Bouwkundigen zijn vrijwel op

De bouw hijst de stormbal, zo veel handen komt de sector tekort. De gewenste productie wordt niet gehaald. Ook gemeenten merken dat het door krapte op de arbeidsmarkt moeilijker wordt de vaart erin te houden.

Planuitval dreigt door personeelstekort

Bouwen vréét tijd. Cycli van zeven jaar, twijfels over financiële haalbaarheid, discussies met grondeigenaren en planologische procedures remmen de gebiedsontwikkeling en maken dat de gewenste (woning)bouwproductie bij lange na niet wordt gehaald. Projectontwikkelaars en bouwers komen zélf niet aan mensen. Het helpt volgens hen ook niet dat een gebrek aan ambtelijke expertise en continuïteit de toch al lange doorlooptijden verlengt. Eén op de tien bouwplannen loopt vertraging op door een gebrek aan bouwambtenaren, signaleerde Bouwend Nederland vorig jaar.

De verschuiving naar binnenstedelijk bouwen in plaats van in het weiland zorgt daarnaast voor ingewikkelde en tijdrovende inpassingsvraagstukken. ‘Snelle en efficiënte besluitvormingsprocedures zijn nodig om het woning tekort niet verder te laten oplopen’, aldus de belangenorganisatie, die erbij zegt dat naast soepeler procedures voldoende ambtenaren nodig zijn om plannen te behandelen.’

‘Iedereen praat over het tekort aan “stenenstapelaars”, maar ik denk dat aan de publieke kant de tekorten ook groot zijn’ reageert Frank Ten Have, specialist vastgoed en gebiedsontwikkeling en partner bij Deloitte, die onder andere gemeenten en provincies adviseert. ‘Er is ambtelijke capaciteit nodig voor bestemmingsplanwijzigingen, procesbegeleiding, onderzoeken, onderhandelingen met marktpartijen, grondwaardebepaling – voor alles eigenlijk wat er bij bouwen en gebiedsontwikkeling komt kijken.’

Gebakken peren
Ten Have constateert dat er na het begin van de crisis bij de lokale overheid nauwelijks nieuwe mensen zijn ingestroomd of opgeleid bij de afdelingen en diensten stedelijke ontwikkeling. Door niet vooruit te kijken, zitten gemeenten nu met de gebakken peren: ‘Een vergrijsd personeelsbestand, uitstroom van ouderen en een zeer krappe arbeidsmarkt. Bij veel gemeenten is de nadruk verschoven naar het sociaal domein. Ze beperken zich tot faciliterend grondbeleid en redeneren dan: we hoeven niet meer te investeren in de formatie van stedelijke ontwikkeling.’

Een misrekening, vindt Ten Have. ‘Uit casuïstiek weten we dat het met regelmaat vastloopt als de markt met initiatiefvoorstellen komt. Bijvoorbeeld als omwonenden naar de wethouder stappen en vragen of er bij zo’n privaat plan niet een laagje minder gebouwd kan worden, of bomen kunnen blijven staan. Die wethouder zegt dan niet dat ze het maar uit moeten zoeken, maar belooft het probleem te bestuderen. Tja, dan gaat de meter toch lopen, terwijl er is gerekend op nauwelijks ambtelijke inzet.’

Dat er, als de Omgevingswet in werking treedt, minder beslag wordt gelegd op gemeentelijke inzet, ziet hij niet gebeuren. ‘Private partijen gaan straks meer participatie doen met de omgeving. Dat zou moeten leiden tot een besparing op het ambtelijk apparaat, maar ik heb daar grote twijfels over.’ Volgens Jeroen Joon, die in Apeldoorn als wethouder namens de VVD economie, personeel en organisatie, ruimtelijke ordening en grondzaken onder zijn hoede heeft, drong in die gemeente twee jaar geleden het besef door dat er veel mensen nodig zijn om de bouwopgave waar te maken. ‘Door vroegtijdig te anticiperen lopen wij niet erg tegen problemen aan. Maar we moeten wel scherp blijven. Waar je vroeger heel specialistische technische medewerkers kon aannemen, zetten we nu toch meer in op generalisten, die we zelf opleiden.’

