Groeiende verkoop huurwoningen vergt beleid gemeenten

Woningcorporaties hebben meer ruimte gekregen om hun bezit te verkopen en zo inkomsten te genereren. Dat vraagt een actieve rol van gemeenten, want verkoop van huurwoningen kan de lokale woningmarkt en de leefbaarheid ongewenst verstoren. Splitsingsbeleid – met afspraken over onderhoud, aantal woningen en de verantwoordelijkheden van eigenaren - kan uitkomst bieden.

Aantallen onbekend

Hoeveel gemeenten beleid hebben om te kunnen sturen op de verkoop van huurwoningen, is niet bekend. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) noch het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK, waaronder Wonen) houden daarover actuele cijfers bij. Volgens Raymond Kramer van Gedeeld Eigendom, adviseur in de corporatiesector, is er in veel gemeenten niet goed over nagedacht.

Positieve uitzondering

De grote steden zijn een positieve uitzondering. ‘Wij schatten in dat meer dan de helft van de gemeenten geen splitsingsbeleid heeft, vooral de kleinere. De meeste gemeenten hebben standaardartikelen uit de huisvestingsverordening van andere gemeenten overgenomen. Zij hebben waarschijnlijk niet bewust nagedacht over aanvullende regels en eisen die voor hun lokale situatie wenselijk zijn.’

Schilderwerk

Is dat dan een probleem? Ja, constateert Kramer (tevens fractie-assistent in de gemeenteraad van Soest voor het CDA) bij zijn werk voor corporaties op het gebied van woningsplitsing en VvE’s (Vereniging van Eigenaren). Vaak manifesteren die problemen zich pas naderhand: achterstallig onderhoud en verloedering van de complexen en directe omgeving als gevolg van een slecht functionerende VvE. Een VvE moet verplicht worden opgericht zodra een appartement of woonblok wordt gesplitst en meerdere eigenaren krijgt. Zij moeten binnen de VvE afspraken maken over bijvoorbeeld schilderwerk, inrichting van de buitenruimte en onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes. Kramer: ‘Als de VvE het laat afweten, bijvoorbeeld omdat de leden het niet eens kunnen worden, dan gaat de staat van onderhoud hard achteruit.’

Niet de mooiste

De panden die corporaties in de verkoop zetten, zijn meestel niet de mooiste, weet Kramer. ‘Corporaties houden graag vast aan hun ‘gouden’ bezit. Zij bieden vaak bezit voor verkoop aan dat niet meer voldoet aan de huidige comforteisen. Een voorbeeld is de jarenvijftigbouw, net buiten de binnenstad. Die woningen zijn tientallen jaren geëxploiteerd en hebben steeds hogere onderhoudskosten. Brandveiligheid en onderhoud zijn dan punten van aandacht. Maar zodra de splitsing een feit is, is het voor de gemeente moeilijk om nog invloed uit te oefenen op het onderhoud. Je kunt hooguit de VvE aansporen om in actie te komen.’

Splitsingsbeleid

Splitsingsbeleid is volgens Kramer bij uitstek een manier om grip te krijgen op die situatie. De corporatie heeft een splitsingsvergunning nodig en daaraan kunnen voorwaarden worden verbonden. Bijvoorbeeld over de staat van onderhoud vóór verkoop, het aantal te splitsen woningen, welke specifieke panden mogen worden gesplitst en het verplicht activeren van een VvE. Kramer ziet dat veel gemeenten een standaard huisvestingsverordening hebben en dat vergunningen vaak ongezien een stempel krijgen. De grote steden doen dat beter.' 

Lees in BB 21 hoe Utrecht en Amsterdam het aanpakten.