of 59130 LinkedIn

Prijsvaststelling Artikel 13 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), vergelijkingsmethode of residuele berekening?

Nysingh Advocaten-Notarissen Reageer

Afbeeldingmr. P.L.G. Haccou (Patrick)

 

Over de vraag of in het kader van een prijsvaststelling op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de vergelijkingsmethode of residuele berekening  moet worden toegepast heeft de rechtbank De Haag bij beschikking van 21 december 2017 een uitspraak gedaan (ECLI:NL:RBDHA:2017:15441).

Volgens artikel 13 lid 4 Wvg geldt als uitgangspunt dat de rechtbank oordeelt met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (hierna: Ow). Op grond van artikel 40b, tweede lid, Ow moet bij het bepalen van de prijs worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de eigenaar  als redelijk handelende verkoper en de gemeente als redelijk handelende koper. Volgens vaste jurisprudentie zijn de deskundigen vrij om de wijze van waardebepaling te volgen die hun de juiste lijkt en staat het hun daarbij vrij aan bepaalde aspecten meer waarde te hechten dan aan andere.

 

De deskundigen hadden het perceel gewaardeerd via de methode van de residuele grondwaardeberekening. Dit omdat er naar hun oordeel onvoldoende vergelijkingstransacties zijn om het perceel met toepassing van de vergelijkingsmethode te taxeren, en omdat sprake is van een relatief zelfstandig te ontwikkelen object met voldoende duidelijkheid over kosten en opbrengsten. De gemeente heeft aangevoerd dat er voldoende vergelijkingstransacties zijn om de vergelijkingsmethode toe te kunnen passen en dat de residuele methode minder geschikt is voor de waardering van het perceel, mede vanwege het feit dat de residuele berekening van veel onzekere parameters afhankelijk is. Daardoor kan veel discussie ontstaan over de hoogte daarvan, hetgeen zich in dit geval ook voordoet.

 

De rechtbank volgt de deskundigen in hun conclusie dat de door partijen aangehaalde transacties onvoldoende vergelijkbaar zijn om te kunnen dienen als vergelijkingstransacties. Bij gebreke van voldoende vergelijkingstransacties hebben deskundigen het juist geacht om de residuele methode toe te passen. De rechtbank volgt deskundigen ook hierin. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat het object zich leent voor deze wijze van waarderen. De planologische uitgangspunten zijn helder en partijen zijn het eens over de planologische invulling van het perceel. Ook staat de hoogte van de exploitatiebijdrage niet ter discussie. Het perceel is aan te merken als een relatief zelfstandig te ontwikkelen object waarbij voldoende duidelijkheid bestaat over de kosten en de opbrengsten. Naarmate er meer parameters bekend zijn, wordt de residuele waarderingsmethode betrouwbaarder. In dit geval zijn er veel parameters bekend. In combinatie met de omstandigheid dat comparatief waarderen niet goed mogelijk is, is de rechtbank naar aanleiding van het vorenstaande van oordeel dat de residuele waarderingswijze een in de rede liggende keuze is en het object terecht door de deskundigen op deze wijze is gewaardeerd.

 

Zie ook: Revival van de Wet voorkeursrecht gemeenten

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

Nysingh advocaten-notarissenAfbeelding

Afbeelding

mr. P.L.G. Haccou (Patrick)

T 026 357 57 35

www.nysingh.nl

Meer nieuws

Afbeelding

Op de hoogte blijven? Volg Nysingh

Afbeelding Afbeelding Afbeelding

Afbeelding