of 59123 LinkedIn

Grondaankopen voorzichtig weer in de lift

Ja, gemeenten durven weer een wat actiever grondbeleid te voeren. Maar ze zijn wel veel voorzichter dan voorheen met het doen van grote investeringen.

Ja, gemeenten durven weer een wat actiever grondbeleid te voeren. Maar ze zijn wel veel voorzichter dan voorheen met het doen van grote investeringen.

Gemeenten kiezen na de crisis voor meer samenwerking met markt

De trend is volgens deskundigen duidelijk: gemeenten tonen zich vergeleken met de crisisjaren een stuk actiever op de grondmarkt. Ten opzichte van de eerste drie kwartalen zijn er in het vierde kwartaal van 2017 door gemeenten meer grondaankopen gerealiseerd, zo blijkt uit een recente inventarisatie van de Delftse hoogleraar Willem Korthals Altes. Maar, zo zegt hij er meteen bij, ‘het bereikte niveau verhindert echter niet dat 2018 het jaar wordt met de laagste grondaankopen door gemeenten van het huidige decennium.’

De 147 miljoen euro die gemeenten vorig jaar besteedden aan de aankoop van gronden staat zelfs in schril contrast met de verwervingen die in 2010 nog werden gedaan. In dat jaar werd er nog voor bijna 850 miljoen euro in nieuwe grond geïnvesteerd. De waargenomen stijging in het vierde kwartaal ten spijt, is de aankoop nog geen vijfde van wat er in 2010 aan grond werd verworven. Deels heeft dat te maken met de ladder van duurzaamheid, die gemeenten eraan houdt binnen de bestaande contouren te bouwen. Dan ligt het ook minder voor de hand grote gebieden te verwerven.

Kleinere investeringen
Korthals Altes ziet dat gemeenten bepaald voorzichtiger zijn geworden na de economische crisis. Veel gemeenten, met name die veel grondposities hadden ingenomen, zagen zich gedwongen flink af te boeken en daarmee hun verlies te nemen. Volgens berekeningen van Deloitte zou het gaan om zo’n 3 miljard euro. Om verdere risico’s zoveel mogelijk te vermijden, schakelden gemeenten massaal over naar passief grondbeleid en werd het aan de marktpartijen gelaten om risico’s te nemen. ‘Een politieke afweging bij de vorming van de colleges in 2014’, zegt de Delftse professor.

‘Het verschilt per gemeente, maar over het algemeen was er sprake van een zekere terughoudendheid. En als je naar het lage aantal grondaankopen in 2017 kijkt, is dat nog steeds het geval.’

Directeur Erik Berkelmans van Metafoor Ruimtelijke Ordening neemt in de praktijk een andere ontwikkeling waar. ‘Wat je nu ziet, is dat gemeenten weer een actiever grondbeleid gaan voeren. Maar dan wel genuanceerder dan voorheen: toen betekende actief grondbeleid het aankopen van percelen en daar een ontwikkeling laten plaatsvinden. Nu kiezen gemeenten steeds vaker voor een mengvorm van actief en passief’, zegt hij. ‘Hele grote investeringen maken plaats voor kleinere investeringen, terwijl tegelijk wordt ingezet om samen met consortia een ontwikkeling op gang te brengen via zogeheten anterieure overeenkomsten.’

Duurzaamheid
Gemeenten, zo ervaart Berkelmans, zien weer kansen maar zijn voorzichtiger geworden. Dat is de les van de crisis. Op voorhand is er meer oog voor de risico’s, daarbij geholpen door nieuwe boekhoudregels. Een enkele gemeente kiest er, kopschuw geworden door de verliezen in de crisisjaren, bewust voor om volledig het passieve pad te blijven volgen. Dit soms tot grote onvrede in het ambtelijk apparaat, die van de politiek de opdracht heeft meegekregen doelstellingen op het gebied van leefbaarheid of duurzaamheid in een te ontwikkelen gebied te halen.

Dan is het handiger om als gemeente meer sturingsmogelijkheden te hebben. Bij actief grondbeleid heeft de gemeente zelf de regie bij de ontwikkeling. In veel gevallen heeft of verwerft de gemeente de grond en geeft die vervolgens – met richtlijnen – uit aan ontwikkelaars of particulieren.

Deloitte-partner Frank ten Have (Real Estate) bespeurt in de praktijk eveneens een voorzichtige terugkeer – ‘zeker niet massaal’ – naar actiever grondbeleid. In de gemeentelijke nota’s grondbeleid is dat ook nog niet terug te zien. ‘Maar die lopen wel vaker achter de actualiteit aan’, zegt hij. ‘Wat je merkt, is dat veel plannen die in de crisisjaren in de ijskast waren gezet, daar nu weer uit worden gehaald. Dat gaat met name om bedrijventerreinen – vooral logistiek. En, vooral in die gebieden waar de druk groot is, om woningbouwplannen.’

Nieuwe bestuurders
Meer gemeenten durven zich volgens de deskundigen weer actiever te roeren op de grondmarkt. Dat er na de gemeenteraadsverkiezingen een nieuwe lichting bestuurders aantreedt, zal die trend volgens Berkelmans zeker versterken. ‘Die nieuwe bestuurders hebben niet een deel van dat verlies van 3 miljard euro hoeven dragen en kijken toch met een ander perspectief de wereld in’, zegt hij.

Ten Have en Korthals Altes zijn wat dat betreft erg benieuwd naar de coalitieprogramma’s en de daarin opgestelde ambities. ‘Eén ding staat als een paal boven water: er zal geïnvesteerd moeten worden in de ambtelijke capaciteit. Als gevolg van de bezuinigingen in de crisisjaren is er in veel gemeenten sprake van een groot tekort aan deskundig personeel. Als die krachten op de arbeidsmarkt niet te vinden zijn, zul je zelf intern moeten opleiden. Het is heel simpel: je kunt geen woningen bestellen als je geen mensen hebt’, zegt Ten Have.


Benchmark grondzaken
Samen met BMC houdt Metafoor RO de komende maanden een vergelijkend onderzoek naar de grondbedrijfstak van gemeenten. In de benchmark wordt aandacht besteed aan zaken als de actualiteit van de nota’s grondbeleid, het grondprijzenbeleid, de gehanteerde rekenrente, de prestaties op het gebied van de grondexploitatie van zowel woningbouwlocaties als bedrijventerreinen het risicomanagement, hoe wordt omgegaan met de vennootschapsbelastingplicht en de omvang van de organisatie. Doel van de benchmark is inzicht te geven in de eigen prestaties van gemeenten op de genoemde vlakken en om van elkaar te leren.

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.