of 59162 LinkedIn

Meten is weten

Reageer

Afbeelding

Om goede beslissingen te kunnen nemen over maatschappelijk vastgoed en verduurzaming van het vastgoedbeleid, is het wel zo prettig wanneer cijfers en feiten houvast bieden. Wat is de huidige situatie? Wat is de spreiding en dynamiek? Welke trends zien we? Het Kadaster beheert en analyseert vastgoed- en geo-informatie. En helpt daarmee anderen beslissingen te onderbouwen. Zoals de provincie Gelderland ervoer bij het programma SteenGoed Benutten.

100 miljoen m2

De omvang van de voorraad maatschappelijk vastgoed bedraagt ruim 100 miljoen m2. Dit is gelijk aan de voorraad kantoren en winkels bij elkaar. Volgens het CBS staat gemid­deld 10% van de maatschappelijke gebouwen leeg. Dat komt neer op 10 miljoen m2, ook ongeveer net zoveel als de gezamenlijke leegstand van kantoren en winkels. Toch is er voor gebouwen met een maatschappelijke functie geen Retailagenda, Kantorentop of een Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen. Dat is jammer en onterecht als je naar de cijfers kijkt. Want het is een grote sector, met ingrijpende opgaven,voor het merendeel in handen van publieke en non-profit organisaties.

 

Afbeelding

 

AfbeeldingRegionale spreiding economisch ongunstiger

Het leegstaand commerciële vastgoed, zoals kantoren en winkels, staat grotendeels in de economisch sterke regio’s van de Randstad. Commercieel vastgoed heeft daarmee een gunstig economisch perspectief. Maatschappelijk vastgoed komt in alle regio’s ongeveer evenveel voor, de regionale spreiding is evenwichtiger. Dat betekent echter ook dat het juist relatief veel staat in kwetsbare krimpregio’s, waar de risico’s rond overaanbod en leegstand groter zijn. Een ander probleem is dat maatschappelijk vastgoed minder makkelijk te verkopen is vergeleken met kantoren en winkels. Maatschappelijke gebouwen zijn vaak ontworpen voor een specifieke functie. Als er leeg­stand optreedt, is het vinden van een nieuwe gebruiker vaak een grotere uitdaging dan het vinden van een nieuwe winkelier of kantoorgebruiker. De verkoopbaar­heid is ook terug te zien in het aantal verkooptransacties. Per jaar worden er ruim tweemaal zoveel kantoren en winkels verhandeld als maatschappelijke gebouwen; terwijl de gebouwenvoorraden dus ongeveer dezelfde omvang hebben. De verkoopbaarheid van maatschappelijke gebouwen blijft daarmee achter.

 

Grote opgave verduurzaming

AfbeeldingEen groot deel van het energieverbruik in Nederland gebeurt in de gebouwde omgeving. De besparingspotentie van gebouwen is dan ook groot. Door te kijken naar de verstrekte energielabels, krijg je een idee van de omvang van de verduurzamingsopgave. Helaas zijn energielabels nog maar voor een beperkt aantal gebouwen afgegeven. Voor het oppervlakte aan winkels ligt het percentage op 18%, voor kantoren op ruim 30%. Het percentage verstrekte labels bij kantoren is recent toegenomen; dit heeft naar alle waarschijnlijkheid te maken met de aandacht voor het verplichte, mini­male energielabel C dat voor kantoorgebouwen waarschijnlijk zal gelden vanaf 2023. Van het maat­schappelijk vastgoed heeft slechts 15% een label, ondanks het over­heidsbeleid dat labels voor publieke gebouwen verplicht stelt. Binnen de maatschappelijke gebouwenvoorraad heeft maar liefst 15% het slechtste energielabel G. Kantoren en winkels scoren hier beduidend beter op.

 

AfbeeldingGrotendeels publiek eigendom

Het grootste deel van het maatschappelijke gebouwoppervlak is in handen van publieke of non-profit organisaties. Uit de analyse van de eigendomssituatie volgens de Basisregistratie Kadaster blijkt dat een kwart in eigendom is van commerciële organisaties (BV’s en NV’s). Ter vergelijking, van al het andere vastgoed, afgezien van de woningen, is maar liefst 80% in het bezit van marktpartijen. De helft van het maatschappelijke vastgoed is in het bezit van non-profit organisaties: stichtingen, kerken, corporaties of onderwijsinstellingen. Het resterende kwart is in het bezit van (vooral) gemeenten en overige overheidsorganisaties. Omdat het maatschappelijke eigendom dus vooral in publieke handen is, komen de geschetste risico’s en opgaven rond maatschappelijk vastgoed voor rekening van de maatschappij.

Dat maakt het des te opmerkelijker dat er juist voor deze sector zo weinig aandacht lijkt te zijn op de beleidsagenda’s. Het programma Steengoed Benutten van de provincie Gelderland vormt daarop een uitzondering.


‘HOUVAST MET CIJFERS’

AfbeeldingVanuit leegstand en transformatie van vastgoed proberen Gelderland sterker te maken.’ Dat is volgens gedepu­teerde Josan Meijers de inzet van het programma SteenGoed Benutten van de provincie Gelderland. ‘Wij voorzien een groot risico op leegstand en een grote opgave in vastgoedtransformatie. Dan is de vraag: hoe gaan we dat nou oplossen? Dat kan een redelijk abstracte oefening zijn. Je moet eerst weten: waar hebben we het nu over?’ Het Kadaster leverde een onderzoeks­rapport met cijfers over maatschappe­lijk vastgoed in Gelderland. Cijfers over onder meer: type gebouw, type gebruik, ouderdom gebouwen, ligging ervan en het type eigenaren. ‘Met de cijfers kregen we inzicht. Ineens hadden we houvast.’

