Vergrijzing drukt de woningprijzen
In de grafiek in dit bericht ziet u de reële winst die per leeftijdscategorie wordt gemaakt op de verkoop van een woning. Hierbij is de oorspronkelijke aankoopprijs van iedere woning geïndexeerd met de algemene woningprijsontwikkeling (Prijsindex Bestaande Koopwoningen). Als de woning een gemiddelde prijsontwikkeling doormaakt, dan zal de gerealiseerde verkoopprijs gelijk zijn aan de geïndexeerde aankoopprijs. Als de woning voor meer geld verkocht wordt, wordt er een winst geboekt.
85-plussers lijden verlies bij verkoop
De verkoopprijs van woningen van 85-plussers ontwikkelt zich ver onder de gecorrigeerde aankoopprijs. Deze groep ouderen maakt dus in reële euro’s verlies bij verkoop. Ook ouderen vanaf 75 jaar verkopen hun woning goedkoper dan de algemene prijsontwikkeling voorspelt. Gemiddeld genomen verkopen alleen huishoudens jonger dan 65 jaar hun woning met winst. Omdat het aantal 75-plussers in de toekomst stevig toeneemt, zal dit patroon de gemiddelde prijsontwikkeling beïnvloeden. Tussen nu en 2040 komen de woningen van de Babyboomgeneratie, geboren tussen 1945 en 1950, op de markt.
Er zijn verschillende redenen waarom ouderen goedkoper verkopen:
- Veel woningen zijn slecht onderhouden. Hoe ouder de eigenaar-bewoner is, hoe minder hij aan onderhoud doet. Dit zorgt voor een negatief prijseffect.
- Gedateerde woningen zorgen voor een negatief prijseffect. Bij aankoop van zulke woningen is altijd een verbouwing nodig om te voldoen aan de huidige woonwensen.
- We zien forse overwaarden op woningen van 75-plussers. De overwaarde is het verschil tussen de WOZ-waarde en de resterende hypotheek. Gemiddeld is deze overwaarde 200.000 euro. Dat kan betekenen dat ouderen, of hun erfgenamen, minder strak onderhandelen met kopers, omdat daar geen noodzaak toe is.
Notarissen zullen de komende jaren snel veel meer grijze verkopers zien op hun kantoor. Omdat ze gemiddeld verlies in reële euro’s verkopen, beïnvloedt dit de toekomstige woningprijsontwikkeling per definitie op een negatieve manier.
Dit artikel is geschreven door woningmarktexpert Paul de Vries en ook verschenen op de website ESB.
Reactie op dit bericht
1. het feit dat veel ouderen hun bewoonde woning tegen sterk gereduceerde prijs verkopen aan hun kinderen. In dat geval krijgen ze daarvoor het vruchtgebruik terug.
2. veel ouderen sluiten tegenwoordig ook zogenaamde verzilverhypotheken af. Ook dat legt veel druk op de prijsvorming.
3. relatief goedkoop verkopen en nieuwbouw relatief goedkoop terugkopen is ook favoriet bij ouderen.
Dit verklaart voor een groot deel de lagere verkoopprijzen.