of 59250 LinkedIn

Tijd dat gemeenten komen met een gedegen woonvisie

AfbeeldingEen betaalbare woning komt voor steeds meer mensen buiten bereik. Het onderwerp ‘wonen‘ staat al een hele tijd hoog op de agenda. Toch verbaast het me dat veel gemeenten niet beschikken over een richtinggevende woonvisie, waaruit blijkt hoe om te gaan met de bestaande stad en voorraad. De gemeente moet haar regierol oppakken en de leiding nemen in dit proces. De belangen zijn groot.

Door elkaar vroegtijdig op te zoeken krijgen gemeentes en partners zoals corporaties en huurders inzicht in elkaars belangen en behoeften. Zo kunnen ze elkaar uitdagen om tot de beste resultaten te komen en elkaar daarbij tegemoet te komen. Zo’n gemeentelijke woonvisie is goed onderbouwd en laat duidelijk zien welke kwalitatieve voorraad er nodig is. Tegenwoordig is er zoveel data beschikbaar dat een stevige onderbouwing van de kwalitatieve vraag goed inzichtelijk te maken is. Zo’n visie is een levend document dat regelmatig wordt geactualiseerd. Er staat in beschreven hoe de economische uitvoerbaarheid ervan in elkaar steekt met fasering en prioritering in overleg met stakeholders.

 

Waarom rammelen prestatieafspraken over volkshuisvesting nog te vaak? 

Het gaat hier om zelfregulering, er zijn geen eisen waaraan de afspraken moeten voldoen die partijen houvast geven. De afspraken zijn wel juridisch bindend, maar aan niet nakomen verbindt de wet geen consequenties. Verplicht, maar vrijblijvend dus. 

Een toekomstgerichte woonvisie zou zeker helpen, maar eind 2015 bleek die in 40% van de gemeenten te ontbreken. Tel daarbij op dat de ervaring met volkshuisvesting door jarenlange bezuinigingen in veel gemeenten is verdwenen. Dat alles maakt het lastig om vast te stellen hoe  corporaties naar vermogen kunnen bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. Aan nieuwbouw, renovatie en verduurzaming of huurmatiging. 
De analyse prestatieafspraken 2014-2015 van het ministerie van BZK (maart 2016) geeft aan dat slechts voor circa 40% van de totale voorraad sociale woningvoorraad afspraken zijn gemaakt. De afspraken over samenwerking, leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed zijn het minst concreet. De afspraken over nieuwbouw, gewenste ontwikkeling van de portefeuille zijn het meest concreet. 


Concreter en meetbaar maken die afspraken!

Hoe het beter kan? Allereerst is het belangrijk dat de gemeente haar regierol pakt. De belangen zijn daar groot genoeg voor. Maar ook de andere partijen kunnen het initiatief nemen. Door elkaar vroegtijdig op te zoeken krijgen gemeente, corporaties en huurders inzicht in elkaars belangen en behoeften. En kunnen ze elkaar uitdagen op wat er nodig is om elkaar daarbij tegemoet te komen. 

Om te beginnen helpt een richtinggevende woonvisie, waarin blijkt hoe de gemeente en haar partners willen omgaan met de bestaande stad en voorraad. Liefst één die goed onderbouwt welke kwalitatieve voorraad er nodig is. Er is momenteel zoveel data beschikbaar dat een stevige onderbouwing van de kwalitatieve vraag (o.a. doorstroming) mogelijk is. Het spreekt voor zich dat die jaarlijks te actualiseren visie aandacht moet besteden aan de economische uitvoerbaarheid ervan. Dus fasering en prioritering in overleg met betrokken stakeholders.


Transparantie en vertrouwen

Die samenwerking vind ik persoonlijk van het grootste belang. In de dagelijkse praktijk, merken wij in onze rol van mediator dat samenwerking valt of staat met transparantie en vertrouwen. Alleen ga je harder maar samen kom je verder. Bijvoorbeeld door in de prestatieafspraken aandacht te besteden aan de afstemming tussen de investeringen van gemeente (openbare ruimte) en corporatie (woningen) en andere vastgoedeigenaren.  Samen zijn partijen beter in staat om keuzes te maken over:

1.  Sloop, nieuwbouw of verduurzaming van de bestaande voorraad. Relevant zijn daarbij vragen als: Is er een gezonde relatie tot de ontwikkeling van de marktwaarde van het vastgoed? Voldoet de vastgoedportefeuille aan de financiële ratio’s van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw?
2.  Investering in verduurzaming vastgoed versus betaalbaarheid en passend toewijzen van woningen. In het kader van het verplichte passend toewijzen zijn de huur verlaagd en als in het kader van verduurzamen ook nog eens 30k tot 90k geïnvesteerd dient te worden in verduurzamen dan komt de exploitatie van het betreffende complex wel erg onder druk te staan.
3.  Herstructurering van binnenstedelijke locaties met andere verdienmodellen. Als gevolg van hoge verwervingskosten (kosten bestaand vastgoed) is herstructurering in bestaand stedelijk gebied lastig economische uitvoerbaar te maken, toch zeker als er nog een sociaal programma aan toegevoegd dient worden. Hierdoor is het van belang te kijken naar andere verdienmodellen.

 

Samenwerking loont

Samenwerking op basis van transparantie en vertrouwen is de sleutel naar meer succes. Zeker nu zowel woningbouw als verduurzaming van bestaande woningen hoog op de agenda staan. Maak de opgave transparant, heb begrip voor elkaars standpunten en kijk vooral ook hoe je tot de gewenste oplossingen voor de korte en lange termijn kunt komen. Leg het probleem niet op het bordje van één partij. Zoek samen de best passende oplossing. Ambities zijn mooi maar zorg dat ze reëel en betaalbaar zijn, op zowel korte als lange termijn. En kijk naar slimme en innovatieve oplossingen, daag elkaar uit.  Dat vraagt van een aantal partijen dat zij uit hun comfortzone gaan en soms zelfs buiten gebaande paden treden. We zien vaak dat dit onwennig, soms zelfs lastig is voor de betrokken partijen. Maar als het lukt, dan maakt het maatschappelijk resultaat van zo’n experiment – betaalbaar, comfortabel en verantwoord wonen - de inspanningen meer dan waard. 

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

AfbeeldingArcadis Nederland BV

Piet Mondriaanlaan 26

3812 GV Amersfoort

Postbus 220

3800 AE Amersfoort

 

Tel +31 88 4261261

E-mail info@arcadis.nl

www.arcadis.com/nl/nederland

Meer nieuws

Bloggers

Whitepapers