Kom op met Wet voor stedelijke herverkaveling

Het advies van de Commissie Stedelijke Herverkaveling is helder: kom zo snel mogelijk met een wettelijke regeling. Het ruilen van gronden in de stad werkt: als middel voor stadsontwikkeling en tegen leegstand. Niet onteigenen, maar herschikken. Niet de overheid aan het stuur, maar de eigenaren. Maar wel met een wettelijke stok achter de deur voor gemeenten. Zodat gebiedsontwikkeling nooit kan vastlopen op één partij die tegenstribbelt. Voorstander en commissielid Rob de Boer (VNG) licht toe.

“De kracht van stedelijke herverkaveling voor gemeenten is dat het een instrument is om gebiedsontwikkeling te sturen zonder eerst grond in eigendom te hoeven hebben”, aldus Rob de Boer van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG).

Niet onteigenen, maar ruilen
Het principe van herverkaveling werkt in de stad hetzelfde als op het platteland. Binnen een bepaald gebied worden rechten herverdeeld als de eigendomsverhoudingen een gewenste gebiedsontwikkeling belemmeren. Zo kan versnippering van eigendom op het platteland een goede bedrijfsvoering van een boer belemmeren. In de stad kan het een belemmering vormen bij het ontwikkelen of herinrichten van een winkelcentrum, bedrijventerrein of woonwijk. Om een bepaalde gebiedsontwikkeling te forceren, kon de overheid tot nu toe weinig anders dan eigenaren onteigenen. Met stedelijke herverkaveling kunnen de betrokken eigenaren het onderling oplossen.

Van proef naar praktijk
De Commissie Stedelijke Herverkaveling onderzoekt het nieuwe instrument. De commissie bestaat uit experts van verschillende publieke en private organisaties zoals de VNG, Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) en het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Ook het Kadaster is vertegenwoordigd. Via het Nationaal Proefprogramma Stedelijke Herverkaveling loopt een pilot in acht gemeenten. De Boer: “In Delfzijl en Dordrecht zie je bijvoorbeeld al dat wanneer je eigendommen slim ruilt, je achteruitgang in winkelstraten en het centrum kunt remmen.” 

“Bij gebiedsontwikkeling gaat het er steeds om dat je die laatste, cruciale grondeigenaar meekrijgt”

Waarom wettelijk regelen?
De praktijkervaringen hebben geleid tot een duidelijk advies van de commissie aan minister Schultz van Haegen: “Om stedelijke herverkaveling echt efficiënt te maken, is een wettelijke regeling noodzakelijk”, volgens De Boer. “Bij gebiedsontwikkeling gaat het er steeds om dat je die laatste, cruciale grondeigenaar meekrijgt. Je moet niet op voorhand hoeven te accepteren dat dat je niet lukt.” Hij verwacht dat de politiek een wettelijk regeling steunt, aangezien de minister zich hierover al positief heeft uitgelaten. “We adviseren om aan te sluiten bij de wetgeving over herverkaveling in het landelijk gebied. Uiteraard is het even afwachten hoe het zich allemaal vertaalt, omdat in stedelijk gebied bijvoorbeeld bijvoorbeeld meer sprake is van huur en erfpacht.”

Wettelijke win-win-win
Opgeteld levert wettelijke stedelijke herverkaveling winst op voor alle betrokken partijen. “De wet dwingt de eventuele dwarsligger of freerider mee te werken, zonder dat de gemeente hoeft over te gaan tot onteigening”, zo schetst De Boer. Aan gemeenten biedt het de mogelijkheid van gebiedsontwikkeling zonder de financiële risico’s van opkopen en onteigenen. Aan projectontwikkelaars en investeerders geeft het zekerheid dat projecten niet kunnen afketsen. En eigenaren staan zelf aan het roer van de ontwikkeling in hun gebied. Het Kadaster borgt als onafhankelijke adviseur de rechtszekerheid: hoe is het eigendom geordend, wie heeft welke rechten, wanneer is er sprake van een gelijkwaardige ruil?

Niet wachten op Omgevingswet
De Boer voorziet twee scenario’s voor een wetgevingstraject: “In het reguliere traject loopt het mee met de Omgevingswet die er in 2018 moet zijn. Die beschrijft de rol die gemeenten in feite nu al meer  en meer aannemen bij ruimtelijke ordening op lokaal niveau: faciliteren zonder grondeigendom. Stedelijke herverkaveling past daar uitstekend bij.” Maar liever nog adviseert hij niet te wachten tot 2018: “Want wat als de Omgevingswet vertraging oploopt? Ik heb het idee dat gemeenten een eerdere regeling wel zien gebeuren. Het zal uiteraard even wennen zijn aan hoe het allemaal werkt, maar er is geen koudwatervrees.”