 

Als je weet dat binnen je gebied 7% van je zorgvastgoed leegstaat. Of 14% van je vastgoed met functie bijeenkomsten. Dat is echt veel.’ Slaat de schrik niet om het hart? ‘Nee. De cijfers bevestigen mijn beeld dat het programma hard nodig is. Onze Staten hebben veel geld beschikbaar gesteld voor SteenGoed Benutten.

 

          

‘Cijfers laten zien welke thema’s er in je gemeente spelen’

 

Ik kan nu aangeven dat we het ook echt nodig hebben.’ De gegevens helpen ook op een andere manier om het programmabeleid vorm te geven. ‘50% van de eigenaren blijkt non-profit te zijn, 12% gemeenten. Dat zegt ook iets over de partners van je opgave. Wie heb je bij een bepaald thema nodig?’

Voor de thema’s zorg en scholen bracht Meijers gericht zorgsector, maatschap­pelijke instellingen en gemeenten bij elkaar. Voor het eerst werden gegevens van de provincie en die van het Kadaster gecombineerd. ‘Wat zien we nu aan demografische voorspellingen? Dat zijn bevolkingsgegevens van de provincie. Daarnaast: wat zien we aan vastgoed en risico’s? Dat zijn Kadaster­gegevens over de ruimtelijke ontwikke­lingen. Dan zien we in Rivierenland krimp in veel platte­landsgemeenten. Er komen dus minder kinderen in de toekomst, nog meer schoolgebouwen die dreigen leeg te komen staan. De twee stromen cijfers bij elkaar geven dus inzicht in je veranderopgave. Als je gericht kunt voorspellen, dan kun je ook gericht oplossingen bedenken. En dat is wat ik heb zien gebeuren.’

 

SAMENHANG OPGAVEN ZIEN

Meijers maakt zich hard voor een integrale aanpak van verschillende opgaven binnen een gebied. ‘Als je een risico op leegstand constateert, moet je naar de samenhang kijken met andere opgaven. Hoe kijken we nou verder dan dat ene gebouw? Heel vaak dienen de oplossingen zich in de omgeving aan. Bijvoorbeeld: we zien sporthallen verouderen en het aantal gebruikers afnemen. We sporen sport­verenigingen dan ook aan om samen te gaan in één sporthal. En dat is ook weer goed op een ander vlak: je zorgt ervoor dat er weer een sterke vereni­ging ontstaat. Tegelijkertijd heb je dan ook weer een toevoeging op je vastgoedopgave: de aanpak van de leegkomende sporthal.’

 

          

‘Als je gericht kunt voorspellen, dan kun je ook gericht oplossingen bedenken’

 

Wens en mogelijkheid om beleid meer integraal vorm te geven, zorgen voor een verschuiving in denken en doen. ‘In het verleden waren we vooral op objectniveau actief en bestond onze ondersteuning uit het geven van subsi­die. Met SteenGoed Benutten hebben we dit aangepast. Het is een ontwikkel­programma dat erop gericht is het gebied beter te laten functioneren. We bekijken per project wat er nodig is om verder te komen. We zijn eerder betrokken in het proces en helpen pro­jecten ook verder door de inbreng van kennis en kunde en procesbegeleiding. Ook betrekken we vroeg de partijen die nodig zijn om bij te dragen, die daar voordeel bij hebben. Zo kijken we in een pilot in Arnhem hoe we stedelijke kavelruil kunnen inzetten om bepaald winkelgebruik te herverdelen over panden zodat uit­breiding mogelijk wordt. Dan zit je meteen aan tafel met de vereniging van eigenaren in het centrum, de gemeente, vastgoedbedrijven en de winkelketens die de panden gebruiken.’

 

Cijfers laten zien welke thema’s er in je gemeente spelen, zo besluit Meijers. ‘Misschien heb je maar op één thema een opgave, misschien op meerdere. Daar moet je dan wel je beleid op kunnen toespitsen. Het helpt enorm om de gesprekken daarover met elkaar te voeren op basis van de cijfers. Als je ze dan ook nog eens op een kaart legt, krijg je helemaal een goed beeld. Dan zie je de samenhang der dingen.’

 

Op de foto: respectievelijk Matthieu Zuidema, Senior adviseur Vastgoedmarkt bij Maatwerk en Advies, Kadaster én Josan Meijers, Gedeputeerde Provincie Gelderland. Josan Meijers is verantwoordelijk voor Gelderse gebiedsontwikkeling, Ruimte, Water, Wonen en Cultuur & Erfgoed.

Foto Josan Meijers: Fotograaf Jan van den Berg.

 

Het Kadaster registreert en vestrekt gegevens over de ligging van vastgoed in Nederland en de rechten die daarbij horen, zoals eigendom en hypotheek.

 

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

AfbeeldingPostbus 9046

7300 GH  Apeldoorn

Hofstraat 110

7311 KZ  Apeldoorn

T (088) 183 4700

www.Kadaster.nl

E mail adviesenmaatwerk@kadaster.nl

Meer nieuws

Stedelijke Herverkaveling

DOSSIERS

Stedelijke ontwikkelingen

Whitepapers

Het Kadaster