of 59045 LinkedIn

Uitbreiding Leidsenhage kost regio winkelmeters

Afbeelding: www.leidsenhagevernieuwt.nl
Afbeelding: www.leidsenhagevernieuwt.nl

Het uitbreidingsplan van winkelcentrum Leidsenhage in Leidschendam-Voorburg kost de winkelgebieden in 25 omliggende gemeenten samen ten minste 43 miljoen euro omzet. De herontwikkeling zorgt naar schatting voor zes tot twaalfduizend vierkante meter extra winkelleegstand in de regio. Dat blijkt uit onderzoek in opdracht van de ontwikkelaar.

Kantoren gesloopt

Leidsenhage wil zich over ruim twee jaar het grootste en mooiste overdekte winkelgebied van Nederland kunnen noemen. Initiatiefnemer Unibail-Rodamco investeert miljoenen om van Leidsenhage weer een bloeiend winkelgebied te maken, met een regionale functie. Dat betekent veel modewinkels en luxeproducten, horeca, een bioscoop en vernieuwende winkelconcepten. Tegelijkertijd wordt dertigduizend vierkante meter kansloze kantoorruimte gesloopt.

 

Effect in Haaglanden en Holland Rijnland

Mede op verzoek van de provincie Zuid-Holland en in opdracht van de ontwikkelaar bracht Bureau Stedelijke Planning in kaart wat de effecten zijn van de herontwikkeling van Leidsenhage op winkelcentra in de regio’s Haaglanden en Holland Rijnland. Het nieuwe winkelaanbod in Leidsenhage zal naar verwachting circa 86,5 miljoen euro aan omzet genereren. In het slechtste – maar volgens de onderzoekers niet meest realistische – scenario gaat dat ten koste van 12.750 vierkante meter winkelvloeroppervlak in de regio Haaglanden en Holland Rijnland.

 

Acceptabele effecten

De provincie houdt zekerheidshalve rekening met deze cijfers, het adviesbureau gaat ervan uit dat de verdringing geen 100 procent zal zijn, maar circa de helft. Het omzetverlies komt dan op 43 miljoen euro, de extra leegstand op ruim zesduizend vierkante meter. Volgens adviseur Toine Hooft van Bureau Stedelijke Planning spreekt men doorgaans vanaf tien procent verdringing van onacceptabele effecten. De uitbreiding van Leidsenhage zit voor de meeste gemeenten onder of net boven een procent, zowel voor het omzetverlies als de leegstandsgroei. 'Dat is normaal ondernemersrisico. De effecten van de conjunctuur en internetverkoop zijn een stuk groter’, stelt Hooft.

 

Invloed op binnensteden

Vooral Leidschendam-Voorburg zelf gaat het effect van Leidsenhage voelen; de gemeente speelt daar al op in door te sturen op scherpere profilering van de verschillende winkelgebieden. Verder verliezen de binnensteden van Den Haag en Leiden en de grote winkelcentra in Zoetermeer en Rijswijk het nodige publiek aan Leidsenhage. Al met al vallen de effecten volgens Hooft mee, omdat ze worden verdeeld over een groot gebied. ‘De mode- en luxebranches trekken bezoekers van dertig tot zestig autokilometers afstand. Het bereik strekt zich uit over een heel groot gebied. Je plukt uit heel veel tuinen een paar bloempjes.’

 

Politiek-bestuurlijke afweging

De provincie is op dit moment nog met de verschillende gemeenten in gesprek over de uitkomsten van het onderzoek, zegt woordvoerder Dirk-Jan de Vink van de provincie Zuid-Holland. Vorig jaar leidden de plannen voor Leidsenhage tot bezorgde vragen vanuit de regiogemeenten tijdens hoorzittingen van Provinciale Staten. Gedeputeerde Govert Veldhuijzen (CDA, economische zaken) beloofde dat de provincie “niet (zou) aarzelen om op het bestemmingsplan een zienswijze in te dienen, ook al zouden alle lichten verder op groen staan”, als uit het onderzoek zou blijken dat de effecten van Leidsenhage onaanvaardbaar zijn. Welke norm de provincie daarvoor hanteert, kan De Vink niet zeggen. ‘Uiteindelijk is de vraag aanvaardbaar/onaanvaardbaar een politiek-bestuurlijke afweging.’ 

