of 59045 LinkedIn

Tien jaar afwijken van het bestemmingsplan

Zijn uw beleidsregels voor planologische kruimelgevallen nog up to date? Of beter gezegd, bent u al ingespeeld op de wijziging in het Besluit omgevingsrecht (Bor) die afgelopen november in werking trad? Deze wetswijziging maakt het mogelijk om een ‘tijdelijke’ afwijking van het bestemmingsplan vrij eenvoudig toe te staan voor maar liefst 10 jaar. Transformatie van leegstaande panden is nooit zo eenvoudig geweest.

De praktijk roept er al langer om. Een makkelijke manier om tijdelijk gebruik in afwijking van het bestemmingsplan toe te staan. Tot nu toe kon een vergunning worden verleend voor een periode van 5 jaar. Op de aanvraag moest binnen 26 weken worden beslist, er moest eerst een ontwerpbesluit ter inzage worden gelegd en de gemeenteraad moest een verklaring van geen bedenkingen afgeven. De lange proceduretijd bood onvoldoende flexibiliteit om goed in te spelen op tijdelijke behoeftes. Voor een relevant aantal projecten was 5 jaar te kort om investeringen terug te verdienen.

 

De wijziging in het Bor maakt veel goed. Een tijdelijke omgevingsvergunning kan sinds 1 november voor een periode van 10 jaar worden verleend. De gemeenteraad komt er niet meer aan te pas. Het college van B en W moet binnen 8 weken op de aanvraag beslissen. Deze beslistermijn is met maximaal 6 weken te verlengen.

 

De tijdelijke omgevingsvergunning is per november geregeld in de lijst met zogeheten kruimelontheffingen (artikel 4 van bijlage II bij het Bor). In die categorie kennen we al de permanente vergunning voor strijdig gebruik. Deze permanente gebruiksontheffing kent echter beperkingen. Voor zover er verbouwingen moeten plaatsvinden mogen deze slechts inpandig zijn. Het moet voorts gaan om een locatie binnen de bebouwde kom en de oppervlakte mag niet meer dan 1.500 m2 bedragen.

 

Deze beperkingen zijn er niet voor de tijdelijke ontheffing. De tijdelijke ontheffing voor planologisch strijdig gebruik ziet niet alleen op het gebruik in enge zin, maar ook op bouwactiviteiten. Deze kunnen dus worden betrokken in de omgevingsvergunning. Ook kan het gebruik van het aansluitend terrein in de wijziging mee worden genomen, bijvoorbeeld om parkeren mogelijk te maken. Doordat de beperking tot 1.500 m2 niet van toepassing is zijn er ruime toepassingsmogelijkheden.

 

Discussies over de tijdelijkheid van de behoefte behoren nu tot het verleden. De tijdelijke ontheffing mag ook voorzien in een permanente behoefte. Het hoeft slechts feitelijk mogelijk en aannemelijk te zijn dat het gebruik kan worden beëindigd zonder onomkeerbare gevolgen. Anders zou er immers impliciet sprake zijn van een vergunning voor permanent gebruik, aldus de Memorie van Toelichting.

 

Studenten, asielzoekers of tijdelijke zorgunits

Hoe zit het met het toestaan van bewoning? Voor kruimelontheffingen bepaalt artikel 5 van het Bor dat het aantal woningen niet mag toenemen. De wetgever heeft ervoor gezorgd dat dit artikel geen spelbreker is. Het is niet van toepassing voor de tijdelijke vergunning voor 10 jaar. Er is dus geen enkele belemmering om de tijdelijke omgevingsvergunning toe te passen voor de huisvesting van studenten in een leegstand kantoorpand, of asielzoekers in een zorgcentrum. Omdat het ook om bouwactiviteiten kan gaan valt voorts te denken aan de plaatsing van tijdelijke zorgunits vooruitlopend op de nieuwbouw van zorgwoningen.

 

Een punt van aandacht is dat de vergunning voor brandveilig gebruik nog wel de langere voorbereidingsprocedure van 26 weken kent. Voor zorgunits of tijdelijke onderwijsgebouwen betekent dit dat de (ver)bouw snel van start kan gaan, maar dat de feitelijke ingebruikname op zich laat wachten. Dit kan in de praktijk een vertragende bottleneck zijn. Wat is de reden om hier nog met een uitgebreide procedure te werken? Het heeft geen toegevoegde waarde voor de rechtsbescherming van derden, nu het vooral een zaak is tussen het bevoegd gezag, de brandweer en de initiatiefnemer. Mogelijk is het bezwaar tegen de korte reguliere procedure dat dit de indirecte consequentie heeft dat er vergunningen van rechtswege kunnen ontstaan. Toch zou het mooi zijn als er vooruitlopend op de Omgevingswet al een oplossing op maat kan komen. De brandweer zal uiteraard het bevoegd gezag van advies moeten kunnen voorzien, maar een termijn van 26 weken is daarvoor niet nodig. Een kortere procedure – met eventueel het uitsluiten van de vergunning van rechtswege - zal de behoefte aan snelheid en flexibiliteit in de zorgsector en het onderwijs extra faciliteren.

 

Wees alert op de gewijzigde beslistermijn. Dat de reguliere procedure met de beslistermijn van 8 weken van toepassing is, betekent dat de vergunning van rechtswege wordt verleend als er niet tijdig wordt beslist. Door de ruimere reikwijdte van de regeling kunnen ook ontwikkelingen met een grotere impact langs deze weg worden vergund. Reden te meer dus om ervoor te zorgen dat u zelf de afweging over de ruimtelijke inpasbaarheid maakt. Bij voorkeur op basis van een toegesneden set beleidsregels.

 

Lees hier de eerdere columns van Daniëlla Nijman

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.