of 59142 LinkedIn

Verdichting ontaardt in intensieve menshouderij

Friso de Zeeuw Reageer

De uitkomst van het onlangs gepresenteerde onderzoek naar de capaciteit van  binnenstedelijke woningbouwlocaties luidt: als we alle zeilen bijzetten, kan maximaal een derde deel van de woningvraag tot 2030 binnenstedelijk gerealiseerd worden. Dat vergt dan een subsidiebedrag van ca. 3,5 miljard en een verdichtingsslag van de te maken gebiedsplannen met 35 procent. De financiële uitkomsten sporen met recente onderzoeken naar de financiële haalbaarheid van binnengemeentelijke gebiedstransformaties.

Het onderzoek vormde de onderlegger voor het Manifest binnenstedelijke gebiedstransformaties. Een brede coalitie van gemeenten, projectontwikkelaars, beleggers en andere organisaties willen gezamenlijk de schouders zetten onder de pittige opgave.

Een discussiepunt dat steeds weer terugkomt, luidt: kunnen we de binnenstedelijke plannen  verder verdichten? Want - zo luidt de veronderstelling - er komen steeds meer (jonge) mensen die graag in de stad willen wonen en dus ook meer willen betalen. En dat zijn steeds vaker eenpersoonshuishoudens die met een klein appartement genoegen nemen.


Met een verdicht plan, met meer, kleinere en duurdere woningen stijgen de opbrengsten van de grondexploitatie. Die revenuen wegen dan op tegen de hoge locatiekosten (uitkoop bedrijven, omleggen infrastructuur, milieumaatregelen, etc.). Zo komt een sluitende grondexploitatie binnen handbereik en subsidie om de onrendabel top af te dekken, is dan niet meer nodig. Robert van Ieperen en Bart Rijken behoren tot de aanhangers van deze stellingname.
 

We moeten eerst nagaan of en in welke mate de vraag naar kleine, dure stadsappartementen toeneemt. Een trend in die richting lijkt zich inderdaad te manifesteren, althans in enkele grote  steden. De prijsstelling van dit type woningen is stevig: bij voorbeeld een huur van rond de € 1000, - per maand voor 30 m2. In de koopsfeer is een prijs van meer dan € 200.000, - voor een woninkje van 40 m2 – geen uitzondering. Let wel: we hebben het hier over Amsterdam, en dan vooral over de ‘hippe’ stadsdelen.

Ook in andere grote steden ontwikkelt zich hier een markt voor, zij het op lagere prijsniveaus en op bescheidener schaal. We moeten deze interessante en relevante nicheontwikkeling blijven onderscheiden van de mainstream. Volgens het grote, onafhankelijke woonwensenonderzoek Woon2015 prefereren van alleenstaanden prefereert nog steeds bijna 60% een eengezinswoning. De veronderstelling dat substantieel meer mensen de voorkeur gaan geven aan een kleine, relatief dure woning in de stad (buiten de hotspots), berust op een onbewezen veronderstelling. Uit ander onderzoek blijkt ook dat de meeste eenpersoonshuishoudens niet klein willen wonen; de ondergrens ligt bij de meesten op 65 m2. Een extra (slaap)kamer en buitenruimte maken uitdrukkelijk deel uit van het wensenpakket.

 

Robert van Ieperen neemt ‘Manifest binnengemeentelijke transformatie’ onder vuur en bepleit  ‘echte planintensivering’. Hij gaat voor ‘een Floor Space Index (FSI) van 3 en hoger’. Dat is vergelijkbaar met ca. 150 woningen per hectare op planniveau. Het komt neer op superdichte, hoogstedelijke bebouwing die in Nederland eigenlijk niet voorkomt. Ik verwijs naar de studie ‘Stedelijke verdichting’’ (vanaf blz. 32). Uiteenlopende argumenten pleiten ervoor om vergaande planverdichting te vermijden. Zo strookt het niet met hoe mensen in ons land willen wonen. En dichtheid kent een financieel-economisch optimum; bij hogere dichtheden gaan de kosten onevenredig toenemen, bij voorbeeld door dure bouwkundige oplossingen. Daarnaast winnen gezondheid en leefbaarheid aan betekenis bij de inrichting van woonbuurten; zo pleiten gezondheidsonderzoekers voor meer groen in de wijk. En stedelijke klimaatadaptatie vraagt om meer groen en water in de wijk en minder steen.

In hun ijver om stedelijke gebiedstransformaties financieel rond te rekenen, slaan sommigen in de vakwereld door met hun pleidooi tot planverdichting. Realisatie zou leiden tot intensieve menshouderij en een belabberde stedelijke kwaliteit.

 

Prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft    

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.