‘Gevolg uitspraak Hoge Raad voor woningbouw valt mee’

‘Uitspraak in supermarktoorlog bedreigt Nederlandse woningbouw’, kopte het Financieele Dagblad. Experts spraken van de ‘zoveelste klap’ voor de bouwplannen. Hoogleraar gebiedsontwikkeling Co Verdaas is minder pessimistisch over de gevolgen van de uitspraak van de Hoge Raad.

Gelijkheid

De hoogste rechter blies eind november de gemeente Montferland terug. Die wilde het oude, leegstaande gemeentehuis van Didam onderhands verkopen aan Coop. Concurrent Albert Heijn die ook interesse in het pand had, spande daarop een rechtszaak aan en kreeg gelijk. Overheden die een onroerende zaak verkopen, moeten volgens het gelijkheidsbeginsel in principe gelegenheid bieden aan andere gegadigden om mee te dingen.

Sporthal
Sinds de uitspraak van de Hoge Raad worstelen gemeenten met de vraag in welke mate ze bij gebiedsontwikkeling nog kunnen (en durven) sturen. Zal de rechter straks niet elke geïnteresseerde partij die door één-op-éénverkoop wordt uitgesloten een tweede kans gaan geven? Een voorbeeld. De gemeente Oisterwijk die een voormalige sporthal wilde laten omvormen tot ’woonzorglandschap’ met sociale huur en begeleid wonen en de opdracht onderhands aan een specifieke ontwikkelaar gunde, laat volgens BN De Stem al uitzoeken wat de gevolgen zijn van uitspraak van de Hoge Raad. En zo heeft bijna elke gemeente wel een mogelijk probleemdossier.

Enige vertraging
‘Ik vrees dat veel gemeenten zich nu eens op het achterhoofd gaan krabben’, zegt Co Verdaas, hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft. ‘Hebben we het besluit om die ene ontwikkeling aan die partij te gunnen voldoende geborgd, of had het proces wellicht transparanter gemoeten? In zoverre ben ik het eens met de experts dat de uitspraak van de Hoge Raad tot enige vertraging in de gemeentelijke gebiedsontwikkeling kan leiden.’

Grijstinten
Maar volgens Verdaas is de uitspraak van de Hoge Raad bij nadere bestudering minder zwartwit dan hij lijkt. ‘Een rechter moet nu eenmaal een van de twee strijdende partijen gelijk geven. Maar als ik me in de onderliggende motivatie van de Hoge Raad verdiep, zie ik vooral veel grijstinten. Je kunt als gemeente nog steeds een ontwikkeling  aan een bepaalde partij toewijzen en daarmee sturen op het door jou gewenste maatschappelijke resultaat. Alleen, je zult aan het begin van de procedure heel duidelijk moeten aangeven waarom je in dit specifieke geval onderhands wilt aanbesteden. Dat had de gemeente Montferland in de ogen van de Hoge Raad kennelijk onvoldoende gedaan.’

Duidelijke criteria
Betekent de uitspraak bij toekomstige gebiedsontwikkeling dan niet meer werk aan de voorkant voor gemeenten? Verdaas: ‘Je zult als gemeente duidelijke criteria moeten opstellen, die volgens de Hoge Raad objectief, toetsbaar en redelijk moeten zijn. En je zult die eens te meer  duidelijk moeten communiceren, zodat alle marktpartijen daarvan op de hoogte kunnen raken. Dus ja, dat kan meer werk zijn. Maar als je het proces aan de voorkant zorgvuldiger doorloopt, kun je verderop sneller door.’

Extra check
Moeten gemeenten alle lopende projecten nu opnieuw tegen het licht houden uit vrees voor partijen die – met de uitspraak van de Hoge Raad in de hand – alsnog hun recht op mededinging opeisen. ‘Ik ben geen jurist’, stelt Verdaas, ‘maar ik denk dat het meevalt. In zaken die nu spelen kan een extra check geen kwaad. Ik verwacht niet dat partijen die zich in het verleden benadeeld voelen nu massaal zaken aanhangig gaan maken die al zijn afgerond. Daar gelden ongetwijfeld ook termijnen voor waarbinnen dat kan.’