Een eigenaar of gebruiker van een pand kon met  het Bouwbesluit 2003 nog redelijk zeker zijn dat zijn pand voldoende veilig was voor het gewenste gebruik, en zijn civiele aansprakelijkheid voldoende was afgedekt. Met het Bouwbesluit 2012 ontstaat een discrepantie tussen het voldoen aan de wettelijke bouwvoorschriften en mogelijke civiele aansprakelijkheid. De gemeente moet vergunning verlenen op een te laag kwaliteitsniveau. Het gevolg van deze deregulering is dat de eigenaar van een opstal nu op grond van het Burgerlijk wetboek voor die te lage kwaliteit aansprakelijk kan worden gesteld (BW art. 6.174). Verhaal halen bij de bouwer of ontwikkelaar zal het gevolg zijn.

De overheid bouwt haar rol als hoeder van het algemeen belang af! 

Willekeurige voorbeelden: Wat moet een eindgebruiker met een verlichtingssterkte van 1 lux? Wat met ventilatie-eisen die leiden tot een binnenklimaat dat een negatieve invloed heeft op werk- en leerprestaties? Wat moet de buurman van een uitgaansgelegenheid nu er niet langer zware geluidseisen gelden? Kunnen eindgebruikers vooraf afdwingen dat voldoende kwaliteit ontstaat? Wat te denken van de ruimhartige verlichting van de regels bij verbouwen? Niet meer geldt het nieuwbouwniveau als uitgangspunt, maar het niveau dat vóór de verbouwing werd aangetroffen. In de toelichting wordt opgemerkt dat het vaststellen van het rechtens verkregen niveau vaak een kwestie van gezond verstand zal zijn!

Wordt er aan een oud gebouw een andere gebruiksfunctie geven, dan mag soms zelfs teruggevallen worden op het laagst toegestane minimum waarop nog net niet een lastgeving volgt. Tegengaan van leegstand en het vergemakkelijken van hergebruik is hier het motief. Nemen huurders of kopers genoegen met enkel glas, gehorigheid, tocht en hoge stookkosten?
 

Wat te denken van twee vergelijkbare ondernemingen die gaan verbouwen, de ene een gebouw uit de jaren zestig en de ander een uit bijvoorbeeld 1996. Het rechtens verkregen niveau van beide gebouwen verschilt enorm en daarmee kan de één een veel goedkopere verbouwing realiseren dan de ander. Heeft de gebruiker van een hotel in de gaten dat het ene hotel veel veiliger is dan het andere, terwijl beide in overeenstemming met het Bouwbesluit 2012 recent hebben verbouwd, ook al zitten deze hotels in hetzelfde sterrenarrangement? De winstmarge van het ene hotel is dan veel grotere dan het andere.

Het toverwoord “deregulering” als oplossing voor de vele problemen in de vastgoedsector verliest zo zijn magische glans. Het vormt  eerder een bedreiging voor het imago van het bouwbedrijfsleven en overheid dan een kans.

Ook de indirecte gevolgen voor verhuur- en verkoopbaarheid laten zich raden!  Om nog maar niet te spreken van de bijdrage aan een duurzaam gebouwde omgeving. En wat gaan de hypotheekverstrekkers doen als massaal uitvoering wordt gegeven aan de mogelijkheden die het Bouwbesluit 2012 biedt?

Duidelijk is dat de eindgebruiker de dupe dreigt te worden en concurrentieverhoudingen ernstig worden verstoord. Dit kan niet zo blijven en we kunnen verwachten dat privaatrechtelijke pseudo-regelgeving gaat bloeien (normbladen , brancherichtlijnen enz.) Eigenaren van grote hoeveelheden gebouwen gaan weer eigen richtlijnen ontwikkelen die de basis vormen voor (ver)bouwcontracten en het gebouwbeheer.

Vallen we in die private contracten weer terug op het Bouwbesluit 2003? 

Of gaan we op korte termijn de bouwregelgeving echt herzien vanuit de doelstelling dat de eindgebruiker centraal moet staan en ook over de inhoud moet en mag meebeslissen?

De voorstellen daartoe zijn op 15 december 2011 aan de Tweede kamer aangeboden (TK 28235 146) en terug te vinden op www.bouwregelwerk.org.

ir.M.(Marcel) Groosman

Auteur is werkzaam bij het Expertisecentrum Regelgeving Bouw