of 58952 LinkedIn

De tijd is rijp voor zelfbouwers

De bouw verkeert in diepe crisis, maar het particulier opdrachtgeverschap heeft het tij mee. In Almere is de helft van de nieuwe huizen al zelfbouw. ‘De oude manier van ontwikkelen is achterhaald.’

Wie zijn eigen huis wil bouwen, vindt een warm onthaal in Almere. Zes dagen per week is de Kavelwinkel op de begane grond van het stadhuis geopend. Een foto-expositie showt gerealiseerde droomhuizen. Wijkkaarten presenteren het actuele kavelaanbod. Maquettes en brochures prikkelen de fantasie. En achter een balie staat personeel klaar om onervaren aspirantbouwers verder te helpen.

 

‘De meeste bezoekers hebben al uitgebreid op onze site gekeken’, vertelt een van de medewerkers, verwijzend naar www.ikbouwmijnhuisinalmere.nl. ‘Ze weten in grote lijnen wat er mogelijk is, hebben vaak al een bepaald huis in gedachten. Maar er zijn er ook die blanco binnenkomen. Wij adviseren, we zoeken een kavel bij hun wensen en helpen ze op weg.’

 

Het Almeerse grondaanbod voor zelfbouwers is breed en uitgekiend. Sinds wethouder Adri Duivesteijn in 2006 het particulier opdrachtgeverschap (po) prioriteit gaf, is het geleidelijk verder gedifferentieerd naar kavelomvang, woonmilieus en bouwregels (al dan niet welstandsvrij, al dan niet verplicht bouwen onder architectuur).

 

Grachtenpanden, appartementen, woon-werkpanden, vrijstaande villa’s, ‘hippische’ kavels waar een paardenstal op mag, kavels voor bouwgroepen, een ecologisch cluster, boswoningen, kleine huizen in grote tuinen, het stedenbouwkundig plan voorziet in alle woonbehoeften. Sinds vorig jaar wordt bovendien de kleine beurs bediend met zogeheten IBBA-kavels, kort voor ‘ik bouw betaalbaar in Almere’.

 

Voor deze kavels neemt een Vof, waarin Almere en woonstichting De Key samenwerken, een deel van de hypotheek over, zodat ook jaarinkomens tussen 22.000 en 36.500 euro een eengezinswoning kunnen bouwen. Bij elke salarisstijging gaat een stukje hypotheek over op de koper. De eerste zestig kavels vlogen vorig jaar weg. Eenzelfde aantal, dit jaar aangeboden, is ook zo goed als uitverkocht.

 

Zeggenschap

 

‘De oude manier van ontwikkelen is achterhaald’, stelt Irene van Exel, programmamanager Particulier Opdrachtgeverschap bij de gemeente Almere. ‘Mensen willen zeggenschap over hoe ze wonen, en wij ontdekken al doende hoe we dat kunnen faciliteren. We hebben de crisis eigenlijk mee. In 2006 dachten we nog dat we per jaar 3 duizend woningen zouden bouwen, waarvan duizend in particulier opdrachtgeverschap.

 

Door de recessie is de projectbouw sterk teruggelopen, maar de particulieren gaan gewoon door. Weliswaar met zo’n 350 kavels per jaar in plaats van de duizend die we beoogden, maar de verkoop blijft op peil. Zelfbouw maakte vorig jaar al bijna de helft uit van onze nieuwbouwproductie.’

 

Vier jaar geleden was het kavelprogramma voor Almere ‘een sprong in het duister’, aldus Van Exel. ‘We wilden in ieder geval de grondprijs zo laag mogelijk houden. Alle uitgiftes doen we daarom uit eigen grond, die we zelf bouwrijp maken. We leggen ook zelf de openbare ruimte aan. Jaarlijks onderzoeken we de resultaten en passen we het programma aan.

