of 59221 LinkedIn

Afkalving van eigendomsrecht

Als reactie op de promotie van mijn boek Trends en Tips RO 2013-2016 kreeg ik van iemand een verontwaardigde mail. Ik zou helemaal uit het oog hebben verloren dat al die uitspraken één grote schending zijn van artikel 8 van het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (recht op een eigen woning en de volledige eigendom daarvan). En het Europese recht gaat voor boven het Nederlands recht. Het werd hoog tijd dat ik mij wat meer in deze materie zou verdiepen.

Dat trof. Een dag eerder had ik namelijk cursus gegeven aan een groep mensen die vanuit allerlei disciplines betrokken zijn bij vergunningverlening en handhaving. Hen heb ik de vraag voorgelegd wat is ruimtelijke ordening eigenlijk? Ik kreeg het antwoord, dat ik dan meestal krijg: het herinrichten van de ruimte. Voor mij aanleiding om erop te wijzen, dat het eigenlijk gaat om het in het algemeen belang inperken van eigendommen door de overheid.


Het lijkt erop alsof twee werelden botsen. De burger denkt dat zijn eigendom heilig is. De besluitvoorbereider denkt dat hij een landinrichter is. Beide groepen moet je kennelijk uitleggen dat het gaat om eigendomsbeperking, maar dat eigendom niet heilig is, zodat de procedures voor het nemen van besluiten over de ruimte er niet voor niets zijn. Die bieden de burger bescherming tegen een al te machtige en voortvarende overheid. Het is zorgelijk als de mensen die dagelijks bezig zijn met besluiten over de ruimte dat niet goed op hun netvlies hebben.

 

In het tijdschrift Bouwrecht kwam ik de uitspraak van ABRS 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530 tegen ( BR 2016/53, rectificatie van BR 2016/41). Het ging in deze uitspraak over een ruimtelijk besluit voor drie vrijstaande woningen in een achtertuin. De buurman had een tegemoetkoming in de planschade gevraagd. Het was een principiële uitspraak. De Afdeling vindt bij locaties zoals deze -  inbreidingslocatie – een eigen normaal maatschappelijk risico van 5% acceptabel is. Daarmee is een nieuwe en duidelijke drempelwaarde aangegeven. Rechtersrecht dus.

 

Van Heijst schrijft in zijn noot in Bouwrecht, dat iedereen nu weet waar hij/zij aan toe is bij inbreidingslocaties. Er is nog wel een escape (‘behoudens bijzondere omstandigheden’), maar die zal niet snel aan de orde zijn. De drempel van 5% zal in de praktijk wel vaak hoog zijn. Waarschijnlijk zullen veel claims niet meer leiden tot toekenning van een planschadevergoeding. Van Heijst vraagt zich vervolgens af of het eigenlijk wel terecht is, dat dit kennelijk beperkt moet blijven toj onevenredige of substantiële schade.

 

Daarbij wordt namelijk geen rekening gehouden met het feit dat veel plannen voor inbreidingslocaties de initiatiefnemer (i.c. projectontwikkelaar) veel winst opleveren. Deze initiatiefnemers sluiten weliswaar overeenkomsten over eventuele planschadeclaims, maar hoeven daar dus ook niet echt bang voor te zijn. De meeste claims zullen struikelen op het normaal maatschappelijk risico van de benadeelde en de drempel. Bij deze uitspraak bijvoorbeeld kon de ontwikkelaar op 165.000 euro waardevermeerdering van het perceel rekenen. De buurman was echter dubbel benadeeld: eerst omdat hij via het ruimtelijk besluit een inperking van zijn eigendom moest dulden. Daarna omdat hij zelf het financiële nadeel daarvan mocht dragen. Terecht vraagt van Heijst: is dat nu ‘égalité” bij een normale maatschappelijke ontwikkeling?

