of 59045 LinkedIn

Wat is de kostprijsdekkende huur van gemeentelijk vastgoed?

Frank Kraan Reageer

Het vaststellen van de kostprijsdekkende huur van gemeentelijk vastgoed blijkt in de praktijk behoorlijk weerbarstig te zijn. Doordat gemeenten verschillende uitgangspunten hanteren, kunnen er aanzienlijke verschillen in kostendekkende huurprijzen tussen (en ook binnen) gemeenten ontstaan voor gelijkwaardige panden. Dat kan leiden tot oneerlijke concurrentie ten opzichte van commerciële partijen. Het lijkt niet voorstelbaar dat een kostprijsdekkende huur voor gemeentelijk vastgoed is vast te stellen zonder rekening te houden met de markt.

Sinds 1 juli 2014 moet iedere gemeente, bij het verrichten van economische activiteiten zoals verhuur, namelijk voldoen aan de wet Markt en overheid. Ingevolge deze wet moeten overheden voortaan minimaal de integrale kosten doorberekenen. Dat heeft onder meer tot gevolg  dat minstens een kostprijsdekkende huur in rekening moet worden gebracht.

 

In het Besluit markt en overheid is bepaald welke kostencategorieën bij de doorberekening in ieder geval in aanmerking dienen te worden genomen. Dit zijn operationele kosten, afschrijvings- en onderhoudskosten van activa, en vermogenskosten. Bij de bepaling van de kosten van de activa, waaronder de afschrijvingslasten, mogen gemeenten uitgaan van de jaarstukken. Bij de bepaling van de vermogenskosten mag worden uitgegaan van de gewogen gemiddelde kosten van het vermogen dat wordt aangewend.

 

De hoogte van de meeste operationele kosten zijn eenvoudig te achterhalen (OZB, rioolrecht, etc.). Als het gaat om onderhoudslasten wordt dat lastiger omdat zij niet zonder meer uit de jaarrekening zijn te destilleren. Deze kosten fluctueren jaarlijks sterk. Het is dan ook aan te bevelen de onderhoudslasten over een langere periode te beschouwen.

 

De vermogenskosten kunnen worden afgeleid uit de omslagrente die door de gemeente wordt gehanteerd. Naar mijn mening zou ook een vergelijking kunnen worden gemaakt met het door een vastgoedbelegger gewenste rendement voor een gelijkwaardig object.

 

Het meest weerbarstige element betreffen de vast te stellen afschrijvingskosten. In de toelichting op het Besluit is opgemerkt dat in sommige gevallen de waarde van een goed sterk afhankelijk is van de marktomstandigheden en niet zozeer van de oorspronkelijk voor het goed gemaakte (aanschaf)kosten. Dit is precies aan de orde bij vastgoed. Het is dan ook de vraag of een in een gemeente gehanteerde praktijk waarbij de afschrijvingslasten zijn gebaseerd op de boekwaarde of de historische kostprijs van het vastgoed, nog wel toelaatbaar is; zonder risico’s lijkt dit niet te zijn.

 

De beste manier om na de kosteninventarisatie de huurprijs te bereken is naar mijn idee uit te gaan van een discounted cashflowberekening (DCF). Als daarbij wordt uitgegaan van een beschouwingsperiode van minimaal 15 jaar kunnen namelijk alle kosten in beeld worden gebracht en kunnen ook toekomstige onderhoudslasten bij de bepaling van de huurprijs worden betrokken.

 

In de DCF kan rekening gehouden worden met marktelementen. Zo kan de marktwaarde van het te verhuren object als begininvestering in de berekening worden opgenomen en de verwachte marktwaarde op de einddatum kan als restwaarde in de berekening worden beschouwd. Door ook de te verwachten onderhoudslasten tijdens de beschouwingsperiode op te nemen zoals een commerciële vastgoedbelegger zou beredeneren, is sprake van een marktconforme berekening. Marktconform betekent in dit geval een voor alle partijen, zowel verhuurder als huurder, faire kostprijsdekkende huur.

 

Frank Kraan is taxateur bij Kraan & Van Seventer Taxaties

 

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.