Rapport ‘The Class of 2020’ toont kansen en uitdagingen
Markt en corporaties zien volop kansen voor innovatie en investeringen. Maar de huisvestingsregels voor studenten stammen grotendeels uit de jaren zeventig en tachtig en moeten op de schop. Voor het eerst slaan corporaties en marktpartijen de handen in een. Vijf commerciële ontwikkelaars - AM, Bouwfonds (Rabo Groep), City Living, Credo Integrale Planontwikkeling (VolkerWessels) en Syntrus Achmea - en vier stichtingen - Hotel Casa400, De Key, Stadgenoot en Ymere - bepleiten integrale hervorming van de overheidsregels voor studentenhuisvesting. Gezamenlijk deden zij onderzoek naar de ontwikkelingen in het hoger onderwijs, hoe studenten hun leven organiseren en de implicaties van beide voor studentenhuisvesting. De resultaten staan in het rapport ‘The Class of 2020: Een nieuwe toekomst voor studentenhuisvesting in Nederland’ dat op 14 september gepresenteerd wordt.

Concurrentie vereist beter en groter aanbod
Hoger onderwijs is cruciaal voor de toekomstige welvaart in Nederland. In Nederland en om ons heen neemt de concurrentie om de getalenteerde student en kenniswerker toe. Net als in het buitenland realiseren universiteiten, hogescholen en studentensteden zich steeds meer: Huisvesting is een voorwaarde en tastbaar marketingmiddel om je als kennisinstelling of universiteitsstad te onderscheiden.

Investeren en innoveren
De negen partners willen de komende jaren honderden miljoenen investeren in nieuwe en bestaande soorten van studentenhuisvesting. Banken, institutionele investeerders en particuliere beleggers hebben grote belangstelling voor studentenhuisvesting. Maar voor veel populaire typen studentenhuisvesting zijn de opbrengsten te laag en de juridische risico’s te groot. “Dit is een gemiste kans voor Nederland”, zegt initiatiefnemer Charlie MacGregor van City Living, “Andere  landen laten zien dat bij eerlijke investeringscondities de markt zelf kan bouwen en innoveren.” Job van der Veer van Credo Integrale Planontwikkeling, onderdeel van het VolkerWessels concern vult aan: “Dit rapport toont dat de uitdaging groter is dan het oplossen van de huidige tekorten. We moeten de woonwensen van de student en niet de regels centraal stellen.”

De student, niet de overheid bepaalt
Het rapport The Class of 2020 laat zien dat de meeste studenten zelf bepalen hoe en waar ze wonen en wat ze voor hun kamer willen betalen. De toenemende vraag en achterblijvende productie onderstreept de noodzaak van meer kwaliteit, veelzijdigheid en concurrentie in de markt. “De groeiende diversiteit en de internationalisering vraagt om een cultuuromslag in het Nederlandse denken over studentenhuisvesting,” zegt Hans Vugts van Hotel Casa400.

Student: van arm tot rijk
Het beeld van de arme studenten moet worden bijgesteld. 30% van de uitwonende studenten heeft een budget van meer dan €1.450 per maand. Een derde van hen heeft door lenen, beurzen, werken en ouderlijke bijdragen zelfs meer dan €2.250 per maand te besteden. “Dat biedt kansen voor de markt. Steden kunnen studenten en starters met goede huisvesting aan zich binden”, zegt Michiel van Hoof van AM. 

Beperkte middelen en meer marktwerking
Niet iedere student heeft veel geld. “We moeten de markt zo organiseren dat de beperkte maatschappelijke middelen ingezet worden voor de studenten die het echt nodig hebben,” stelt Wim de Waard van Woonstichting De Key. “Corporaties en marktpartijen zoeken elkaar steeds meer op, maar de soms tegenstrijdige regels maken financiering te ingewikkeld om alle innovatiemogelijkheden die wij zien te benutten”, zegt Eveline Embregts van Stadsgenoot. Heleen Bots van Ymere vult aan: “De vraag is zo veelzijdig dat wij maatwerk moeten leveren. Meer marktwerking helpt grote en kleine partijen zich te specialiseren in waar ze goed in zijn.”

Ook gemeenten kunnen helpen. “Gemeenten moeten zelf ook een afweging maken: meer studentenhuisvesting is alleen mogelijk met lagere grondprijzen. Marktpartijen als Bouwfonds stellen vanuit hun maatschappelijke betrokkenheid lagere rendementseisen, daar zou de gemeente in haar grondprijsbeleid ook op moeten anticiperen”, zegt Martijn Mortier van Bouwfonds. “Leegstaande parkeerplaatsen maken studentenhuisvesting onnodig duur. Hoeveel internationale student hebben bijvoorbeeld een auto?” vraagt Giel van Wijk van Syntrus Achmea.

Aanbevelingen van de partners
De student van 2020 vraagt een cultuuromslag in het Nederlandse denken over studentenhuisvesting. De woonwensen en zelfstandigheid van de student moeten als uitgangspunt voor wetten en regels gelden. Met het campuscontract staat huisvesting voor studenten de facto los van de sociale huurmarkt. Maar een integrale hervorming van de overheidsregels voor studentenhuisvesting is nodig voor particuliere, commerciële partijen en corporaties om te kunnen investeren en innoveren. Integrale hervorming betekent de volgende maatregelen:
• Laat de marktvraag de omvang van de woning bepalen: de minimale omvang en andere bouwbesluiteisen maken nieuwe studentenhuisvesting onnodig groot en dus duur.
• Vereenvoudig de huurtoeslag: beperk toekenningscriteria tot inkomen en vermogen. Schaf de leeftijdsgrens voor jongeren af en maak bij toekenning geen onderscheid tussen zelfstandige of onzelfstandige woningen: iedere student is tenslotte zelfstandig.
• Laat meer contractvormen toe zodat de (inter)nationale student voor een vast afgesproken periode onder dak is tegen marktconforme prijzen.
• Drastische hervorming van het puntensysteem: wettelijke huurplafonds en onderscheid tussen regio’s hindert de marktwerking. Een (regionaal) puntensysteem maakt investeringen voor alle investeerders onnodig risicovol en complex.