of 59281 LinkedIn

Win-win in Winschoten

In Winschoten zorgt een combinatie van vergrijzing en economische crisis voor steeds meer lege etalages. Een investeringsfonds gevuld door ondernemers moet het tij keren.

Om het centrum van krimpgemeente Winschoten te pimpen is een miljoenenbedrag nodig. De oplossing is een voor Nederland unieke constructie: een door ondernemers gevuld investeringsfonds voor vernieuwing van de binnenstad.

Het centrum van Winschoten staat onder druk. De leegstand van winkelpanden is meer dan 20 procent, in de zogeheten aanloopstraten van de binnenstad zelfs meer dan 50 procent. Een serie brandstichtingen in een tiental leegstaande panden heeft de kwaliteit van het centrum nog verder aangetast. 


Nog niet zo heel lang geleden gold het centrum als een soort pittoreske huis­kamer, met al zijn karakteristieke panden en een reeks kwaliteitswinkels. Mede om die reden vervulde Winschoten van oudsher ook een centrumfunctie voor de regio – tot in Duitsland toe. Een combinatie van vergrijzing – de regio is een krimpgebied – en economische crisis zorgt echter voor steeds meer lege etalages. Tja, gezellig is anders.

De consument van vandaag de dag verwacht meer dan wat Winschoten nu te bieden heeft. Dat betere winkelklimaat zit ‘m niet alleen in meer gezelligheid en levendigheid, maar ook in een ruimer aanbod. Op basis van detailhandelsonderzoek wordt gehint op duidelijke verbeteringen op tal van terreinen: profilering, presentatie, herkenbaarheid van entrees en inrichting, bereikbaarheid en looproutes, aanpak van de leegstand en sanering/herontwikkeling van vastgoed. Veel verbeteringen vereisen ruimtelijke investeringen in de openbare ruimte en in panden, deels voor omvorming van winkels in andere functies. ‘Een compact en levendig centrum met een leegstand van minder dan 5 procent is het doel’, zo staat het in de centrumvisie Winschoten.

De gemeente heeft het geld niet om zelfs maar een deel van de benodigde investeringen te doen. Ja, de gemeenteraad heeft één miljoen euro gereserveerd. De provincie Groningen overweegt om de verbetering van de binnenstad te steunen met een miljoenenimpuls. Maar vergeleken bij wat er moet gebeuren, is dat verre van voldoende. Dus moest er een list worden verzonnen om elders geld los te maken.

Fikse investering
Met 50.000 euro steun van de provincie  wordt nu onderzocht in hoeverre het wenselijk en mogelijk is om een investering in de binnenstad te financieren. De bedoeling is dat winkeliers en vastgoedeigenaren – dat zijn niet in alle gevallen dezelfde personen – een fikse investering op korte termijn afbetalen. Een jaarlijkse bijdrage van gemiddeld 2.000 euro per winkelpand/eigenaar zou in principe volstaan om een investering van zeker 10 miljoen euro mogelijk te maken in de binnenstad. Op die manier kan de investering in de loop van 10 tot 15 jaar worden terugbetaald.

Het betreft hier een geval van Tax Increment Financing (TIF). De gedachte van TIF-financiering is om een investering in de binnenstad terug te betalen door een beperkte bijdrage die ondernemers betalen op basis van de waarde van hun pand. In de Verenigde Staten wordt deze bijdrage geïnd als onderdeel van de onroerende zaakbelasting (ozb). Op die manier wordt een investering met kleine jaarlijkse bijdragen in een aantal jaren gefinancierd. Koppeling aan de ozb is natuurlijk geen strikte voorwaarde. Sterker nog, het kan volgens clusterdirecteur ruimtelijke zaken van de gemeente Oldambt Anton Saman niet eens. ‘De mogelijkheid van ozb-heffing voor een bepaald gebied hebben we in Nederland niet’, zegt hij. Wat wel kan is: een deel van de ozb-opbrengst oormerken voor besteding binnen een bepaald gebied. Wat niet kan is tariefdifferentiatie tussen gebieden in dezelfde gemeente.

Ondernemers en gemeente kunnen wel een gezamenlijke afspraak maken over een financieringsfonds. Maar dan is het noodzakelijk dat het overgrote deel van de ondernemers deelneemt aan de afspraken en dat deze juridisch goed kunnen worden geborgd. ‘En dat creëren van voldoende draagvlak is een van de grootste uitdagingen’, aldus Saman.

