De kredietcrisis woedt in alle hevigheid. Dieper, sneller en ingrijpender dan vrijwel iedereen heeft durven te voorspellen. Naast banken krijgen nu ook andere bedrijven het zwaar. De vraag loopt terug en er is dringend behoefte aan cash en klanten.

Ook gemeenten zijn aangeslagen, voldoende om zich te beraden over de gevolgen op de korte en langere termijn voor onder andere de gemeentebegroting en de investeringsplanning. Investeringen worden heroverwogen, uitgesteld of, erger nog, afgesteld. Een sterker anticyclisch investeringsgedrag is voor gemeenten vanuit twee perspectieven echter meer dan het overwegen waard.

Diegene die nu geld heeft en klant kan zijn, zit in een comfortabele positie voor prijsonderhandelingen. In het nabije verleden was de overheid met de wat complexere projecten, vooral een partij die moeite moest doen om überhaupt een serieuze aanbieding te krijgen. Spraakmakende projecten, die qua referentie en publiciteit al voldoende aantrekkingskracht zouden moeten hebben voor een concurrerende prijs, kregen een minimaal aantal inschrijvingen. Deze inschrijvingen stonden, onder het motto ‘graag of niet’, bovendien stijf van de risico-opslagen.

Nu zijn de rollen even omgedraaid. De overheid heeft geld en wil wat, dus de opdrachtnemers liggen voor de deur. Een logisch gevolg van de verschuiving van een sellers naar een buyers market is dat projecten die nu op de markt worden gebracht voordeliger uitvallen. Wie rationeel te werk wil gaan, haalt toekomstige projecten naar voren en incasseert als de wiedeweerga dit marktvoordeel. Doorpakken dus, in plaats van aarzelen.

Het Keynesiaanse pleidooi voor meer publieke werken is daarmee een tweesnijdend zwaard Koop grond aan, juist nu Door de economische crisis zijn de rollen op de grondmarkt omgedraaid. Gemeenten moeten snel grondposities overnemen, menen adviseurs Schütte en Van der Velde. geworden: de economie wordt gestimuleerd én we krijgen tegen een prettige prijs gemeentelijke infrastructuur en utiliteit.

Maar er is meer. Al sinds het ontstaan van ‘de economie’ is er sprake van opeenvolgende hoog- en laagconjunctuur. Eerder genoemde voordeeltjes bij het inkopen zullen dus op termijn weer komen te vervallen. Van een geheel andere orde zijn de aanbiedingen die momenteel in de etalage staan van de grondmarkt.

Sinds het publiceren van de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening Extra hebben projectontwikkelaars, beleggers en speculanten op vele locaties grond ingekocht in de gerechtvaardigde veronderstelling dat daarmee vroeg of laat een positie kon worden afgedwongen in de (her)ontwikkeling. Dat deden ze in de vorm van een bouwclaim dan wel door deelname in bijvoorbeeld een gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij.

Natuurlijk kan gebiedsontwikkeling niet zonder kennis en ervaring van marktpartijen. Zowel in de grond- als in de bouwexploitatie hebben ‘private’ partijen een toegevoegde waarde die iets mag kosten. Het vervelende van de private grondposities is dat de gemeenten bij het invullen van het ruimtelijk beleid afhankelijk zijn geworden van één partij. Het marktmechanisme is voor een belangrijk gedeelte uitgeschakeld en privaat geld wint dan vaak van publieke kwaliteit.

Maar ook ontwikkelaars hebben het moeilijk, om over speculanten maar te zwijgen. Na een periode van een oververhitte vastgoedmarkt wordt de varkenscyclus versneld doorlopen. Huurders blijven zitten waar ze zitten, projecten worden uitgesteld en investeerders trekken zich terug. Nu vertegenwoordigen de grondposities weliswaar een toekomstige waarde, maar de hoogte daarvan is onzeker en, vervelender nog, alles behalve liquide. Cash is king vandaag en voor veel bedrijven een voorwaarde om de crisis te kunnen overleven.

Reden genoeg voor ontwikkelaars om bij de gemeenten aan te kloppen of de grondposities kunnen worden overgenomen door de lokale overheid. Hiermee ontstaat een unieke mogelijkheid voor de overheid om de regie over de toekomstige ontwikkelingen volledig te heroveren. Niet alleen gedurende de huidige crisis maar ook voor de verre toekomst. Dus: aankopen die grond!

Gemeenten met een passieve grondpolitiek moeten die dringend heroverwegen. Niet alleen ingaan op aanbiedingen van ontwikkelaars, maar ook zelf de boer op naar partijen die deze mogelijkheid nog niet hadden gezien. Voor een relatief geringe prijs komt het primaat van de gebiedsontwikkeling, de ruimtelijke kwaliteit van ons leefgebied, weer in handen van het publiek. Het publiek dat daarmee niet alleen de lange termijneffecten draagt van die ontwikkeling maar ook een gunstiger saldo van de financiële baten en lasten.

Gemeenten moeten juist nu de kansen benutten om te investeren in de toekomst. Dus in plaats van knopen tellen, moeten ze de mouwen opstropen. Dat overheden dit niet altijd op lokaal niveau kunnen opvangen, betekent dat ook het rijk nu ook de portefeuille moet lichten voor gemeenten. Naast investeringen in noodlijdende financiële instellingen - die vervolgens wantrouwend naar elkaar blijven kijken - moet lokale overheden de ruimte worden geboden om te kunnen profiteren van de huidige situatie. Dat is pas risicoluw investeren met een hoog financieel, economisch en maatschappelijk rendement.

Alexander Schütte en Mark van der Velde, adviseurs bij AT Osborne