 

'Zo overwegen we op dit moment een grondprijskorting voor particulieren die extra duurzaam bouwen. En we hebben tijdelijk de zelfbewoningsplicht, bedoeld als antispeculatiemaatregel, opgeschort. We willen kijken wat er dan gebeurt. Ook onderzoeken we of we meer goedkope kavels aan kunnen bieden, omdat daar veel vraag naar is. Het is learning on the job.’

 

Het bouwtempo mag dan achterblijven bij Duivesteijns streefcijfers van 2006, de gemeente is trots op wat er intussen staat. Terecht, zo blijkt uit een tochtje door een van de gebieden waar particulieren op grote schaal mogen bouwen, het Homeruskwartier in de wijk Almere-Poort.

 

Marktpartijen mogen hier (met mede-opdrachtgeverschap voor bewoners) de buitenranden volbouwen, de binnencirkels zijn voor particulieren. En terwijl de buitenranden nog grotendeels braak liggen, toont het binnengebied, tussen casco’s in aanbouw, bouwrijpe kaveltjes en grotere zandvlaktes, al een royale variëteit aan bebouwing. Vooral een rij fraai afgewerkte grachtenpanden spreekt tot de verbeelding.

 

De alomgevreesde woeker van ‘catalogus-boerderettes’ is uitgebleven dankzij een pakket bouwregels en een helder stedenbouwkundig plan. En hoewel op sommige plekken veel vrijheid is geboden, is ook architectonische extravagantie zeldzaam. Opvallende kleur- en vormexperimenten zijn sterk in de minderheid. Net als in bijvoorbeeld Amersfoort Vathorst is er wel een royale klont dicht op elkaar gepakte, overmaatse ‘notariswoningen’, maar daar lijkt niemand mee te zitten.

 

Apetrots zijn de bewoners desgevraagd op hun custommade paleizen, en al even blij met de chique bouwsels van hun buren. Ook op de goedkope kavels blijkt een maximale hoeveelheid woonruimte favoriet. Voor de IBBA-regeling produceerde de gemeente zelf een catalogus, waarin architecten met aannemers ruim dertig soorten huizen aanbieden voor een maximum bouwprijs van 130.000 euro. De twee ontwerpen met de meeste kubieke meters komen overal terug. Toch ogen deze woningen niet als seriebouw, omdat er veel alternatieven zijn in plattegrond en geveluitvoering.

 

Grote verschillen

 

Almere is de uitzondering die de regel bevestigt. Met een overvloed aan grond, veel durf en een flinke personeelsinvestering (10 fte) bewijst deze groeigemeente dat doorsnee burgers, óók benedenmodaalverdieners, prima in staat zijn om hun eigen huis te bouwen. Andere gemeenten zijn nog niet zover.

 

In 2000 honoreerde het Rijk in de nota Mensen wensen wonen een wens van de Tweede Kamer met de richtlijn dat vanaf 2005 eenderde van alle nieuwbouwhuizen door particulieren worden gebouwd. Op de golven van de economische groei versterkten daarna echter de projectontwikkelaars hun positie en zakte het aandeel zelfbouwwoningen op de totale nieuwbouwproductie van 18 procent in 2000 naar 11 procent in 2006, om daar sindsdien te blijven hangen (met aftrek van huurwoningen liggen de percentages uiteraard hoger, zie kader). De verschillen tussen de provincies zijn groot.

 

Terwijl Friezen en Drenten al jaren gemiddeld een kwart van hun woningproductie individueel ter hand nemen, blijft de Randstad, waar het nieuwbouwvolume jaarlijks gemiddeld bijna zeven maal hoger ligt, ver achter. Utrecht en Noord-Holland blijven steken op 6 procent, Zuid-Holland op 4 procent. De hoge grondprijzen en de beperkte hoeveelheid gemeentegrond in de Randstad kunnen dit verschil verklaren.

 

De provincie Zuid-Holland bevestigt dit desgevraagd, maar heeft er geen onderzoek naar gedaan, omdat ‘de gemeenten hierover gaan.’ Misschien is er ook een cultuurverschil, oppert een provinciale woordvoerder na ruggespraak. In de landelijke gebieden van Nederland hebben mensen meer ervaring met zelf bouwen.