Veel enthousiasme
Gert Jan van ’t Land is als externe kracht door de gemeente ingehuurd om onder meer de gesprekken met de ondernemers en vastgoedeigenaren te voeren. Hij ontmoet veel enthousiasme voor het experiment. Van ‘t Land is tevens projectleider van de financieringsconstructie. ‘Behalve waardevermeerdering van de panden en meer bezoekers – en dus een hogere omzet – is het grote voordeel dat je financiering voor de ondernemers beschikbaar kunt krijgen. Via de banken lukt dat tegenwoordig niet meer. Bovendien is er vanwege allerlei subsidiemogelijkheden sprake van een aanzienlijke kostenreductie. Subsidies maken het geheel goedkoop. Eigenlijk an offer you can’t refuse’, zegt hij.

Er wordt gemikt op een reeks van subsidies. Die kans daarop is aanzienlijk, omdat het onderzoek volgens subsidie-expert Van ’t Land ‘een grote maatschappelijke relevantie’ heeft. Het is vorige week officieel aangemerkt als krimpexperiment.

Dat past in de lijn: ook de provincie is van mening dat Oldambt, naast Delfzijl en De Marne, de krimp niet op eigen kracht te boven komt en werkt aan een ‘actieplan leefbaarheid’ waarvoor vele miljoenen euro’s worden uitgetrokken. ‘En we betrekken in de loop van het onderzoeksproject ook nog externe partijen uit Nederland en Duitsland die ons met raad en daad terzijde staan. De Europese Unie heeft ons gevraagd om hiervoor een voorstel voor ondersteuning uit de subsidieregeling Interreg voor te leggen.’

Belangrijk is overigens wel dat één partij zich garant stelt voor het totale investeringsbedrag. Met meer dan een schuin oog wordt in die zin naar de provincie Groningen gekeken. ‘In de VS staat de county borg, zeg maar de evenknie van de provincie’, zegt hij.

Als Van ’t Land zijn eerste inventariserende gespreksronde heeft afgerond, volgt in juni een eerste gezamenlijke bijeenkomst. Auke Oosterhoff, regiomanager noord van MKB-Nederland, verwacht dat ‘met een goed verhaal’ de meeste ondernemers en vastgoedeigenaren in Winschoten te porren zullen zijn voor het experiment. ‘Een groep voortrekkers is er al. Die vormen een kerngroep die anderen over de streep proberen te trekken’, klinkt het hoopvol. ‘Als je niets doet, weet je één ding zeker:   namelijk dat het dan verder bergafwaarts gaat met de waarde van je pand’, zegt hij. De omzet per vierkante meter winkel­oppervlak ligt nu al ruim onder de norm. ‘We leven even niet meer in een tijd van stijgende omzetten en groei in bouwvolume. Je zult op een andere, nieuwe manier op zoek moeten naar waardecreatie.’

Iets nieuws
Daarvoor is het nodig dat diverse partijen samenwerken. ‘Deze situatie vraagt om iets nieuws. Hoe kun je nog wel geld maken? De ondernemer kan het niet alleen, de vastgoedeigenaar niet en de gemeente ook niet. Alleen met elkaar kun je er iets moois van maken. De oplossing zit ‘m niet zozeer in ruimere bestemmingsplannen, maar in het maken van een koersafspraak, waarin wordt uitgesproken welke kant het opgaat. Zekerheid is op voorhand nooit te geven, wel een richting’, zegt de manager namens het midden- en kleinbedrijf. Ondernemers willen vooral weten dat het centrumgebied toekomst heeft.

Oosterhoff weet dat gemeente en ondernemers niet altijd dezelfde taal spreken en ziet het als zijn rol ‘een nieuwe taal’ uit te vinden. ‘Samen iets doen moet een bespreekbare weg worden. Dat is een nieuw geluid. Van de politiek mag worden verwacht dat ze in houding en gedrag uitstralen: wij willen iets met u en voor u. Politici moeten openstaan voor het feit dat er wat aan de hand is in de stad. Ik zal eerlijk zijn, vanuit ondernemerskringen is er altijd fors gespuugd op de baatbelasting. Dat ligt nu anders’, zegt hij.

Kritiek vanuit de winkeliers op de gemeente die ‘er niets van snapt’ is er trouwens nog steeds. Met name wordt flink geklaagd over de hoogte van de parkeertarieven in de binnenstad, temeer omdat in buurgemeenten het betaald parkeren is afgeschaft om meer bezoekers te trekken.

Clusterdirecteur ruimtelijke zaken Anton Saman zegt dat er steeds meer stemmen opgaan om het parkeren ook in Winschoten gratis te maken en dat dit vraagt om een stellingname van de gemeente. ‘Voor Winschoten is dat een belangrijke inkomstenbron en afschaffen heeft dus financiële consequenties: het slaat een gat in de gemeentebegroting’, zegt hij.

