of 59281 LinkedIn

De sloop wordt duur betaald

In krimpgebieden moeten woningen worden gesloopt. Maar de opgave is zo groot, dat corporaties er failliet aan gaan en gemeenten aan de bedelstaf raken. In Noord-Groningen en in het zuidoosten van Limburg zijn de financiële vooruitzichten nu al dramatisch. Enig lichtpuntje: de economische crisis. 

‘Krimp als kans.’ Onder die titel organiseerde het ministerie van BZK in 2009 een conferentie. Drie jaar eerder al startte Parkstad Limburg een project onder dezelfde naam. ‘Daar word ik wel eens moe van’, zegt Frits Oevering. Hij is econoom bij Rabobank Nederland, dat een jaar geleden pleitte voor sloop van woningen in krimpgebieden, om de waarde van de overige woningen op peil te houden.

 

‘Krimp is helemaal geen kans. We moeten onder ogen zien dat de huizenmarkt voor krimp geen verdienmodel kent. Er moet worden gesloopt, dus is afwaardering de enige optie. Banken, beleggers, particulieren, corporaties en overheden, ze zullen allemaal een veer moeten laten.’ Oevering gelooft niet dat krimpgebieden kunnen profiteren van woningafbraak, doordat er meer ruimte en dus een aantrekkelijker woonomgeving zou ontstaan. ‘De huidige krimpgebieden bevinden zich in de periferie. Daar wil niemand wonen. Misschien kost een huis in Kerkrade de helft van wat het in Utrecht kost, maar in Utrecht kun je werken. Wat moet je in godsnaam in Kerkrade?’

 

In Kerkrade, een van de acht gemeenten van Parkstad Limburg, denken ze daar voorlopig anders over. Vorige week kreeg de gemeente 10,5 miljoen euro uit een pot van 44 miljoen, bijeengebracht door Rijk, provincie en de Parkstadgemeenten zelf. De woningcorporatie sloopt in Kerkrade- West momenteel 255 woningen. De kosten daarvan draagt de corporatie zelf.

 

De gemeente heeft daar bovenop beslag gelegd op 18 koopwoningen, via de Wet voorkeursrecht gemeenten. De dikke 10 miljoen euro zijn deels bedoeld om de eigenaren daarvan schadeloos te stellen. Verder gaat het geld zitten in de aanleg van openbaar groen, dat in de plaats komt van de gesloopte corporatiewoningen. En de rest wordt gestopt in het energiezuiniger maken van andere huurwoningen in Kerkrade-West.

 

‘Bovendien slopen we niet alleen, maar bouwen we ook nog 40 huuren 31 koopwoningen terug. Zo krijgen we deze businesscase rond’, zegt wethouder Peter Thomas. Hij kijkt verlekkerd naar de woningkrapte in buurgemeente Aken, die ook nog eens grootse plannen heeft met haar universiteit. ‘Die ontwikkeling is voor ons een kans. Mensen moeten nu eenmaal ergens wonen.’

 

Onrendabel

 

Een verdienmodel kan gesubsidieerde sloop niet genoemd worden. De Heerlense wethouder Lex Smeets beaamt dat. ‘Je maakt niet alleen kosten om te slopen, je moet daarnaast mogelijke inkomsten afboeken en openbaar groen aanleggen en beheren. Tegenover de herstructurering staan geen baten. Dat potje van 44 miljoen is natuurlijk lachwekkend. Alleen al voor de herstructurering van onze wijk MSP [de buurten Meezenbroek, Schaesbergerveld en Palemig, JM] hebben we 185 miljoen nodig, waarvan 150 miljoen onrendabel.’ Er moeten in deze wijk onder meer 750 woningen tegen de vlakte.

 

‘De krimp dwingt de samenleving om fundamenteel anders te gaan nadenken over de financiële kant van huisvesting. Burgers zullen hun woning meer als consumptieartikel moeten zien: iets waarop je afschrijft in plaats van iets wat altijd meer waard wordt. En de overheid zal moeten kiezen of ze geld investeert in leefbaarheid of in nieuwe straaljagers.’