 

In de Volkskrant stond vorige week een stuk over burgerparticipatie. De journalist vond burgerparticipatie ‘het recht om gehoord te worden’. En dan ‘horen’ in de betekenis van: ‘serieus rekening houden met’ en niet van ‘aanhoren’. Ik denk dat er inderdaad dat de richting waar de planschadejurisprudentie heen gaat een morele plicht oplevert voor iedereen die zich bezig houdt met ruimtelijke besluiten om dat te doen. Uit de jurisprudentie zowel bij ruimtelijke besluiten als bij planschade blijkt immers steeds opnieuw, dat de overheid een erg machtige tegenspeler is voor een individuele burger, die opkomt voor zijn eigendom. Dat planschade niet snel meer aan de orde is, zou een reden te meer moeten zijn om uiterst zorgvuldig om te gaan met burgerparticipatie. En dan burgerparticipatie in een heel vroeg stadium zodat er nog nagedacht kan worden over door belanghebbenden aangedragen nadelen.

 

Dat vraagt erom dat men heel goed beseft dat het nemen van ruimtelijke besluiten vaak hetzelfde is als schaken op andermans schaakbord met andermans stukken. Hoe heilig moet in dat licht nog het streven in het kader van de Omgevingswet zijn om steeds sneller toestemmingen te geven en vooral dienstbaar te zijn aan intiatiefnemers?

 

Zo’n verontwaardigde mail zet je toch aan het denken. 

 

Lees hier de eerdere columns van Trees van der Schoot

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reactie op dit bericht

Door T. van der Schoot (zelfstandig adviseur) op
Ik ben het helemaal eens met de laatste stelling: RO is het op een rechtvaardige manier eigendom beperken ten behoeve van het algemeen belang door de overheid. Dat algemeen belang krijgt zijn invulling via de ruimtelijke besluiten. En soms is compensatie van nadeel op zijn plaats. Ik heb met mijn artikel willen aangeven dat het gevaar aanwezig is, dat er op twee manieren hieraan geknabbeld wordt. Aan de voorkant bij de besluitvorming en aan de achterkant bij de compensatie. Dat verdient een betere balans. Misschien is de samenhang tussen eigendom, RO en nadeelcompensatie met het verstrijken van de tijd wat uit het oog verloren. Daar heb ik met mijn column de aandacht op willen vestigen.
Door Teus van Houwelingen (wethouder) op
Het hele planschaderecht heeft sowieso een ontwikkeling doorgemaakt die nooit de bedoeling kan zijn geweest. Wanneer iemand wat wil doen op zijn grond, en daar dus kennelijk voordeel aan heeft, is het niet anders dan normaal dat toegebrachte schade wordt vergoed of anderszins gecompenseerd. In het geval buren daar samen niet uitkomen kan een onafhankelijke en deskundige partij een uitspraak doen. Nu is het vaak zo dat op voorhand al wordt verwezen naar de planschadeprocedure, die oorspronkelijk als vangnet was bedoeld. Let wel: je claimt bij de gemeente, niet bij degene waardoor je benadeeld bent. En om dan je claim te mogen indienen moet je eerst leges betalen. Vervolgens worden er allerlei drempels opgeworpen en kortingen toegepast. Zo kan het gebeuren dat er overall gezien sprake is van kapitaalvernietiging, maar omdat de een er aan verdient en de ander met het nadeel blijft zitten gaat het plan toch door. Wil je iets bouwen of een bedrijf beginnen? Prima, maar dan wel eerlijk afrekenen. Ik hoop echt dat dit soort financiële afwegingen in het nieuwe omgevingsrecht weer de plaats krijgen die ze verdienen.
Door Criticus op
Ik vraag me alleen het volgende af:
blijkbaar was het eigendomsrecht van het te bebouwen perceel in verregaande mate ingeperkt (hij mocht niet bouwen) ten gunste van de buurman, die al wel een woning had. Nu krijgt de grondeigenaar een minder beperking (hij mag wel bouwen), maar zou dat niet meer mogen omdat dat een (indirecte?) beperking van het eigendomsrecht van de buurman uitmaakt.
De overheid is hier niet zozeer de machtige tegenspeler, als wel degeen die een oordeel velt over de verhoudingen en beperkingen tussen de twee grondeigenaren in relatie tot het algemeen belang.

Volgens mij is ruimtelijke ordening niet zozeer uitsluitend het inperken van eigendomsrechten, als wel het vinden van een balans tussen eigendomsrechten onderling en het algemeen belang.