Oosterhoff wil het probleem van de binnenstadondernemers met het betaald parkeren niet bagatelliseren, ‘maar met het verlagen van de tarieven ben je er niet.’  Het helpt om op korte termijn de pijn te verminderen, maar het heeft pas echt zin als het wordt verbonden met een visie op de lange termijn. Wel zou de geste het vertrouwen van de winkeliers in de gemeente als welwillende partij kunnen versterken. ‘Maar daarna zijn toch echt de ondernemers aan zet’, zegt Oosterhoff.

Snelle resultaten
Om de bereidheid van de binnenstad­ondernemers om deel te nemen in het TIF-experiment verder te vergroten, willen de trekkers van het project inzetten op andere, snel zichtbare resultaten. Zo ondersteunt en faciliteert de gemeente het opzetten van een website voor de binnenstad van Winschoten. Om dit zogeheten nieuwe winkelen te stimuleren – inclusief gratis internet in het centrum – heeft de gemeente een verzoek ingediend bij de provincie voor een subsidie vanuit de speciale subsidiepot krimp.

Saman, Van ’t Land en Oosterhoff hebben één ding gemeen: ze willen zoveel mogelijk partijen bij het experiment betrekken en hun belang benadrukken. ‘Duidelijk maken dat je beter mee kan doen. Een verplichtend model is lastig. Onze buurlanden hebben wat dat betreft veel meer regelgeving’, zegt Van ’t Land. Zo kent België een leegstandsbelasting, waarbij vastgoedeigenaren de gemeente moeten betalen als hun pand lang leeg staat. Eén van de doelen van het experiment is om Den Haag te attenderen op wettelijke belemmeringen. Mede daarom is Platform31 betrokken bij het project.

Het probleem zit ‘m er met name in dat er geen wet is die een eventuele meerderheid in staat stelt een minderheid te dwingen tegen de zin in ‘vrijwillig’ een duit in het fonds te doen. Duitsland kent zo’n regeling wel. Anton Saman is echter voorzichtig optimistisch. ‘Uit de eerste gesprekken blijkt dat er zeker animo is bij ondernemers. En de ervaring is dat de laatste 20 procent instapt op het moment dat ze beseffen dat het serieus wordt’, zegt hij. ‘Als iedereen zegt dat het kan, dan kan het. Maar het omgekeerde is ook waar. Als iedereen roept dat het niks wordt, dan wordt het niks.’


Eind 2013 business case en financiering gereed
Wat aan het Winschoter TIF-experiment voorafgaat, is dat ondernemers en gemeente een actieplan ontwerpen met een kostenraming. Dat kunnen acties zijn die betrekking hebben op openbaar gebied, eigen panden en/of zaken die het ondernemerschap bevorderen zoals beter gebruik van internet. Er wordt niet alleen een kostenraming gemaakt, maar ook een raming van de bedrijfseconomische effecten van die acties op de omzet van winkeliers en de waarde van het vastgoed. Daaruit ontstaat een business case voor de financiering.

Gert Jan van ’t Land coördineert de totstandkoming van de twee plannen, door middel van werkgroepen met deskundigen. In de ene werkgroep zitten onder andere lokale ondernemers, vastgoed- en detailhandelexperts, het Hoofdbedrijfschap Detailhandel, een planeconoom en een ontwerper van de gemeente. In de werkgroep die het financieringsplan ontwikkelt, nemen onder andere de BNG Advies, Platform31, MKB-Nederland deel en de gemeente Oldambt deel.

Doel is om eind dit jaar zowel de business case als het financieringsplan voor de investeringen gereed te hebben. Op dit moment is voor het project een budget van 100.000 euro beschikbaar. De provincie Groningen betaalt daarvan de helft. Ondernemers betalen 10.000 euro, de gemeente doet 40.000 euro in het zakje.


Experiment Winschoten valt in de ‘prijzen’
Het ministerie van Binnenlandse Zaken start een nieuwe ronde experimenten rondom de problematiek die bevolkingsdaling met zich meebrengt. Er is plek voor 10 projecten waarbij Platform31 twee jaar lang de begeleiding verzorgt. Het financieringsexperiment in Winschoten is op 22 mei tijdens een ‘experimentenparade’ in Polmans Huis Utrecht  aangewezen als één van die tien experimenten.

Aan de experimenten biedt Platform31 gedurende twee jaar inhoudelijke begeleiding, toegang tot een uitgebreid netwerk van kennis- en beleidspartners en een budget van 10.000 euro voor onderzoek en kennisuitwisseling. Met die input wil Platform31 het experiment in Winschoten versterken.

In de nieuwe ronde worden experimenten ondersteund die werken met financieringsconstructies met meer particulier dan publiek geld of met een combinatie van investeringen en arrangementen om die investeringen uit te lokken en te ondersteunen. Het experiment in Winschoten heeft volgens Platform31 de belofte om op dat gebied met nieuwe oplossingen te komen.

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Van onze partners