Ons communicatieverkeer heeft de laatste decennia een enorme ontwikkeling doorgemaakt. Waar zakelijke dienstverleners 'vroeger’ voornamelijk per brief met elkaar communiceerden, hebben sinds een aantal jaren moderne communicatiemiddelen als e-mail, sms, WhatsApp en Skype hun intrede gedaan. De vraag is hoe deze relatief nieuwe communicatievormen zich verhouden tot de wettelijke en contractuele formaliteiten voor opzegging van overeenkomsten, met name bij huurovereenkomsten. De Hoge Raad is hier in zijn arrest van 1 juni jl. (ECLI:NL:2018:819) duidelijk over.

Het overgrote deel van de kopers/huurders zal bij de bezichtiging van een (kantoor)pand, niet met de rolmaat in de hand het in een advertentie genoemde vloeroppervlak nameten. Maar ook verkopers en verhuurders hebben het door hun aangeboden pand lang niet altijd (na)gemeten. Het gevolg daarvan is, dat er nog al eens een overeenkomst tot stand komt waarin de overeengekomen oppervlakte afwijkt van de feitelijke gehuurde of gekochte oppervlakte. Dit leidt veelvuldig tot geschillen tussen koper en verkoper of huurder en verhuurder.

Een overeenkomst regelt in beginsel alleen de verhouding tussen de (rechts)personen die daarbij partij zijn. Onder omstandigheden werkt een overeenkomst echter ook jegens derden. Dit is bijvoorbeeld het geval bij zogenaamde ‘kwalitatieve rechten’. Dit zijn rechten die verbonden zijn aan de eigendom van een goed en automatisch overgaan op een rechtsopvolger onder bijzondere titel, zoals bijvoorbeeld een koper. De Hoge Raad heeft dit jaar een tweetal voor de praktijk relevante arresten gewezen over kwalitatieve rechten (HR 6 april 2012, LJN BV6727 en HR 20 april 2012, LJN BV5555). Kort en goed heeft de Hoge Raad geoordeeld dat partijen niet expliciet hoeven overeen te komen dat sprake is van een kwalitatief recht. Dit heeft tot gevolg dat partijen wellicht ongewild ook ten opzichte van rechtsopvolgers gebonden zijn aan bepaalde afspraken. U moet zich hiervan bij het sluiten van overeenkomsten bewust zijn en erop letten dat u niet ongewild verplichtingen jegens derden op zich nemen. Dit kan overigens eenvoudig voorkomen worden.