of 59221 LinkedIn

Zorgvastgoed te duur: omvorming loopt spaak

De omvorming van leegkomende verzorgingshuizen dreigt te stagneren doordat eigenaren zich rijker rekenen dan ze zijn. Ze houden er geen rekening mee dat de waarde van het vastgoed fors keldert als de zorgfunctie verandert in wonen voor ouderen of studenten. Die waarschuwing uit het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen, onder leiding van de Haagse oud-wethouder Marnix Norder.

De omvorming van leegkomende verzorgingshuizen dreigt te stagneren doordat eigenaren zich rijker rekenen dan ze zijn. Ze houden er geen rekening mee dat de waarde van het vastgoed fors keldert als de zorgfunctie verandert in wonen voor ouderen of studenten. Die waarschuwing uit het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen, onder leiding van de Haagse oud-wethouder Marnix Norder.

Te hoge boekwaarde 

Een verzorgingshuis dat wordt verbouwd tot appartementencomplex waar ouderen met zorgondersteuning zelfstandig kunnen wonen, wordt in een klap grofweg de helft minder waard, aldus het Aanjaagteam. De eigenaar ontvangt dan huuropbrengsten van circa 300 tot 500 euro per maand in plaats van de huidige 800 euro per maand uit de AWBZ, de regeling die nu wordt afgebouwd. Een te hoge boekwaarde blokkeert transformatie naar nieuwe functies, omdat geen financier er zijn handen aan wil branden, zegt Norder.

 

Vastgoed onderbelicht bij gemeenten

Gemeentebestuurders moeten het onderwerp afwaardering nadrukkelijk ter sprake brengen wanneer zij met zorginstellingen en woningcorporaties praten over plannen om het zorgvastgoed te transformeren. Het Aanjaagteam merkt echter dat gemeenten het leegkomende zorgvastgoed als een ver-van-mijn-bedvraagstuk beschouwen. Norder: ‘Ze benaderen de decentralisaties vooral vanuit de zorgkant en waren het afgelopen jaar druk bezig met het afsluiten van goede zorgcontracten. De hele vastgoedkant is nog onderbelicht, terwijl alle 1300 verzorgingshuizen in Nederland moeten sluiten. Dat zijn er gemiddeld drie per gemeente.’

 

Maatschappelijke impact groot

Gemeenten zien dat als een taak voor de vastgoedeigenaren: woningcorporaties en zorginstellingen. Maar het vraagstuk raakt gemeente op veel vlakken, stelt Norder. ‘Het heeft in de lokale samenleving grote impact als de maaltijdvoorziening en de dagbesteding wegvallen en als ouderen die hulp nodig hebben niet meer in een verzorgingshuis terecht kunnen.’ Bovendien komen die verzorgingshuizen rekenkundig gezien eind 2016 leeg; ze nemen als sinds januari vorig jaar geen nieuwe mensen meer aan en de gemiddelde verblijfsduur is drie jaar. Als ze tegen die tijd geen andere functie hebben, staan de gebouwen leeg, met negatieve gevolgen voor de omgeving, stelt Norder.


Kritisch kijken naar jaarrekening

Het Aanjaagteam richt de boodschap niet alleen tot gemeenten, maar roept ook accountants op om in de jaarrekeningen van zorginstellingen en corporaties kritisch te kijken naar de waarde van het vastgoed. Norder is geschrokken van wat hij het afgelopen jaar tegenkwam in de boeken van de zorgvastgoedeigenaren die zijn team bekeek. Zij schatten de waarde van hun vastgoed soms tot vijftig procent hoger in dan de werkelijke marktwaarde, constateert hij. 

