of 58959 LinkedIn

De Ladder voor duurzame verstedelijking werkt niet

Jaap Kaai Reageer

De nieuwe ladder voor duurzame verstedelijking gaat nog altijd niet leiden tot een goede ruimtelijke ordening voor de detailhandel. Minister Schultz van Haegen heeft 23 juni haar voorstel voor de nieuwe laddertekst naar de Tweede Kamer gestuurd. De Ladder moet eenvoudiger en moet leiden tot minder onderzoeklasten. Een van de voorstellen is het begrip ‘actuele regionale behoefte’ te vervangen door het eenvoudiger begrip ‘behoefte’. Dit lost het kernprobleem alleen niet op.

We willen niet ‘voor leegstand bouwen’. Logisch! We willen een goede ruimtelijke ordening. Daarom zegt de ladder dat je eerst moet aantonen dat er behoefte is aan de nieuwe (detailhandels)ruimte alvorens je mag bouwen. De manier van aantonen van deze ‘behoefte’ loopt echter spaak. Of dit nu gaat om ‘actuele regionale behoefte’ of gewoon ‘behoefte’ maakt geen verschil.   


Voor de behoefteraming wordt gebruik gemaakt van het klassieke dpo (distributie planologisch onderzoek). Consumentenbestedingen worden afgezet tegen het detailhandelsaanbod, dit resulteert in een bepaalde behoefte aan detailhandelsvastgoed. Door ‘op een ambitieuze manier’ te draaien aan de knoppen van koop-oriëntatie, bevolkingsprognose en vloerproductiviteit kan er ruimte zijn voor uitbreiding. Jarenlang werkte deze methode, nu gaat deze wringen.

 

Marktruimteonderzoek

Het onderliggende probleem hierbij is dat een dpo in praktijk wordt uitgevoerd als een marktruimteonderzoek; in de recente uitspraak van de RvS inzake het Factory Outlet Zevenaar wordt zelfs expliciet over marktruimte gesproken. Dit is geen objectieve raming van de behoefte van de consument, maar die van de markt. Sterker de consument heeft eigenlijk helemaal geen behoefte heeft aan detailhandelsvastgoed. Ja, hij of zij heeft behoefte aan winkels of beter aan mogelijkheden om goederen te kopen. Maar de consument is geen directe gebruiker van het vastgoed zelf, zoals hij dat wel is voor woningen. De eigenlijke gebruikers van het detailhandelsvastgoed zijn de retailers en vastgoedbeleggers. In praktijk gaat het dus om commerciële vastgoedbehoefte en is een dpo een marktruimteonderzoek en geen objectieve consumentenbehoefteraming.

 

Er zijn talloze dpo’s waarin marktruimte is ‘aangetoond’ op basis van ambities en verwachtingen die nooit werkelijkheid zijn geworden. Toch worden deze aannames zondermeer gebruikt om de behoefte aan te tonen. Dit leidt natuurlijk niet tot een goede ruimtelijke ordening. Als een gemeente in haar besluitvorming zich wel op dergelijk onderzoek baseert is het hek van de dam. Mogelijkheden om deze inzichten te weerleggen zijn beperkt. De Raad van State toetst niet op inhoudelijke argumentatie. Ze toetst alleen of een onderzoek deugdelijk is opgezet. Als dat het geval mag het oordeel van het dpo als uitgangspunt worden genomen. Een second opinion is dan niet meer relevant. Dit is hooguit een verschil van inzicht, maar hoeft niet te leiden tot het stoppen van de planontwikkeling.

 

Invalshoek

Het knelpunt van de ladder is daarom niet het begrip ‘actuele regionale behoefte’. Het knelpunt is de onderzoeksmethode voor het in beeld brengen van deze behoefte en de invalshoek die wordt gebruikt. Ik adviseer de ministers daarom vooral eerst naar dit onderwerp te kijken en antwoordt te geven op hoe de onderzoeksmethode verbeterd kan worden. Daar waar nu vooral ad hoc en aanbodgericht wordt gehandeld. Tegelijk moeten gemeenten en provincies in de planontwikkeling van detailhandel veel meer zoeken naar een goede regionale afstemming en een objectieve behoefteraming. Het aanstellen van een onafhankelijke ‘scheidsrechter’ en het aanbrengen van onafhankelijke data door de provincie helpen. 

 

Jaap Kaai is planoloog en adviseur detailhandel bij Emma retail. Hij is lid van het Expertteam Winkelgebieden 

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.