Juridische instrumenten hooguit deeloplossing leegstand

Gemeenten proberen van alles om de transformatie van leegstaande winkels en kantoren op gang te brengen. Gezocht wordt naar extra juridische instrumenten. ‘Maar het is toch vooral een probleem van de markt.’

In Winschoten willen ze de Langestraat korter maken. Dat wil zeggen, de gemeente Oldambt wil de vele winkels aan die straat graag concentreren op een kleiner stukje. Er staan er aan die lange straat zo veel leeg, dat het afbreuk doet aan het gezellige karakter van het centrum. Deze zomer start de gemeente met het aanschrijven van de eigenaren. Als die de leegstand en de verloedering allemaal niet zo erg zeggen te vinden – veel eigenaren wonen elders – dan wil de gemeente uit een ander vaatje gaan tappen door de winkelbestemming van het object af te halen.|
 

Geke Löhr is als beleidsambtenaar van Oldambt belast met het experiment. Ze krijgt daarbij ondersteuning vanuit het Platform31 en het ministerie van Binnenlandse Zaken. Gekeken wordt met name of de Leegstandswet en de Leegstandsverordening bruikbaar zijn om in te zetten als dwangmaatregel tegen onwillige eigenaren. De zogeheten marsroute van de passieve risicoaanvaarding begint met het in het openbaar afgeven van een concreet signaal aan de eigenaren. Na openbaarmaking krijgen zij voldoende tijd om in actie te komen. ‘Doen ze dat niet, dan willen we de winkelbestemming van het pand halen, waarbij tegelijkertijd voor de eigenaren het recht op planschade komt te vervallen’, zegt Löhr.
 

Druk
Het stelsel van de Wet op de ruimtelijke ordening en het daartoe behorende planschadestelsel lijken mogelijkheden te bieden om de betrokken eigenaren ‘onder druk te zetten’ om alsnog te komen tot een gebruik van de leegstaande objecten.
 

Oldambt onderzoekt ook of omwonenden niet alleen passieve eigenaren kunnen dwingen tot herstel of fatsoenering, maar ook of zij met succes een claim kunnen neerleggen bij diezelfde passieve eigenaar. Als buren ondervinden zij nu immers waardedaling van hun eigen woning door deze verpauperende leegstand.
 

Qua wetgeving is momenteel onvoldoende bekend welke ruimte en mogelijkheden deze wettelijke instrumenten kunnen bieden om eigenaren hun verantwoordelijkheid ten aanzien van hun pand en omgeving te laten nemen. De regelgeving zou volgens Oldambt kunnen knellen, ‘maar dat kunnen we wellicht samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken en het AgentschapNL ombuigen.’
 

Wat betreft het tegengaan van de leegstand in kantorenland knellen volgens Dennis Jansen, senior adviseur ruimtelijke ordening van de gemeente Zwolle, vooral de bestemmingsplannen. Die bieden niet veel flexibiliteit. Samen met de andere leden van het Expertteam kantoortransformatie heeft hij de hoop gevestigd op een wetswijziging die in de maak. Die verruimt de mogelijkheden voor een tijdelijke invulling van gebouwen.
 

Nu is vijf jaar ander gebruik toegestaan. In de wijziging van de wet die naar verwachting na de zomer aan de Kamer wordt voorgelegd, wordt die termijn verruimd naar maximaal tien jaar. ‘Dat maakt een leeg kantoor interessanter voor een tijdelijke oplossing’, zegt Jansen. ‘Het is niet dé oplossing, maar alle beetjes helpen. Het is schrapen, sprokkelen en maatwerk.’
 

Kansloos
Cees Jan Pen, programmaleider onderzoek bij kennisinstituut Platform31, gelooft niet zozeer in uitbreiding van het juridisch instrumentarium van overheden in de strijd tegen de leegstand van winkels en kantoren. ‘Een kansloze weg’, zegt hij. ‘Ik geloof veel meer in overleg.’
 

