of 59221 LinkedIn

Gemeenten moeten denken als een belegger

Frans Wittenberg, Joep Arts en Kevwe Scott-Emuakpor 3 reacties

De markt voor vrijesectorhuurwoningen is in Nederland van oudsher een ondergeschoven kindje. Het is een opgedrongen nichemarkt, gesandwicht tussen enerzijds de sociale huur- en anderzijds de koopmarkt. Tijd om hier verandering in te brengen.

Zowel markt als overheid doen er goed aan een omslag te maken en de nieuwe realiteit te omarmen. Vele onderzoeken en studies wijzen namelijk uit dat vrijesectorhuur een essentieel segment is om de doorstroming te bevorderen en scheefwonen tegen te gaan. In veel grote steden is vrijesectorhuur bovendien veelal de enige reële optie als het om instroom gaat. Nu corporaties nog maar zeer beperkt in dit segment mogen investeren, komt het aan op de markt. Deze investeert echter niet op grote schaal, omdat de juiste randvoorwaarden hiervoor nog ontbreken.

 

De Nederlandse woningmarkt vertoont een aantal imperfecties. Wanneer gekeken wordt naar omringende Europese landen, heeft Nederland een groot aandeel sociale huurwoningen, namelijk bijna 80% van alle huurwoningen. De sociale huurwoningmarkt heeft altijd op forse subsidies kunnen rekenen. Het totaal aantal huurwoningen op de totale woningvoorraad is dan weer relatief laag, 40%. De Nederlandse overheid heeft eigen woningbezit immers decennialang fiscaal gestimuleerd. Door deze ontwikkelingen blijft het aandeel vrijesectorhuurwoningen (met een huur boven de liberalisatiegrens van € 699,48 per maand in 2014) beperkt tot nog geen 5% van de totale woningvoorraad (bron: WoON2012).

 

Groei vrijesectorwoningen druppel op gloeiende plaat

Recente politieke en economische ontwikkelingen (herziening Woningwet, inkomensgrenzen voor sociale huur, strengere hypotheekeisen, etc.) hebben er echter voor gezorgd dat steeds meer huishoudens genoodzaakt zijn te kiezen voor een vrijesectorhuurwoning. Door globalisering, flexibilisering van de arbeidsmarkt en een afname van het bezitsdenken, is er eveneens een groeiende groep die bewust kiest voor een vrijesectorhuurwoning. En denk ook aan de explosief groter wordende groep ouderen die hun oude woning willen verkopen om vermogen vrij te spelen. Hoewel het aantal vrijesectorhuurwoningen in Nederland groeiende is, is die groei slechts een druppel op een gloeiende plaat.

 

Ook gemeenten zijn gebaat bij vrijesectorhuur. Recente studies van STEC wijzen uit dat in vrijwel iedere gemeente marktruimte is voor vrijesectorhuur­woningen, dus niet alleen in de Randstad. Vooral inzetten op betaalbare vrijesector­huur (circa € 700,- tot € 850,- per maand) kan van grote waarde zijn. Bijvoorbeeld doordat het aantal scheefwoners er door wordt verlaagd, het de doorstroming op gang helpt en kwaliteit en diversiteit aan de woningvoorraad toevoegt. Volkshuisvestelijk bezien zijn betaalbare vrijesectorhuurwoningen van grotere toegevoegde waarde dan starterskoopwoningen. Laatstgenoemde categorie is immers over het algemeen prima vertegenwoordigd in de bestaande voorraad.

 

Omslag bij gemeenten

Vrijesectorhuur vraagt wel om een omslag in het denken en doen van gemeenten. Alleen beleid maken inzake volkshuisvestelijke onderwerpen als doorstroming, betaalbaarheid en flexibiliteit is niet genoeg. Ook huidige werkwijzen moeten op de schop. De traditionele tenders werken investeren in vrijesectorhuur tegen. Enerzijds omdat veelal op prijs wordt geselecteerd. Anderzijds omdat in dergelijke tenders koopontwikkelaars (onbedoeld) worden bevoordeeld. Dit ten nadele van (particuliere) beleggers en innovatieve ontwikkelaars die willen inzetten op vrijesector­huur.

 

Een andere barrière in het oude denken en doen is de focus van gemeenten op maximalisering van de grondwaarde. Vrijesectorhuur levert namelijk veelal een lagere grondwaarde op dan koopwoningen. Maar gemeenten zouden, in plaats van als een ontwikkelaar te acteren, meer als een belegger moeten redeneren. Het genereren van grondopbrengsten door het realiseren van nieuwbouw zou niet het hoogste doel moeten zijn. Het beheren en kwalitatief optimaliseren van de bestaande woningportefeuille wel.

 

Tenslotte zullen veel gemeenten hun werkwijze ook moeten veranderen nu blijkt dat veel huidige initiatieven stranden door gebrek aan realiteitszin en het besef ontstaat dat het definitief is gedaan met het makkelijke geld verdienen van vroeger.

 

Een aantal gemeenten is op de goede weg. De gemeente Utrecht heeft recent haar Actieplan middeldure huur gelanceerd en zet middels het grondprijsbeleid sterk in op betaalbare vrijesectorhuurwoningen. Hierdoor worden marktpartijen verleid om in dit segment te investeren. Er zijn ook voorbeelden van andere gemeenten (Amsterdam, Nieuwegein, Den Haag, Bergen op Zoom, Lansingerland, Groningen, Zwolle) die vrijesectorhuur tot speerpunt hebben gemaakt. Deze omslag in beleid is een mooi begin, maar nu komt het op daden aan. Durft ook uw gemeente de nieuwe realiteit te omarmen en te gaan voor vrijesectorhuur?

 

Frans Wittenberg en Joep Arts werken als adviseur bij Stec Groep, Menno Schapendonk en Kevwe Scott-Emuakpor zijn ontwikkelaar bij Sustay verantwoord wonen.

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reactie op dit bericht

Door Korthals Altes, H.J. (senior docent-onderzoeker) op
Uitstekend artikel met een goede, prikkelende visie. Een analyse ('meer huurwoningen nodig tussen 700 en 850 euro/maand) die bovendien zeer plausibel lijkt gezien huidige maatschappelijke ontwikkelingen (waarvan flexibilisering van de arbeidsmarkt mij de belangrijkste lijkt).
Alleen: hoe krijg je het voor elkaar? De gemeenten moeten het voortouw nemen en hun grondbeleid aanpassen, dat is duidelijk. Wanneer beleggers kansen worden geboden, zullen zij die benutten, mits er in die gemeente daadwerkelijk goede afzetperspectieven zijn. In de opsomming van gemeenten die goed bezig zijn ontbreken gemeenten in Oost Nederland, het werkgebied van onze hogeschool, Saxion. Is in deze regio geen behoefte aan meer middeldure huurwoningen of is er domweg nog veel zendingswerk te doen?
Door H. Wiersma (gepens.) op
Gemeenten doen er verstandig aan om eerst marktonderzoek te doen naar de behoefte van de diverse soorten huur- en/of koopwoningen, alvorens met open ogen in een vangnet van projectontwikkelaars te lopen. En ...... uiteraard wel werken met onafhankelijke onderzoekers.
Door Wimpie op
Typisch dat de woningcorporaties dat dan moeten doen. Zodat gewone huurwoningen vrije sectorwoningen worden?

Benoem die nieuwe realiteit gewoon: "Schaf de sociale woningbouw af, opdat wij van de bouwmafia onze leegstaande veel te dure luxe woningen ooit nog kwijt kunnen"