 

 

Experimenten

 

Toch kent juist de Randstad interessante binnenstedelijke experimenten. Amsterdam maakte ruim tien jaar geleden een moeizame start met zestig rijtjeskavels langs open water op Borneo-eiland. Op het daarna ontwikkelde Steigereiland echter, een deel van IJburg, bleek de animo voor soortgelijke kavels vele malen groter en wordt sindsdien elke nieuwe gronduitgifte royaal overtekend.

 

In Leiden bouwden sinds 2006 zestig particulieren hun unieke rijtjeshuis op het voormalig slachthuisterrein Nieuw Leyden. Nog 67 stuks zijn in aanbouw. Rotterdam experimenteert op het havenschiereiland Katendrecht met een twintigtal rijtjeskavels, onder strenge voorwaarden en in een gesloten bouwblok. De rijen zijn vrijwel volgebouwd. In al deze gevallen ontstonden levendige gevelwanden, waarbinnen elk huis een eigen identiteit heeft.

 

De omvang en ligging van de kavels blijken sterk bepalend voor het regime dat gemeenten voeren. In een stedelijke context, waar de kavels klein zijn en de zichtbaarheid groot, zien gemeenten zich genoodzaakt om veel aanvullende eisen te stellen. Zelfs in Nieuw-Leyden, dat zijn kavels afficheerde met ‘welstandsvrij’, zijn de beperkingen fors. Zo rust op de bouwers van rug-aan-rugkavels, die worden uitgegeven in blokken van zestien, de plicht om samen één ondergrondse parkeergarage te realiseren.

 

Dit soort compacte vormen van zelfbouw vergt meestal professionele begeleiding. Almere organiseert cursussen voor aspirantbouwers en verwijst hen naar gecertificeerde externe begeleiders. Leiden, dat in de eerste jaren 5 fte’s vrijmaakte voor Nieuw-Leyden, verzorgde de begeleiding zelf. De gemeente bood minder draagkrachtige wijkbewoners bovendien een startsubsidie.

 

Teleurstelling

 

Ook met dit soort hulp is er vaak nog wel frictie of vertraging. Soms zijn er communicatiestoornissen tussen bouwers en de gemeente, soms lopen de kosten uit de hand, of overtreden zelfbouwers de bouwregels. Ook persoonlijke drama’s komen voor, waardoor bouwers hun kavel of half-afgebouwde huis weer van de hand moeten doen. In het SEV-onderzoek (zie kader) meldde 60 procent van de bouwers tussentijdse problemen, maar erkende daar deels zelf debet aan te zijn.

 

De grootste teleurstelling voor gemeenten vormen vaak de wat kleinere kavels voor vrijstaande woningen. Die worden door de woonruimte- hongerige burger bijna overal maximaal volgebouwd, zodat de tussenruimte benauwd uitpakt en de huizen elkaar in de weg lijken te staan. Dat effect is onder meer zichtbaar op de grootschalige zelfbouwlocatie Waterwijk in het Rotterdamse Nesselande, maar ook in het plan Tij in Dordrecht, en zelfs in delen van het veelgeprezen Roombeek in Enschede.

 

Leerproces

 

Gemeenten doorlopen hun eigen leerproces. Rotterdam versoepelde de bouwregels op Katendrecht toen bleek dat kaveleigenaren er niet mee uit de voeten konden. Dat diezelfde kavels, door planwijzigingen, later onverwacht werden uitgebreid met een achtertuin was wel sneu voor enkele bouwers van het eerste uur. Die hadden al een blinde achter gevel.

 

In Almere ontstonden er in het ‘notariscluster’ misverstanden over bouwhoogte en goothoogte, en bleek de rooilijn niet voldoende scherp gedefinieerd (wel of geen overstekken en portaaltjes). Elders in de wijk staat een uitzonderlijk hoog schuurtje achter een rijwoning. Het armoedig ogende torentje staat daar omdat 4 meter bouwhoogte aan de achterzijde vereist was.