 

De bevolkingskrimp gaat op huisvestingsgebied zorgen voor een reusachtig financieel probleem. De stuurgroep ‘Krimp als kans’, bestaande uit vertegenwoordigers van Rijk, provincie en Limburgse gemeenten, liet zich in april vorig jaar nog rijk rekenen door uit te gaan van een zogeheten maatschappelijke kosten-batenanalyse.

 

Voor Parkstad Limburg zou herstructurering ter waarde van 560 miljoen in de komende dertig jaar een ‘verlies’ van 1,2 miljard euro aan leefbaarheid kunnen voorkomen. Netto een ‘maatschappelijke winst’ van ruim 600 miljoen dus. De herstructureringskosten zouden voor rekening komen van de regio’s zelf, de maatschappelijke winst ook. Probleem was niet alleen dat de kost voor de baat uitgaat, maar ook dat het bij de baten om een fictief bedrag gaat maar bij de kosten niet.

 

Centraal Fonds

 

Deze kosten liggen in eerste instantie op het bord van woningcorporaties en gemeenten. Maar zeker is dat ze die bij lange na niet kunnen opbrengen. Ook Den Haag weet dat. Toch schreef minister Donner eind juni aan de Kamer ‘dat er de komende periode geen extra financiële middelen beschikbaar komen voor de krimpaanpak’. Hij zegde nog een rapport toe van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), dat de volkshuisvestelijke investeringsmogelijkheden onderzocht van woningcorporaties in Parkstad Limburg en de regio Eemsdelta (Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum).

 

Dit rapport verscheen vorige week. De conclusies zijn verontrustend. De corporaties in beide regio’s lijden tot 2020 tientallen miljoenen verlies als ze hun sloop- en gedeeltelijke nieuwbouwprogramma’s doorzetten.

 

Daardoor worden ze financieel ernstig ongezond. Ze voldoen onder meer niet langer aan de voorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw waaronder ze goedkoop kunnen lenen.

 

De oorzaak is, zo schrijft het CFV, dat de grond onder de gesloopte woningen niks meer waard is. Er kan dan misschien een maatschappelijke, maar geen rendabele bestemming aan worden gegeven. Voor corporaties is het aantrekkelijker om de leegstand de leegstand te laten en niets meer slopen of te bouwen, stelt het CFV. Ze lopen daardoor weliswaar huurinkomsten mis, maar dat verlies is altijd nog een stuk kleiner. Het CFV concludeert dat het ‘wegens gebrek aan financiële spankracht’ onwaarschijnlijk is dat corporaties hun programma’s kunnen uitvoeren ‘zonder hulp van buiten’. In de begeleidende brief aan de Kamer wijst Donner erop dat corporaties bij ernstige financiële problemen een beroep kunnen doen op saneringssteun. Smeets vindt die houding onaanvaardbaar. ‘Nu steken de corporaties hun nek uit, maar we weten allemaal dat ze dat maar een paar keer kunnen doen. Daarna vallen ze gewoon om. Daarom roepen wij provincie en Rijk op om hun verantwoordelijkheid te pakken.’

 

Scenario’s

 

Harry Kremer is algemeen directeur van woningcorporatie Acantus, met bezit in Delfzijl en Oost-Groningen. Daar is de toekomst al een decennium gaande. Toen de organisatie in 2002 ontstond, bezat Acantus 16.500 woningen. Inmiddels is dat aantal door sloop de afgelopen jaren al gedaald tot 13.000. Daarvan staan er 3000 in Delfzijl en volgens de laatste prognoses gaan er daar de komende dertig jaar nog meer dan 1000 vanaf. ‘In het verleden verkochten wij tot 120 woningen per jaar.

 

Uit de opbrengst financierden we nieuwbouw. Nu verkopen we er 40 per jaar, meer zit er niet in. Dat heeft gevolgen voor onze kasstroom. Voor de komende vijf jaar kunnen we nog slopen, bescheiden nieuw bouwen en woningen verbeteren. Maar daarna wordt het lastig.’

 

Wat geldt voor corporaties in krimpgebieden, geldt ook voor gemeenten. Was het tot een paar jaar geleden prettig om vergezichten van enkele decennia te schetsen, nu zien de scenario’s er zo somber uit dat gemeenten in de krimpgebieden zich liever beperken tot een paar jaar. ‘Als je doorkijkt naar 2020, dan kunnen we onze opgave nooit realiseren met de huidige middelen’, zegt Andy Dritty, wethouder van Landgraaf en portefeuillehouder Wonen van Parkstad Limburg.