Bijna uitverkocht
In Apeldoorn trekken ontwikkelaars volgens Joon ‘bijna dagelijks aan de bel’. ‘Met woningbouwplannen, of omdat ze kantoorpanden willen omkatten. Bedrijventerreinen zijn bijna uitverkocht. We merken hier dat de Randstad nu ook volloopt.’ Anders dan Ten Have verwacht Joon wel dat de Omgevingswet gemeenten in personele zin zal ontlasten. ‘Als er straks meer vergunningsvrij gebouwd mag worden, zijn minder medewerkers nodig. Tegelijk komt de mogelijkheid van privatisering van bouwkundige toetsingen op ons af, dus weten we dat we het op dit gebied dan met minder mensen kunnen stellen. In onze strategische personeelsplanning houden we rekening met dat soort veranderingen.’

Apeldoorn stapte af van het binnenhalen van zzp’ers in het fysieke en ruimtelijke domein, en heeft een contract met een in overheidspersoneel gespecialiseerde arbeidsbemiddelaar. Maar ook bij intermediairs begint het inmiddels te wringen, merkt Joon. ‘We zien dat het voor dit bureau lastiger is dan de afgelopen jaren. Ook daar wordt op dit moment van alle kanten getrokken. Als zij geen mensen kunnen leveren, zoeken we gewoon zelf. Gelukkig vinden we nog steeds jongeren die het interessant vinden om in gemeenteland te werken. Die leiden we dan op. Ook de generatie die al langer bij ons werkt, is tamelijk honkvast. Soms is gebrek aan mobiliteit geen pré. Maar deze mensen zijn echt gemotiveerd en we waarderen ze goed, met concurrerende arbeidsvoorwaarden.’

Flexibele schil
Ten Have schrikt soms van de omvang van de flexibele schil bij gemeenten. Voor een 100.000+ gemeente met een forse binnenstedelijke bouwopgave analyseerde hij de benodigde inzet voor de komende jaren. Onderaan de streep stond voor het ruimtelijk-fysieke domein een benodigde formatie-uitbreiding van 30 procent. Bij diezelfde gemeente was 30 procent van de zittende ambtenaren al externe inhuur. Niet best, naar zijn mening: ‘Externe inhuur, vooral van zzp’ers, is risicovol. Vaak ontbreekt een uniforme werkwijze en is continuïteit niet gegarandeerd.’

Daarbij doet het inhuren van zelfstandigen of bureaus voor langere periode een schep boven op de personele kosten, voegt hij eraan toe. ‘Wat is het probleem om mensen aan te nemen als je nu al weet dat je ze voor meer dan vier jaar nodig hebt? Om de binnenstedelijke productie omhoog te krijgen is investering en uitbreiding van het ambtelijk apparaat noodzakelijk.’ Specifieke gemeenten noemt hij niet, maar Ten Have zegt dat het aantal gevallen van planuitval toeneemt: ‘Ik durf niet één op één de relatie te leggen, maar zou er niet van opkijken als daar een link ligt met een gebrek aan investering in ambtelijke kwaliteit, in kennis van processen, gewoon weten hoe het werkt.’

Diensten stedelijke ontwikkeling vragen volgens hem wel om meer mensen, maar krijgen van controllers vaak bij voorbaat het lid op de neus. Want wat als straks de behoefte weer inzakt? Daarnaast is er ook een groeiend aantal gemeenten dat de vaste formatie wat graag wil uitbreiden. Vacaturesites krioelen van het openstaande banen bij gemeenten, waarbij achter de gevraagde functie vaak ‘loondienst/zzp’ staat.

Braindrain
Erik Ronnes, Tweede Kamerlid en portefeuillehouder woningbouw en ruimtelijke ordening voor het CDA, ziet hoe gemeenten worstelen om hun bouwopgave in te vullen, en ook dat de braindrain in het ruimtelijk-fysieke domein daar een rol in speelt. ‘Toen rond 2008 de bouwproductie sterk terugviel, hebben zij noodgedwongen bezuinigd op formatie’, zegt Ronnes, exwethouder van Boxmeer. ‘Nu zie je dat niet alleen de private sector, maar ook sommige gemeenten qua capaciteit achterlopen. Er zit niks anders op dan investeren in opleiding en nog efficiënter omgaan met mensen. Gemeenten kunnen specialisten benaderen die op dit domein eerder voor hen hebben gewerkt, en die reactiveren. Al is het maar voor een paar dagen per week.’

Uitbreiding van het ambtelijk apparaat is niet populair onder bestuurders, maar woningnood kennelijk nog minder. Zo heeft de gemeente Utrecht in het coalitieakkoord afgesproken dat de formatie wordt uitgebreid; ‘om de versnelling in de woningbouw te realiseren, richten we daar de gemeentelijke organisatie op in. Hier stellen we extra middelen voor beschikbaar.’

