De Kam: 'Grondprijs sociale woningen moet omlaag'
Woningcorporaties kunnen dan aanzienlijk meer goedkope huizen bouwen, aldus De Kam bij zijn afscheid van de Radboud Universiteit Nijmegen.
De grondprijs voor sociale woningbouw moet omlaag. Woningcorporaties kunnen dan aanzienlijk meer goedkope huizen bouwen. Dat zegt George de Kam, bijzonder hoogleraar Maatschappelijk ondernemen met grond en locaties bij zijn afscheid van de Radboud Universiteit Nijmegen.
400 miljoen
De corporaties verdienen nu jaarlijks naar schatting 400 miljoen euro voor sociale woningbouw, blijkt uit onderzoek van De Kam. Hij bestudeerde zestig projecten van woningcorporaties met meer dan zeshonderd woningen in bezit. Door verstandige grondaankopen en scherpe onderhandelingen over de grondprijs verdienen corporaties geld dat ze gebruiken voor de onrendabele investeringen in sociale huurwoningen.
Huizen kosten minder
Vertaald naar heel Nederland levert dat jaarlijks 300 à 400 miljoen euro op. Hierdoor kosten huizen in de sociale woningbouw 19.000 à 20.000 euro per stuk minder dan wanneer marktprijzen voor de grond gerekend zouden worden. Daarnaast verdienen corporaties die het goed aanpakken nog 5000 tot 15.000 euro per huurwoning door zelf de koopwoningen in een project te ontwikkelen.
Sociale woningproductie kan toenemen
Goed nieuws, vindt De Kam. Maar dat zou veel meer kunnen zijn als de grondprijzen worden verlaagd en meer corporaties goed ondernemerschap vertonen. De sociale woningproductie zou dan wellicht met eenderde kunnen toenemen, schat De Kam.
Gemeenten trekken grondprijzen op
Veel gemeenten trekken de afgelopen jaren de grondprijzen voor de sociale sector juist op richting marktconform. De Kam is daar principieel op tegen. Corporaties hebben de opdracht om goedkope woonruimte aan te bieden, maar kunnen de grondprijs die ze daarvoor moeten betalen niet terugverdienen in de exploitatie; dan zouden de huren te hoog worden. ‘Goedkope huizen moeten op goedkope grond kunnen worden gebouwd. Je kunt zelfs overwegen om er helemaal niets voor te betalen.’
Ordinaire projectontwikkelaars
Er was een tijd dat corporaties als ‘ordinaire projectontwikkelaars’ werden gezien, zegt De Kam. Dat komt doordat de overheid stopte met het bijpassen van het verschil tussen kosten en baten voor sociale woningbouw. Corporaties moesten zelf geld gaan verdienen, met risicovolle investeringen tot gevolg, zoals overmatige grondaankopen en financiële constructies met derivatenportefeuilles. Zorgelijk, noemt De Kam die ontwikkelingen.
Gematigd grondbeleid
Een gematigde grondprijs kan voor corporaties de druk van de ketel halen, waardoor ze minder risico hoeven te nemen om toch aan hun doelstelling te voldoen. De Kam pleit ervoor dat gemeenten speciaal grondbeleid voor sociale huurwoningen vaststellen. ‘Niet alleen wanneer de gemeente zelf grond verkoopt. Ook voor projectontwikkelaars is het dan duidelijk dat ze voor sociale woningbouw geen commerciële prijs kunnen vragen.’
Hierdoor ontstaat de situatie dat je mensen huisvest in een woning die te goedkoop wordt verhuurd en zorgt voor een zo relatief lage huur, dat diezelfde mensen nooit worden verleid om deze woning, of welke andere dan ook, van de corporatie te kopen. Dat was immers de bedoeling bij de verzelfstandiging van de corporaties. Het bestaande woningbezit verkopen om zo geld te genereren voor nieuwe investeringen .
Het advies van De Kam zal deze situatie niet oplossen. Wij bouwen in Nederland dure woningen op dure grond en gaan deze vervolgens voor de eeuwigheid te goedkoop verhuren. De corporaties zouden mijn inziens "geld kunnen verdienen" met het optrekken van de huur naar normale nivo.
Het feit dat corporaties worden gezien als ordinaire projectontwikkelaars komt omdat ze dat zijn. De heer De Kam verklaart dat ze zich zo zijn c.q. moeten gedragen omdat de overheid is gestopt met het bijpassen van het verschil tussen de kosten en de baten van sociale woningbouw. Ondanks dat is het de sector niet gelukt om hun bestaansrecht te bewijzen. Tijd voor het herdefinieren van de sociale woningbouw in Nederland lijkt mij.