Gemeenten laten kansen liggen in strijd leegstand kantoren

Gemeenten kunnen veel meer doen om kantorenleegstand tegen te gaan. Ze moeten samenwerken met private partijen (PPS) om transformatie of sloop te stimuleren. Het sloopfonds is daarvoor een falend instrument gebleken, maar een leegstandonttrekkingsfonds biedt kansen.

Dat betoogt Marc Wintgens, advocaat bij AKD en auteur van het boek Leegstand en ruimte. Wintgens presenteert daarin het leegstandonttrekkingsfonds als nieuwe constructie waarmee leegstand effectiever kan worden bestreden.

In zo’n fonds, dat lokaal of regionaal kan worden opgericht, leggen gemeenten samen met beleggers en ontwikkelaars geld in om leegstaande panden op te kopen en deze te slopen en te herontwikkelen of te transformeren. Dit gebeurt alleen met panden die nog van waarde zijn, die dus potentie hebben voor sloop en herontwikkeling of transformatie, licht Wintgens toe.

Dat is een groot verschil met het sloopfonds. Dat vormde in 2011 de kern van het Convenant aanpak leegstand kantoren, waarover de Tweede Kamer begin juni overlegt met minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst, VVD). Wintgens: ‘Een sloopfonds is slechts een subsidiepot met geld dat wordt gegeven aan kantooreigenaren met een kansloos, waardeloos gebouw waar niemand meer wat mee wil doen.

Dat zijn panden die feitelijk al aan de kantorenvoorraad zijn onttrokken. Ze zijn het probleem van de eigenaar, die gewoon zijn verlies moet nemen; het risico van het vak. Daar kun je geen overheden − dus belastingbetalers − mee opzadelen.’ In Wintgens alternatief koopt het lokale leegstandonttrekkingsfonds alleen panden op waar nog waarde in zit. Dat maakt het aantrekkelijk voor zowel gemeenten als private partijen om deel te nemen in het fonds.

Volgens Wintgens is het ook mogelijk dat gemeenten het fonds alleen faciliteren en er geen deelnemer aan worden. Belangrijk is vooral de publiek-private samenwerking. ‘Je hebt meteen de partijen aan tafel die je nodig hebt om succesvol te transformeren: de vastgoedwereld met geld en kennis en de gemeente die verantwoordelijk is voor de regelgeving.’ Volgens Wintgens zijn er in beginsel geen wettelijke belemmeringen voor gemeenten om zelf te investeren in het fonds. ‘Leegstandsbestrijding en transformatie vallen onder de uitoefening van de publieke taak.’

Actieve rol
Een actieve rol van gemeenten en provincies is noodzakelijk om de kantorenleegstand op te lossen. Vraag en aanbod komen niet meer uit zichzelf in evenwicht, daarvoor is de markt te zeer verstoord geraakt. Ontwikkelingen in de ict en Het nieuwe werken zorgden er voor dat in korte tijd de vraag naar vierkante meters afnam en dat bestaande gebouwen niet meer aansloten bij nieuwe eisen. Ook veranderden wensen rondom uitstraling en duurzaamheid. Renoveren van oudbouw kost vaak nagenoeg evenveel als nieuwbouw, zegt Wintgens. ‘Bedrijven kiezen dan voor nieuwbouw, waarin ze al hun wensen kunnen realiseren.’

Gemeenten bleven dit faciliteren, omdat ze de bedrijven en werkgelegenheid niet willen kwijtraken. Begrijpelijk, zegt Wintgens, die ook geen voorstander is van een bouwstop. ‘Maar dan moeten ze nu niet klagen over de leegstand die daarmee is gecreëerd, daar moeten ze wat aan doen.’ De instrumenten die binnen de bestaande wetten zijn ontwikkeld, blijken daarvoor niet erg geschikt. ‘Die wetgeving is niet geschreven voor deze problematiek’, constateert Wintgens. Zo wordt de leegstandsverordening nauwelijks gebruikt, omdat het een ingewikkeld, tijdrovend en daardoor duur instrument blijkt.

Leegstandtaks
Toch liggen meer mogelijkheden binnen handbereik naast het leegstandfonds. Wintgens noemt de gebruiksverplichting, die gemeenten contractueel kunnen overeenkomen met de eigenaar van de grond. ‘Gemeenten kunnen bij de gronduitgifte de eis stellen dat een gebouw in de toekomst niet langdurig leeg komt te staan. Gebeurt dat toch, dan betaalt de eigenaar een boete.’ Voor de leegstandtaks, op hetzelfde principe gebaseerd, ontbreekt op dit moment een wettelijke basis. Maar de gebruiksverplichting kan privaatrechtelijk bij de gronduitgifte worden vastgelegd.

Een andere mogelijkheid is het Design Build Finance Maintain (Operate) contract DBFM(O). Daarin kan de afspraak worden opgenomen dat de private investeerder of bouwer ook de verantwoordelijkheid krijgt voor het oude gebouw. Dit is goed bruikbaar voor overheden die hun eigen huisvesting willen vervangen, zegt Wintgens.

‘Je geeft dan de opdracht aan een marktpartij om niet alleen een nieuw gemeentehuis neer te zetten, maar ook te zorgen dat er geen leegstand ontstaat in het pand dat je achterlaat. Dat scheelt veel zorgen achteraf. In Rotterdam is een deel van de ambtenaren van een oud kantoorgebouw naar nieuwbouw gegaan op de Kop van Zuid. Daardoor ontstaat enorm veel leegstand, waar men pas later over is gaan nadenken.’