Als er al sprake is van planuitval, dan lopen gemeenten er liever niet mee te koop; ze gooien het in ieder geval niet op een te krappe formatie.

Utrecht bouwt als snelst groeiende stad van Nederland de komende jaren vele duizenden nieuwe woningen. ‘We hebben momenteel geen woningbouwprojecten die niet worden opgestart of die worden stilgelegd’, zegt wethouder wonen Kees Diepeveen (GroenLinks). Maar dat het niet van een leien dakje gaat, erkent hij. ‘Op een aantal projecten zijn capaciteitsproblemen in personeel en materialen merkbaar. Leverings problemen vertragen dan de start van de bouw, bijvoorbeeld omdat de levertijd van heipalen momenteel oploopt. Bij enkele projecten is het bouwtempo na de start minder hoog dan anders, voornamelijk vanwege het ontbreken van goed personeel.’

Voor de aanbesteding van nieuwe projecten hebben de personeelstekorten volgens Diepeveen nog geen gevolgen: ‘Zowel qua belangstelling van ontwikkelende partijen als prijsniveau is geen effect waarneembaar.’ In Eindhoven, dat een vrijwel geheel binnenstedelijke bouwopgave heeft en waar de bouwproductie nog nooit zo hoog is geweest, is in het ambtelijk apparaat gekozen voor ‘een andere prioritering’, zegt Martijn Mentink, sectorhoofd ruimtelijke expertise. ‘Wij kunnen ons werk nog steeds goed doen. Maar mijn afdelingshoofden puzzelen ondertussen doorlopend hoe ze het rond moeten krijgen.’

Volgens Mentink zet Eindhoven ‘alle mensen in die we hebben om onze ambities te realiseren. Waarbij Eindhoven als grote gemeente met interessante binnenstedelijke ontwikkelingen nog het voordeel heeft een aantrekkelijke werkgever te zijn. Met salarissen die hoger liggen dan in middelgrote gemeenten. Het functiegebouw van de vijfde stad van Nederland is nu eenmaal wat ruimer dan dat van een middelgrote gemeente. Daar haal je een projectleider binnen op schaal 11-niveau. Grote steden kunnen schaal 12 of 13 bieden.’

Verjonging organisatie
Ook Eindhoven komt daar echter niet meer mee weg. ‘De mensen zijn er gewoon niet. Ook de partijen die mensen leveren voor de inhuurschil zitten met de handen in het haar. Soms schakelen we, als we iemand op seniorniveau nodig hebben en niet vinden door en leiden we jonge mensen op, met uitzicht op een vast contract. Op sommige momenten moet je minder ervaren medewerkers vanuit schaarste versneld inzetten.’ Niet verkeerd, vindt Mentink: ‘Je verjongt je organisatie en krijgt hele gave energie binnen.’

Verder heeft Eindhoven volgens Mentink het voordeel dat het met arbeidsmarktcommunicatie mee kan liften op het imago van Brainport. Met groepjes tegelijk krijgen kandidaten een voorproefje van wat ze te wachten staat in hun werk, bij de organisatie en in de stad. Dat ervaren ze volgens hem als zeer positief. Van planuitval is geen sprake. ‘Het is niet zo dat we vergunningen niet kunnen verlenen of projecten stil moeten leggen bij gebrek aan mensen. Maar alles staat wel enorm onder druk. Bij bouwers zien we wel een vertraging ontstaan. Het zou mij niet verbazen als er een moment komt waarop ik met het bestuur het gesprek moet aangaan en zeg: ik moet corrigeren, wat de bezetting of de ambitie betreft.’

Ambtelijke uren
Volgens Ronnes moeten gemeenten niet altijd de ingewikkeldste dossiers bovenop leggen. ‘Zorg dat je plannen hebt waarbij snel vooruitgang geboekt kan worden. Binnenstedelijke locaties zijn nu eenmaal lastiger, al zijn er ook voorbeelden van herontwikkelingslocaties waar het tempo er voldoende inzit. Dat heeft te maken met de grondeigenaar, maar ook met ambtenaren en adviseurs die erbij betrokken zijn.’ Verder is alles volgens Ronnes een stuk eenvoudiger als projectontwikkelaars met goed voorbereide dossiers komen. ’Ja, het werk moet dan evengoed gebeuren, maar het aantal ambtelijke uren dat erin gaat zitten is stukken minder.’