 

De krimp begon er in 1997 en in tien jaar tijd verdwenen 16.000 mensen (7 procent van de bevolking). Maar de daling zet door. Tot 2014 gaan in de gemeenten 1500 woningen tegen de vlakte en voor 2020 nog eens ongeveer 4000. Het moet de leegstand terugdringen tot 2 procent. ‘Je kunt gaan somberen over zo’n enorme opgave, je kunt ook gewoon aan de slag gaan’, stelt Dritty. ‘Daar hebben de Parkstad-gemeenten en hun partners voor gekozen.

 

De corporatie sloopt, de grond gaat naar de gemeente en die richt extra openbare ruimte in. Corporaties steken er dus het meeste geld in. Door de sloop verliezen ze aan verdiencapaciteit en moeten ze afboeken op hun bezit. Dat drukt zwaar op hun boekhouding. De gemeenten zijn vooral aanjagers. Tegelijkertijd merken we dat gemeenten steeds meer eigen middelen steken in krimpgerelateerde zaken. Dat is een risico. Voor gemeenten in krimpgebieden dalen de inkomsten sneller dan de kosten.’ ‘Wij kijken niet verder dan vijf jaar vooruit’, zegt een montere burgemeester Emme Groot van Delfzijl.

 

Ook hij heeft besloten niet te gaan somberen. Integendeel, Delfzijl laat het er op aankomen, al omzeilt Groot kundig de term ‘artikel 12’. Net als Parkstad heeft ook Eemsdelta 44 miljoen beschikbaar, waarvan 14 miljoen komt van het Rijk. ‘We hebben berekend dat de totale herstructureringsopgave voor de regio Eemsdelta ongeveer 250 miljoen euro kost. We doen alsof herstructurering van de woningmarkt een reguliere taak is van de gemeente. Maar er staan geen reguliere middelen tegenover. Als je de opgave afzet tegen onze financiële mogelijkheden, dan komt het linksom of rechtsom tot een gesprek met de minister.’

 

Moed

 

Ondanks de schier onmogelijke opgave proberen corporaties en gemeenten uit te stralen dat niet alles verloren is. Zo putten ze moed uit de financiële crisis, die de woningmarkt op slot heeft gegooid. ‘Met de leegstand in Delfzijl valt het momenteel erg mee’, zegt corporatiedirecteur Kremer. ‘Als het economisch slecht gaat, groeit de vraag naar huurwoningen. Er is zelfs sprake van enige druk op de eengezinswoningen. Wel is er verminderde vraag naar huurwoningen voor senioren. De mensen die daar in willen, raken hun koopwoning niet kwijt. Maar gingen we er in 2008 nog van uit dat onze doelgroep met 1 procent per jaar zou krimpen, laten actuele prognoses zien dat we tot 2020 met een stabiel aantal huishoudens mogen rekenen. Daarna gaat het hard, maar ja, wie weet wat de prognoses tegen die tijd doen.’

 

Burgemeester Groot beaamt de ontwikkeling. Werd in 2009 voorspeld dat de bevolking van Delfzijl tot 2040 zou halveren, nu ziet het ernaar uit dat het aantal inwoners daalt van 26.500 tot 20.000 inwoners. ‘De werkelijkheid is dus anders dan de prognose. Maar als de economie weer aantrekt, gaat het misschien weer hard, wie zal het zeggen. We houden de lange termijnprognoses wel in ons hoofd, maar we kunnen er geen beleid op maken.’ In Parkstad is de leegstand gedaald van 5,2% in 2008 naar 4 procent het afgelopen jaar; dat zijn 4900 woningen. Andy Dritty van Parkstad gelooft niet dat de daling komt door veranderde marktomstandigheden.

 

‘We halen kwalitatief mindere woningen uit de markt, dat veroorzaakt de daling.’ Wethouder Smeets van Heerlen zegt dat de bevolking in zijn stad momenteel niet krimpt. ‘Maar hoe het over dertig jaar zal zijn, weet niemand. We weten niet in welke mate de krimp zal toeslaan en we weten ook niet precies waar.’ Het overlevingsmechanisme in de krimpgebieden is leven in het nu. De lange termijn is op de lange baan.


