieplan Harselaar-Driehoek

Het exploitatieplan Harselaar-Driehoek houdt de gemoederen al enige tijd bezig. Bij tussenuitspraak van 15 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1641) heeft de Afdeling het exploitatieplan op enkele onderdelen vernietigd en voor de praktijk belangwekkende uitspraken gedaan over diverse aspecten die in het kader van het kostenverhaal aan de orde kunnen komen. Eerder schreven wij hier al deze bijdrage over. De raad van de gemeente Barneveld heeft naar aanleiding van deze uitspraak een herstelbesluit genomen. Onderhavig uitspraak beslecht het laatste geschilpunt, namelijk welk bedrag aan kosten de gemeenteraad mag verhalen voor de grondverwerving ten behoeve van een (buitenplans gelegen) bovenwijkse voorziening.

 

Werkelijke kosten vs. tacatiebenadering

De discussie gaat over de hoogte van de exploitatiebijdrage die appellanten moeten voldoen bij ontwikkeling van het bedrijventerrein. Appellanten betogen dat in het kader van de kostenraming voor de kosten van grondverwerving voor een buitenplanse voorziening uit gegaan moet worden van de daadwerkelijk door de gemeente gemaakte kosten (de ‘werkelijke kosten benadering’), terwijl de gemeenteraad zich op het standpunt stelt dat deze grondverwervingskosten ook moeten worden geschaard onder de inbrengwaarde en als dusdanig getaxeerd dienen te worden (de ‘taxatiebenadering’). In onderhavig geval had de gemeente de betreffende gronden al sinds 1982 in eigendom. Destijds is omgerekend € 1,64 per m² betaald. Hiertegenover staat de namens de gemeente getaxeerde inbrengwaarde van € 40 per m².

 

Amici curiae

Omdat deze discussie potentieel ook vele andere exploitatieplannen raakt, heeft de Afdeling bij brief van 15 november 2017 voor het eerst op grond van art. 8:45 Algemene wet bestuursrecht (Awb) zes instanties als ‘amici curiae’ of ‘meedenkers, in de gelegenheid gesteld om schriftelijke inlichtingen te geven over de voorliggende vraag. Het ging om de minister, de VNG, het IPO, de NEPROM, het IBR en de NVB. Alle instanties hebben inhoudelijk hun mening gegeven.

 

Inbrengwaarden en andere kosten

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt bij verhaalbare kosten onderscheid gemaakt tussen de ramingen van de inbrengwaarden van de gronden (artikel 6.2.3 Bro) enerzijds en de ramingen van de andere kosten anderzijds (artikel 6.2.4 Bro). Voor gronden die buiten het exploitatieplan liggen geeft het feit dat deze kostenpost is opgenomen in artikel 6.2.4 onder e Bro aan dat deze kosten horen tot de categorie ‘andere kosten’. Tegelijkertijd verwijst deze bepaling naar enerzijds de inbrengwaarde bedoeld in artikel 6.2.3 Bro en anderzijds de kosten bedoeld in 6.2.4 sub a tot en met d. De gemeenteraad had hieruit en uit de wetsgeschiedenis afgeleid dat de grondverwervingskosten tot de categorie ‘inbrengwaarden’ behoren. De Afdeling deelt deze conclusie.

 

Het ligt volgens de Afdeling in de rede om de grondverwervingskosten van gronden buiten het exploitatiegebied onder de categorie ‘inbrengwaarden’ de laten vallen en als zodanig te ramen, ook al leidt dat tot een hoger bedrag dan de werkelijke verwervingskosten. Dit sluit ook aan bij de inlichtingen van de ‘amici’. Een andere uitleg van de systematiek van de wet zou namelijk kunnen leiden tot onwenselijke discussies over de begrenzing van het exploitatiegebied.

