WSV is namelijk niet eenduidig. Dit blijkt ook uit een themamiddag, die we onlangs met en voor grondbedrijven hebben georganiseerd. Er is beleidsvrijheid op cruciale onderdelen in de methodiek van berekenen van en presenteren over het WSV. Deze wordt door grondbedrijven ook verschillend gehanteerd.
 

De beleidsvrijheid raakt verschillende partijen. Grondbedrijven, die samen met concern periodiek het WSV berekenen en de onderliggende verordening op- en bijstellen. Bestuurders, die op basis hiervan op zoek zijn naar financiële ruimte voor nieuwe initiatieven. Raadsleden, die al dan niet akkoord gaan met deze resultaten en voorstellen, en toezichthouders, die oordelen over de financiële positie van grondbedrijven.
 

Deze situatie vraagt om nadere standaardisatie van de methodiek WSV. Dit beperkt de mogelijkheid om een financiële positie beter voor te stellen dan hij is. Uiteraard voorkomt het nooit alle onaangename verassingen. Ben daarom altijd kritisch op de mate van voorzichtigheid waarmee een WSV is berekend, voordat u zich richt op het resultaat. Hieronder volgen een aantal (verschil)punten, die hierbij kunnen helpen.
 

Grondbedrijven maken binnen een portefeuille doorgaans onderscheid in gerealiseerde en nog te realiseren saldi. Dit is van belang voor de eventuele winstafdracht aan danwel verliesneming vanuit het concern.

Er bestaat echter niet één transactiemoment. De boekwaarde kan maatgevend zijn, ofwel het saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten. Evenals de netto contante waarde, al dan niet met aftrek van nog te realiseren grondopbrengsten. Hierbij valt op, dat de keuze bepalend is voor winstafdrachten, maar niet per se wordt doorgetrokken voor verliesnemingen. Diverse grondbedrijven presenteren momenteel een ontoereikend WSV, zonder dat dit wordt gecorrigeerd vanuit het concern.
 

Een ander verschilpunt zit in de uitwerking van het credo ‘beheersbare portefeuille’. De omvang en looptijd van grondexploitaties vragen hierbij aandacht. Tot op welk niveau is dit beheersbaar? Los van de ontwikkelstrategie, zijn de confrontatie van vraag en aanbod op portefeuilleniveau, de correctie van overaanbod op korte termijn en de afhankelijkheid van inkomsten op (middel)lange termijn kritische aspecten.

Voor de correctie van overaanbod bestaan er al meerdere mogelijkheden. Deze wordt soms uitgesteld tot separate projectbesluiten, en daarmee niet verwerkt in een WSV. In andere gevallen wordt de correctie meegenomen als risico, danwel direct als ‘verlies’ genomen.
 

Grondbedrijven bezitten meestal ook nog strategische grondposities. Deze zijn in het verleden aangekocht, maar niet in exploitatie genomen. In de meest voorzichtige variant worden alle gronden gewaardeerd op maximaal de ‘marktwaarde huidige bestemming’. In de minst voorzichtige variant anticiperen grondbedrijven nog op een toekomstige ontwikkeling, en worden stille reserves opgeteld bij de aanwezige capaciteit.
 

Op dit punt zitten tot slot wel de meeste vrijheidsgraden. Hoe behoudend is de aanwezige capaciteit als vetrekpunt? Welke typen risico’s zijn meegenomen? Op welk organisatieniveau zijn deze ingeschat? Hoe is op basis hiervan de vereiste capaciteit berekend, en staat het resultaat in reële verhouding tot de nog te realiseren kosten en opbrengsten?
 

Deze vragen zijn niet ‘standaard’ te beantwoorden, maar hebben wel invloed op het WSV. Dit stuk toont dan ook aan dat er vooralsnog niet één methodiek voor de hand ligt. De variaties zijn talrijk. Probeer daarentegen wel aan te sturen op een zo voorzichtig mogelijke methodiek, en ga hiervoor zonodig het gesprek aan met mede betrokkenen over uw mogelijkheden.

ir. Thomas van Leengoed, Financieel adviseur AT Osborne