Actie rotte kiezen

Met een krimpfonds gaan publieke en private partijen proberen verpauperde koopwoningen aan te pakken die een slechte uitstraling hebben op de waarde van omliggend onroerend goed. Als rotte kiezen dreigen ze het goede gebit te infecteren. In het noorden doen de provincie Groningen, de gemeenten Vlagtwedde en Stadskanaal, de corporaties Acantus en Lefier, de Rabobank en VNO-NCW doen mee aan het experiment. De bedoeling is dat de eigenaren hun vervallen woningen van de hand doen, waarna ze worden gesloopt.

 

De eigenaren krijgen een huur- of koopwoning van de corporatie aangeboden. De proef duurt drie jaar. Corporaties en bedrijfsleven enerzijds en overheden anderzijds hebben gezamenlijk 1,5 miljoen euro bij elkaar gelegd. Ze denken er zo’n twintig panden van te kunnen kopen. Ook Heerlen heeft het plan opgevat om samen met de Rabobank woningen op te kopen. Er is drie ton beschikbaar, goed voor zes tot acht woningen.

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reactie op dit bericht

Door Jean Baptiste Benraad (initiatiefnemer TransformatieTeam) op
Veelal wordt aangenomen dat slechts 20 procent van de leegstaande kantoren te transformeren is naar andere functies. Er is echter veel meer mogelijk. Bouwkundig kan het bijna altijd. De veronderstelde beperkingen zitten veelal in de bruikbaarheid voor een klantgroep en de financiële haalbaarheid. Te veel wordt transformatie gezien als een product voor studenten en kunstenaars. Veel kantoren uit de laatste decennia van de vorige eeuw en religieus vastgoed zijn uitstekend om te zetten naar seniorenhuisvesting en vormen van (jeugd)zorg.

Kantoren zijn in hun opzet en etagehoogte al geschikt voor collectieve ruimten en meeting points voor ‘Het Nieuwe Werken’. De ombouw van kantoren in (geïsoleerde) kantorenparken levert ook iets op: het ontstaan van locaties met gemengd gebruik, eventueel te starten met de fatsoenlijke huisvesting van de 300 duizend arbeidsmigranten. Een slimme plattegronds-ontwikkeling en juist gebruik van de vrijstellingsmogelijkheden van de regelgeving, beperkt de ombouwkosten tot onder nieuwbouwniveau.

Veel eigenaren van leegstaande kantoren willen de boekwaarde ontvangen. Gezien de huidige leegstand, en het feit dat er nog steeds meer meters leeg komen, is dit niet reëel. Er zijn al kantoren in de Randstad verkocht voor 350 á 400 euro per vierkante meter. Bij onze planaanpak blijkt het echter vaak mo gelijk op het dubbele uit te komen. Via het laten ontwikkelen van transformatieplannen en het aanbieden voor de marktwaarde zou het Rijk het goede voorbeeld moeten geven. Op basis van meer gebruikersgroepen, slimmere plannen en reële verkoopprijzen, kan het percentage transformatie stijgen richting 50 procent. Maar daar is nog iets voor nodig:

Recent zond minister Donner de Tweede kamer ons onderzoek Transformatie kantoren gaat niet vanzelf. Wij constateren daarin dat transformatieprojecten op ad hoc-basis moeizaam tot stand komen, terwijl de omvang en noodzaak een procesmatige aanpak rechtvaardigen. Het op gang brengen van het vliegwiel vraagt een integrale benadering. Hierbij moet de eigenaar en potentiele afnemer zo snel mogelijk bijeengebracht worden. De enige die partijen in het voortraject zover kan krijgen en de regelgeving beheerst, is de gemeente. Die houdt zich nu te veel afzijdig. Het is de rol van de dirigent, die maakt zelf geen muziek, maar zonder zo’n figuur spelen musici niet goed samen. Het onderzoek en de aanbiedingsbrief van minister Donner aan de Kamer is te downloaden van onze site www.TransformatieTeam.nl