‘Gemeenten staan weer in Vinex-stand’

Sinds het einde van de bouwcrisis storten gemeenten zich weer op Vinex-achtige projectbouw. Ten onrechte, vindt Deventer wethouder Jan-Jaap Kolkman (wonen, PvdA). Zelfbouw levert gemeenten meer op en versnelt bovendien de woningbouw.

We zijn weer terug bij af’, stelt Kolkman. ‘Gemeenten denken dat ze met grote projectontwikkelaars de bouwachterstand beter kunnen wegwerken. Omdat het planproces sneller verloopt en de ontwikkelkosten daardoor lager zouden zijn. En omdat het vermoedelijk meer status  geeft om met een grote, landelijk bekende ontwikkelaar zaken te doen dan met pakweg veertig individuele bewoners.’

Allemaal drogredenen, vindt Kolkman. ‘Bij zelfbouwers is een deal ook echt een deal. Zelfbouwers zijn sowieso bereid een hogere prijs voor de grond te betalen, omdat ze zich bewust zijn van de toegevoegde waarde die ze gaan leveren. En de proceskosten blijken, anders dan gemeenten denken, bij zelfbouw juist lager.’

Kolkman, tevens ambassadeur van het Landelijk Expertteam Zelfbouw, verwijst naar onderzoek van de Stec Groep uit 2016. Daaruit komt naar voren dat de gemeentelijke kosten voor de bouwvoorbereiding en het uitgifteproces bij zelfbouw gemiddeld 7.000 euro belopen tegenover 13.000 bij seriebouw.

Zeker, eigenbouw vraagt specialistische expertise van gemeenten, wordt in datzelfde onderzoek geconcludeerd. ‘Dit vraagt meer denkkracht aan het begin van het proces.’ Maar in de latere fasen  wordt dat weer gecompenseerd ‘omdat er geen heronderhandelingen of aanpassingen van het project nodig zijn of mogelijk worden gemaakt.’

Kolkman: ‘Bij seriebouw moet je vaak wachten tot 70 procent van de huizen is verkocht. Daarnaast kan eigenbouw prima als vorm van placemaking functioneren: als wegbereider van seriebouw bij gebiedsontwikkeling. Eigenbouw voegt waarde aan een gebied toe. De tijd dat
eigenbouwers alleen maar boerderettes wilden ligt ver achter ons.’

Pilot zelfbouwregister
Om zelfbouw te stimuleren is Kolkman op zoek naar vijf gemeenten die als pilot met een zelfbouwregister willen werken. ‘Ik vergelijk de situatie wel met de woningnood van net na de Tweede Wereldoorlog. Toen bracht een dergelijk register de grootste knelpunten in beeld. We willen op gemeenteniveau in kaart brengen wie de zelfbouwers zijn. Hoe groot de groep is, wat hun ambities zijn en wat te ze besteden hebben.’ 

Zelfbouwers vormen een heterogeen en vaak versnipperd gezelschap. Moeilijk voor gemeenten in kaart te brengen. De solobewoner van een tiny house valt eronder. Maar ook – bijvoorbeeld – de bewoners van de 56 senioren-appartementen die deel uitmaken van het via collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo) tot stand gekomen complex AQUAradius in Haarlemmermeer. Kolkman: ‘Het heeft jaren geduurd, maar het loonde absoluut de moeite.’

Hoewel het aantal zelfbouwers door gebrek aan bouwgrond sterk onder druk staat, constateert Kolkman dat hun variëteit toeneemt. ‘Je ziet meer transformatieprojecten met zelfbouwers. De Klarenstaat in Amsterdam-West is er een mooi voorbeeld van, waar een portiekflat uit de jaren vijftig door dertig huishoudens wordt herontwikkeld. En ook in Deventer zijn we met het project ‘Bouw van jou’ bezig met het omkatten van verouderde huizen.’

Kolkman:  Zo kunnen we prioriteit geven aan de woonwensen van de lokale bevolking in plaats van aan die van een projectontwikkelaar. Want of je nu in Stadskanaal of Bergen op Zoom bent, de nieuwbouwwijken zien er allemaal even eentonig uit. Goede woningen, maar wordt de burger of woonconsument daar ook blij van? En waar is het onderscheid tussen de verschillende steden en dorpen gebleven? Zelfbouw geeft daarop een antwoord.’    

Debatcentrum Pakhuis de Zwijger wijdt 23 februari een middag aan zelfbouw. Met o.a. Jan Jaap Kolkman en hoogleraar bouwrecht Arjan Bregman.