Verstuur dit artikel naar Google+

Gerelateerde artikelen

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reactie op dit bericht

Door Koos op
Wel bijzonder om eerst een artikel te lezen waarin staat dat ook in niet-krimpgebieden het aantal winkels afneemt en vervolgens dat er grootse plannen zijn mbt de uitbreiding van een groot winkelcentrum.
Paradoxaal zou ik dit noemen.......
Door H. Wiersma (gepens.) op
Het blijkt steeds meer dat dit soort ontwikkelingen op regionaal niveau moeten worden bezien. In dat opzicht is de provincie Zuid-Holland m.i. op de goede. De hamvraag is dan natuurlijk of deze ontwikkeling past in de regionale gedachtevorming.
Door Vincent Thunnissen (strategisch adviseur) op
1. Gerekend in vierkante meters en miljoenen omzet over héél Haaglanden én Holland Rijnland is het effect verwaarloosbaar (1%!).
2. Fijn is de sloop van 30.000 m2 kantoren, en dan in ruil dus die 10 tot 12.000 meter retail/horeca & annex.
3. De vraag blijft of het Leidsenhage helpt. Hoe vaak moet je die moloch oplappen? Elke 15 jaar?! En de echte vraag is of die ene gemeente zich dat moet aantrekken: hoe gaat het verder met Julianaplein en Danlaan e.o. - intussen niet meer dan wijkcentra?!
Door Luc Habets (bestuurder) op
Herontwikkeling van verpauperde winkelcentra lijkt steeds gepaard te gaan met uitbreiding van het winkelvloeroppervlak. Uitgaande van een gelijk aantal bezoekers leidt dit tot een verwatering van de omzet voor de zittende huurders. Vele huurders waren al vertrokken omdat er geen rendabele exploitatie mogelijk was. Het is daadwerkelijk aan de politiek om een duidelijke retailstructuurvisie op te stellen. Per slot van rekening is er sprake van een beperkt verzorgingsgebied met een begrensde koopkracht. We weten inmiddels dat er afdoende winkelvloeroppervlak is en geen noodzaak tot uitbreiding, behalve als er sprake is van relocatie van bestaande retail naar de kernwinkelgebieden. Bij een grootschalige verbouwing voorziet Parleys dat de huren initieel hoog liggen. Dit is enkel aanvaardbaar als duidelijk is wat de bezoekersaantallen zullen zijn na verbouwing. Helaas worden hier wederom vage beloften gedaan.
Door Willem op
Dat er iets moet gebeuren in Leidsenhage staat buiten kijf, maar de plannen zijn inderdaad lichtelijk overdreven, vooral de beoogde extra horeca. Momenteel is het een verpauperd winkelcentrum - en dat na een opwaardering van zo'n 12, 13 jaar geleden. De levensduur is dus beperkt. Anders gezegd: hoelang gaat de nieuwe versie mee?
Een bioscoop erbij : leuk, maar je zit zo in de binnenstad van Den Haag, waar genoeg aanbod is. Overigens was bij de start in 1970 ook al sprake van een bios, maar die is er dus nooit gekomen. Het wrange is dat Leidschendam-Voorburg zelf al met veel andere leegstaande winkelpanden zit. Het opgewaardeerde Damplein staat grotendeels leeg, aan de Frederiklaan en de Sweenslaan staan panden leeg (allen L’dam) en zo ook in de Herenstraat en aan de Julianabaan te Voorburg. Een euro kan maar een keer worden uitgegeven en als mensen dat in Leidsenhage willen doen, kunnen ze ‘m niet meer elders spenderen, of ze nu uit Leidschendam-Voorburg komen of uit de regio.
Overigens zal ik mij zelf toch blijven vervoegen tot de oude centra van Den Haag, Delft of Leiden. Een oude binnenstad heeft nu eenmaal meer charme, daar kan dat hele nieuwe plan niet tegenop.
Door loekoek (vm. jur.medew.gsd) op
Als bewoner van dit zorggebied valt me in dit artikel iets op. De binnenstad van Leiden verliest iets aan Leidschenhage maar is hier sprake van een nogal globaal onderzoek. Het gemeentehuis van Leiderdorp is verplaatst en het oude is afgebroken om Winkelhof te gaan uitbreiden. Van die uitbreiding is t.o. heden niets terecht gekomen. De kelder van het v.m. gemeentehuis is bedekt met aarde en gras en dat is het. Onder Winkelhof, waar je droog winkelt, is het gratis parkeren en toch staan er winkelpanden leeg. Met een beetje herschikken van de winkels wordt nu getracht het aanzien te verbeteren, maar mijn indruk is dat dit dweilen met de kraan open is. Mijn conclusies. Allemaal goed voor bepaalde werkgelegenheid dergelijke grote projecten zoals Leidschenhage, maar als dat water naar de zee dragen wordt, wordt dan eens inventiever dan zo als het er nu dreigt voor te staan. De een zijn dood is de ander zijn brood.