 

Eerder verworven gronden

Hoe de waarde van deze gronden vervolgens te ramen, aangezien deze gronden (ver) voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan kunnen zijn verworven? Uit het voorgaande volgt dat de bepalingen uit de Wro inzake de ramingen van inbrengwaarden van toepassing zijn. Dat betekent dat nu geen sprake is van onteigening, de gronden moeten worden gewaardeerd naar de werkelijke waarde overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f Onteigeningswet.

 

In de amicus-brieven wordt als belangrijkste argument voor de taxatiebenadering gegeven dat alle partijen erbij gebaat zijn als dé inbrengwaarden – onafhankelijk van de eigendomssituatie, ligging of (toekomstige) bestemming – op objectieve wijze worden geraamd en niet afhankelijk worden gesteld van één grondtransacties. In zijn amicus-brief wijst de NVB daarnaast erop dat de aankoopprijs van gronden niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de waarde, aangezien de aankoopprijs mede afhankelijk kan zijn van niet op geld gewaardeerde tegenprestaties, zoals een bouwclaim.

 

Tegen de taxatiebenadering pleit echter dat een ander uitgangspunt van de systematiek van kostenverhaal is dat niet meer kosten worden verhaald dan daadwerkelijk zijn gemaakt. Dit laatste zou tot een situatie van baatafroming kunnen leiden en is vanuit een oogpunt van rechtsonzekerheid ongewenst. De NEPROM wees daar op. Hoewel voor deze uitleg goede argumenten zijn te geven, gaat zij eraan voorbij dat de inbrengwaarden een bijzondere rol hebben binnen het exploitatieplan. De inbrengwaarden zijn niet alleen kosten in de zin van artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, ten eerste, van de Wro, maar zij vormen tevens een aftrekpost bij de berekening van de exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 6.19 van de Wro. Daar waar het gelet op voornoemd uitgangspunt logisch is voor andere kosten dan de inbrengwaarden om deze (uiteindelijk) op gerealiseerde kosten te baseren, is dat dus niet perse het geval voor de inbrengwaarden.

 

Taxatiebenadering

Alles overwegende kiest de Afdeling voor de taxatiebenadering uitgaande van de artikelen 40 a tot en met d Onteigeningswet. Dit betekent vervolgens, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bij uitspraak van 9 februari 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BP3699), dat bij het vaststellen van de inbrengwaarde moet worden uitgegaan van de zogeheten verkeerswaarde van de gronden op de peildatum en niet van de op enig moment werkelijk betaalde prijs voor de gronden. Ook het bezwaar van appellanten dat het hier om niet-uitgeefbare gronden gaat, brengt de Afdeling niet op andere gedachten. De Wro maakt dit onderscheid immers evenmin en spreekt slechts over ‘de inbrengwaarde van gronden’.

 

Een andere uitleg verlegt volgens de Afdeling mogelijk de discussie naar de marktconformiteit van de aankoopprijs, met alle mogelijke bewijsproblemen van dien als de betreffende transactie (zoals ook hier het geval was) in een ver verleden is gedaan. Tot slot acht de Afdeling van belang dat met de toepassing van de Onteigeningswet de garantie wordt gegeven dat niet meer kosten worden verhaald dan nodig zijn voor de ontwikkeling van de aangewezen bouwplannen. Als rekening wordt gehouden met de werkelijk gemaakte kosten is mogelijk dat meer kosten komen te drukken op de exploitatieberekening. De keuze voor de taxatiebenadering dient hiermee ook de rechtszekerheid.

De Afdeling kiest hiermee voor een heldere lijn die voor veel gemeenten, planeconomen en taxateurs goed werkbaar zal zijn.

 

Auteurs: Patrick Haccou en Carola van Andel

 

Meer lezen over openbaarheid van taxatierapport en inbrengwaarden?

Weigering openbaarmaking taxatierapport grondverwerving op grond Wob

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

Nysingh advocaten-notarissenAfbeelding

Afbeelding

mr. P.L.G. Haccou (Patrick)

T 026 357 57 35

www.nysingh.nl

Meer nieuws

Afbeelding

Op de hoogte blijven? Volg Nysingh

Afbeelding Afbeelding Afbeelding

Afbeelding