Bovendien vindt hij dat het probleem niet primair op het bordje van de gemeenten ligt, maar op dat van de eigenaren. ‘De markt is aan zet om in actie te komen. Als je als gemeente wat zou willen doen, dan toch pas nadat een vereniging van eigenaren met initiatieven is gekomen. Daar mag je dan blij mee zijn en er de ruimte voor bieden, zoals verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijk gebruik’, aldus Pen.
 

Ook volgens Lars Pijlman van adviesbureau Seinpost is het zaak dat vooral de vastgoedeigenaren in beweging komen. Een gemeente kan een rol spelen in het aanjagen van dat proces, maar beter nog is het als zo’n initiatief uitgaat van de vereniging van eigenaren. Op hun verzoek heeft Pijlman die van de Voorstraat in Dordrecht – een oude winkelstraat die wordt getroffen door leegstand – bij elkaar geroepen. ‘Van de 40 eigenaren waren er zo’n 25 aanwezig voor een eerste sessie om over de toekomst van de straat na te denken. Van grote beleggers tot kleine pandjesbazen.
 

Zo’n bijeenkomst is een eerste belangrijke stap. Normaal nodigt een gemeente uit, maar de ervaring is dat als een gemeente dat organiseert de opkomst veel lager is. Dat zit hem onder andere in de toonzetting van de uitnodiging, maar ook omdat het de zoveelste brief van de gemeente is.’
 

Urbanisator
Pijlman begeleidt het Dordtse proces om de Voorstraat toekomstbestendig te maken als urbanisator. Doordat het aantal passanten flink is verminderd als gevolg van een investering van de gemeente in de binnenstad van Dordrecht, is het hart verschoven naar de zuidkant. De Voorstraat ligt tegen het noorden van het centrum aan.
 

‘Het is een illusie dat je dat nog gekanteld krijgt. Dus vroeg of laat gaan er nog meer winkels vertrekken die het moeten hebben van veel passanten. Daar moet je andere winkels of andere functies in zien te krijgen. Het grote risico is dat je als gemeente, adviseur of architect top down gaat denken. Je moet juist eigenaren met ideeën laten komen, een visie laten ontwikkelen en een plan laten opstellen. De rol van de gemeente is om het geheel te faciliteren door planologische ruimte te bieden.’
 

Bescheidenheid past gemeenten volgens Cees Jan Pen van Platform31 des te meer omdat ze noch de middelen noch de ambtelijke capaciteit hebben om zich volledig in het oplossen van het leegstandsprobleem te storten. Datzelfde probleem constateert Frank ten Have van Deloitte bij gemeenten. ‘De centen lopen terug en daarmee ook de dekking. Je wil als gemeente misschien wel meedenken, maar je hebt er geen mensen en geen geld voor’, zegt hij.
 

Aanpoten
‘Het is aanpoten’, zegt Dennis Jansen van de gemeente Zwolle, ‘maar voor wat we nu doen, hebben we genoeg ambtelijke capaciteit. Maar als we meer willen, zou dat moeilijk worden.’ Ook Jansen vindt dat het probleem van de leegstand en transformatie daarvan primair het probleem van de vastgoedeigenaren is. ‘Natuurlijk, de gemeente heeft ook verdiend aan de grond, maar neemt daar ook de verantwoordelijkheid voor. Vastgoedeigenaren zijn destijds in complexen gestapt om er geld aan te verdienen. Daar hoort ook het risico bij dat het een keer slechter gaat.’
 

Als gezegd, Cees Jan Pen ziet niet veel in het ontwikkelen van extra instrumenten. Op één uitzondering na misschien: een instrument waarbij de raad goed kijkt of nieuwbouw echt wel nodig is. Dennis Jansen kan die behoefte begrijpen, maar plaatst er wel een kanttekening bij. ‘Het is de discussie of je nieuwbouw verbiedt als er sprake is van leegstand in je gemeente. Dat is mij te zwart wit. Het gaat om maatwerk. Wat als er een partij komt die toekomstige werkgelegenheid brengt in de stad? Wil je die nieuwe klant bedienen? Dat is belangrijker dan sec de afweging: geen nieuwbouw.’