Verstuur dit artikel naar Google+

Gerelateerde artikelen

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reactie op dit bericht

Door Gerard Thaens (zorgondernemer) op
De vraag naar een woonvorm zoals tot voor kort geboden in een verzorgingshuis zal alleen maar stijgen. In die zin liggen er alleen maar kansen voor vastgoedbeleggers, zorg- en dienstverleners en hoeft er niets te worden aangejaagd. Hoezo sluiten? Dat is het oude denken ipv het nieuwe zorgen. Afwaardering is al jaren een ingecalculeerd risico door eigenaren van zorgvastgoed. Overigens staan veel verzorgingshuizen met een relatief lage waarde in de boeken.
Door Bram Baselmans (management consultant) op
Het zou vreselijk vervelend zijn als de huidige verzorgingshuizen zouden verdwijnen. Met het concept van het verzorgingshuis is niets mis. Er zijn nog steeds veel zorgbehoevenden die graag in relatief kleine appartementen willen wonen. Maar het gaat dan niet meer zozeer over de zorg of over het wonen. Het gaat veel meer over het beschut wonen, over veiligheid en over nabijheid van zorg. Mensen willen elkaar ontmoeten en zijn op zoek naar (betaalbare) diensten. In dat laatste zit de grootste uitdaging.
Natuurlijk is het voor beleggers / eigenaren vervelend dat de huurinkomsten halveren, maar vaak is het vastgoed ook al fors afgeschreven en zijn de toekomstige huurpenningen vaak voldoende om de restant boekwaarde af te lossen. De uitdaging van het (blijven) bieden van betaalbare diensten voor zorgbehoevenden die minder te besteden hebben is een veel groter vraagstuk. De woningcorporaties in de Nederland pakken het vastgoedvraagstuk prima op... de zorgorganisaties pakken de zorg prima op, maar welke partij neemt dadelijk het risico van de exploitatie van de diensten?
Door Annemiek (ICmedewerker) op
Hoe je het ook went of keert, zorgappartementen zijn financieel heel wat minder aantrekkelijk voor een exploitant. Dus die gaan er echt niet komen of hoogstens mondjesmaat. Juist de zorgvragers met weinig middelen worden hiervan de dupe, de grootste groep dus. Uitgerekend zij die niet gebaat zijn bij bezoekjes of alleen een wasbeurt maar met integrale zorg, die worden steeds verder gedwongen in de richting van zorg-loos thuis wonen. Afhankelijk van de buurvrouw en de vrijwilliger, met vijfhonderd formulieren om in te vullen zonder ooit daadwerkelijk zorg te krijgen. Als het effe kan met een zorgcoach die ook al niet de ramen lapt of de voeten verbindt. Steeds meer toonbankschuiverij en de hulp-loze oudere die daar geen verweer tegen heeft. Was er al niet een dementerende, die onder die omstandigheden totaal vervuild en verwaarloosd werd aangetroffen, ondanks alle bemoeiallen die slechts coördineren maar zelf geen zorg verlenen? Het is maar goed dat On-Rijn zijn vileine leugens over de zorg niet langer mag verspreiden via zijn zogenaamde voorlichting: Nederland verandert.... de zorg verandert van ja in nee.
Door sandra (burger) op
Ik ben het eens met criticus. Belachelijk hoge huren en oneigenlijk gebruik van AWBZ geld.
En nu zielig doen omdat de prijzen normaliseren. Dat heet de broekriem aanhalen. Daar is ook niks mee.
Party is over
Door Vincent Thunnissen (strategisch adviseur) op
Reken maar dat eigenaren van zorgvastgoed (soms instellingen, soms beleggers, soms corpo's) dit verschrikkelijk goed weten. Vastgoed waar de afgelopen 10-15 jaar fors in is geïnvesteerd (nieuwbouw of renovatie) heeft hoge kapitaallasten; ouder vastgoed kan veel makkelijker reageren op de verandering. Het College Bouw en VSW weten het ook heel goed, want die keurden bouwplannen goed en veranderden vervolgens het beleid. Maar soit.
Mijn gesprekspartners in de langdurige zorg weten dit donders goed. Binnen hun mogelijkheden zie ik dat instellingen hun afbouw knap en gedurfd inzetten, met veel innovativiteit. Platform 31 en Actiz werken mooi samen rond experimenten, lokaal zie ik hetzelfde. Financieel gaat het allemaal nét goed, als je het goed doet.
Wat de gemeente hier mee te maken heeft? Een goede stimulerende partner zijn - dat is onze taak. Ruimte geven bij herbestemming, dát ook.
Maar met de boekhouding van anderen heeft de gemeente niets te maken. VSW misschien :) ?
Maar het blijft wonderlijk dat VSW nooit heeft bedacht wie de frictiekosten rond vastgoed moet dragen.
Door Jetty Voermans op
De verzorgingshuizen zijn gebouwd volgens rijksnormen en met rijksmiddelen (AWBZ). De rijksoverheid heeft besloten tot extramuralisering en zou dus bij leegstand de lagere boekwaarde mede voor haar rekening en verantwoording moeten nemen.
Door Criticus (Ambtenaar) op
Ik zal het wel niet snappen, maar een zorggerealteerd gebouw hefet veelal een maatschappelijke bestemming. Deze gronden zijn altijd goedkoper (aangeboden/verkocht) dan gronden voor woningbouw in welke vorm dan ook. Hoe kan het dan dat ze de helft minder waard worden???
Ik zou eerder concluderen dat de eerder gevraagde huren dus jarenlang twee keer te hoog waren.

Afbeelding