Verborgen risico’s bij bouwgarantie

‘Tijdelijk’ en ‘in bijzondere gevallen’ verhoogt het rijk de garantieregeling op nieuwbouwprojecten van corporaties. Volgens ingewijden wordt het garantiebedrag van het Waarborg Sociale Woningbouw (WSW) van twee ton per nieuw te bouwen woning opgetrokken naar 230 duizend euro. Het ministerie van Vrom en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) willen dit bedrag echter niet bevestigen.

Twee ontwikkelingen hebben rijk en gemeenten over de streep getrokken: de dramatische daling van de woningbouw en de steeds moeilijker wordende financiële positie van corporaties. Dankzij verhoging van de borgingsgrens kunnen corporaties nu meer lenen tegen een aantrekkelijke rente. Het kabinet hoopt dat dit bijdraagt aan het vlottrekken van de bouw in de sociale huursector en dat corporaties meer bouwprojecten van commerciële ontwikkelaars overnemen.

De grens van twee ton is al sinds de invoering van de euro niet gewijzigd, terwijl de bouwkosten naar schatting met twintig procent zijn gestegen. De verhoging van de garantstelling ligt gevoelig, omdat Brussel toch al met scheve ogen kijkt naar deze vermeende ‘staatssteun’.

Dijken

Bij monde van Kees Huisman zegt de VNG de verhoging van de borgstelling te steunen. Eerder maakte de VNG wel bezwaar tegen verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie, waarbij gemeenten in geval van nood eveneens voor de kosten opdraaien. In het geval van de corporaties achten zowel het rijk als de VNG de kans verwaarloosbaar klein dat ze daadwerkelijk over de brug moeten komen. Dat komt doordat leningen van corporaties die via het WSW lopen, zijn omringd met metershoge dijken.

De eerste dijk vormt het WSW zelf, dat corporaties streng toetst alvorens ze een beroep kunnen doen op de borgstelling. Als een corporatie desondanks niet meer aan haar financiële verplichtingen kan voldoen, grijpt de toezichthouder in: het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Die spreekt de tweede dijk aan: het bezit van de corporatie in nood. Daar zullen delen van worden verkocht om alsnog aan de financiële verplichtingen te kunnen voldoen. Brengt dat niet voldoende op, dan komt dijk drie in beeld: het risicovermogen van het WSW, een reservepot van 400 miljoen euro (in 2007) voor noodgevallen.

Voldoet ook die buffer niet, dan vormen de andere corporaties nog een nooddijk. Ze hebben de plicht om een deel hun vermogen af te staan in de vorm van een lening aan de noodlijdende corporatie. Pas wanneer ook die dijk doorbreekt, moeten rijk en gemeenten over de brug komen. Dit is nog nooit gebeurd.

Of de financiële keringen daadwerkelijk zo stormvast zijn, moet dit jaar blijken. De verwachting is dat een aantal corporaties in financieel zwaar weer terechtkomt. Over 2007 constateerde het WSW al dat eenderde van de corporaties tot 2012 meer uitgeeft dat er binnenkomt, en die situatie zal er inmiddels niet beter op zijn geworden. Het verkopen van bezit om de liquiditeit op te krikken, zal in deze periode van een ‘kopersstaking’ niet meevallen. Wanneer vervolgens andere corporaties moeten bijspringen, kan een domino-effect ontstaan, waardoor ook zij in de problemen komen. Dan komt het water wel akelig dicht aan de lippen bij rijk en gemeenten.

WSW voor lagere rente Het Waarborg Sociale Woningbouw dekt leningen die corporaties aantrekken op de kapitaalmarkt voor nieuwbouwprojecten. Uiteindelijk staan rijk en gemeenten borg, en delen ze de risico’s fifty-fifty. Dankzij deze borgstelling kunnen corporaties een lagere rente bedingen dan wanneer ze rechtstreeks bij een bank om een lening zouden vragen.