 

Ondanks dit soort ‘leermomenten’ zijn ze in Almere zeker van hun zaak. ‘Mensen moeten zelf kunnen bepalen hoe ze wonen’, zo verwoordt programmamanager Van Exel het gemeentebeleid. ‘De kaveluitgifte is voor ons trouwens een uitstekende inkomstenbron, zeker in deze tijd. Het mkb heeft er ook een goede boterham aan: denk aan kleine aannemers, stucadoors, installateurs. Ik zie de grootschalige projectbouw van voor de recessie hier wel verdwijnen.’

 

Zelfbouwers krijgen betere huizen tegen lagere prijzen

 

Woningbouw overlaten aan particulieren is spannend, maar koudwatervrees is niet nodig, rapporteert de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). Dit orgaan rondde onlangs een kwalitatieve evaluatie af van tien jaar experimenteren met particulier opdrachtgeverschap. Er werden 58 projecten onder de loep genomen.

 

‘Wij concluderen dat de prijs-kwaliteitverhouding van koopwoningen bij alle vormen van particulier bouwen wordt opgeschroefd’, aldus programmamedewerker Hanneke Schreuders. ‘Zelfbouwers zetten zich enorm in voor duurzaamheid, goede materialen en energiezuinigheid, en kunnen dat voor een relatief laag budget realiseren.’ Ook de subjectieve kwaliteit, de verkoopbaarheid van de woningen, blijkt goed. Het onderzoek bevestigt de ervaring van Almere.

 

Schreuders: ‘De meeste zelfgebouwde huizen zien er niet zo wild uit. Bewoners passen vooral de plattegrond van de woning aan hun specifieke wensen aan, de buitenkant is meestal keurig en gangbaar. Wij concluderen dat de overheid verder kan terugtreden bij zelfbouw en niet zoveel vormeisen hoeft op te leggen.’

 

Individuele zelfbouw blijkt niet sneller dan seriebouw. ‘Gemiddeld is er minstens twee tot drie jaar tijd nodig tot de oplevering. Collectieve zelfbouwprojecten gaan nog langzamer. Vaak is de groepsvorming een vertragende factor.’

 

Tussen zelfbouwers die al dan niet individueel een grotere locatie bebouwen, is de sociale samenhang na oplevering groter dan in een gewone buurt met koopwoningen. Bewoners van collectieve po-woningen ervaren nog meer sociale samenhang en zijn ook positiever over hun woonomgeving dan individuele zelfbouwers. De SEV beveelt collectieve zelfbouw daarom extra aan bij gemeenten en woningcorporaties (die als financiële achtervang kunnen optreden). Verder adviseert de SEV om po en cpo meer in te zetten bij transformaties en herstructurering.

 

Op 5 oktober aanstaande organiseert de SEV met VROM en het project Nieuw Leyden het congres Geef zelfbouw ruimte, met gelijktijdige publicatie van het volledige onderzoek. Kijk op www.sev.nl Op 9 en 10 oktober organiseert het Informatie Centrum Eigen Bouw, onderdeel van SEV, een open weekend met rondleidingen bij tientallen (c) po-projecten in Nederland. Kijk op www.iceb.nl

 

Hulp van het rijk

 

Sinds drie maanden is via Agentschap.nl het expertteam Eigenbouw actief, op initiatief van het ministerie van VROM. Via de site en telefonisch kan dit team gemeenten adviseren en doorverwijzen. Er is kennis bijeengebracht over gebieds exploitatie, kaveluitgifte, collectief bouwen en bouwbegeleiding.

Verstuur dit artikel naar Google+

Vacatures

Dossier: coronavirus

Afbeelding

 

In dit dossier leest u alle artikelen van Binnenlands Bestuur over het coronavirus.