of 59108 LinkedIn

Vinex 2.0 is aanstaande

Afbeelding

 

De vraag naar nieuwbouwwoningen is op dit moment groot. Kan in deze vraag worden voorzien door in de bestaande stad te bouwen? Of is het bebouwen van weilanden weer nodig? Wie heeft er gelijk in deze discussie?

Onlangs werd ik door griffier van de gemeente Utrecht benaderd met een vraag over de nieuwe toekomstvisie van Utrecht. Of ik voor de gemeenteraad wilde reflecteren op de recent opgestelde Ruimtelijke Strategie Utrecht 2016-2030? Enkele jaren daarvoor had ik in Utrecht gewerkt als interim manager van de afdeling woningbouw Leidsche Rijn. Ik was daar verantwoordelijk voor alle woningnieuwbouwprojecten van de grootste uitbreidingswijk van Nederland (in totaal 30.000 nieuwe woningen).

 

In de Strategie wordt ondermeer beschreven dat de bevolking van Utrecht in de periode 2016 – 2030 groeit met 60.000 inwoners, van 340.000 naar circa 400.000 inwoners. Dan is de vraag: waar is ruimte in Utrecht om de benodigde woningen te bouwen? Uitgaande van een gemiddelde woningbezetting van ongeveer 2 personen, zijn er circa 30.000 nieuwe woningen nodig. In de gemeentelijke visie werd gesteld deze woningen allemaal in de bestaande gebouwde omgeving kunnen worden gerealiseerd, en dat er geen nieuwe uitbreidingslocaties nodig zijn. Dus stelde de gemeente dat de locatie Rijnenburg, waar al decennia lang over wordt gesproken als volgende grote uitleglocatie voor Utrechtse woningbouw, niet nodig is om te voldoen aan 30.000 nieuwbouwwoningen. Dat werd echter niet onderbouwd in de visie. Ik miste een overzicht van de (toekomstige) Utrechtse nieuwbouwlocatie en de hoeveelheid woningen die er kunnen worden gebouwd. In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2016 – 2030 wordt niet onderbouwd of de binnenstedelijke locaties de benodigde 30.000 woningen kunnen accommoderen.

 

Deze discussie – bouwen in de bestaande stad of opnieuw weilanden bebouwen - woedt nu op vele plekken. De woningmarkt is enorm aangetrokken, de vraag naar woningen is groot en vele partijen ruiken hun kans. De Vereniging van Projectontwikkelaars loopt in de discussie voorop. De projectontwikkelaars bezitten grote hoeveelheden weilanden – duizenden hectaren - en zien hun kans schoon om die eindelijk eens te benutten. Aan de andere kant van het spectrum zijn er partijen die de weilanden groen willen houden, om verschillende redenen: bijvoorbeeld om de transformatie van leegstaande kantoren te stimuleren of om steden verder te verdichten. Praktijkhoogleraar Friso de Zeeuw zei onlangs nog dat het binnenkort tijd wordt voor Vinex achtige oplossingen. En het Economisch Instituut voor de Bouw roept op om snel een einde te maken aan het restrictief woningbeleid van provincies. Platform 31 regeert daar weer op met twitterberichten #weilandlobby.

 

We worden om de oren geslagen met prognoses, trendrapportages, groeicijfers en verkenningen waarin partijen onderbouwen waarom het wel of niet nodig is om weer in de wei te gaan bouwen. En elke partij heeft wel een rapport waarin zijn gelijk wordt bewezen. Het probleem is dat er niet een eenduidige, onafhankelijke inventarisatie beschikbaar is van de harde en zachte plancapaciteit. Met andere woorden: wat is de omvang van de (harde) capaciteit aan nog te bouwen woningen waar al een bestemmingsplan voor is vastgesteld, en wat is de omvang van de (zachte) capaciteit aan nog te bouwen woningen in lange termijn structuurvisies van gemeenten en provincies?

 

Het probleem is dat we eigenlijk niet weten wat de voorraad aan nog te bouwen woningen is. Een onafhankelijk inventarisatie is er niet. Enige tijd geleden heeft Twynstra Gudde, in samenwerking met de Radboud Universiteit, onderzoek gedaan naar Grond Exploitatie Maatschappijen (GEM’s) met een juridische entiteit. Voor gemeenten zijn dit Verbonden Partijen die men met marktpartijen of andere gemeenten heeft opgericht om samen een gebiedsontwikkeling te realiseren. Voorbeelden zijn de CV/BV constructie, een NV of een Gemeenschappelijke Regeling (WGR). Onderzocht is hoe deze juridische entiteiten zijn omgegaan met de crisis, welke strategie is gevolgd en welke aanpassingen zijn gedaan. Ondermeer kwam naar voren dat deze PPS samenwerkingsverbanden nog steeds een grote plancapaciteit te benutten hebben: zij moesten nog 67.000 woningen, 845.000 m2 kantoren en 3.200 hectaren bedrijventerrein realiseren.

 

In ieder geval kan worden geconstateerd dat bouwen in de bestaande stad complexer is, duurder is en meer tijd vergt dan bouwen in de wei. Ook het is een feit dat er geen overheidsbijdragen meer zijn om onrendabele locaties te kunnen ontwikkelen; de tijd van de stadsvernieuwing met haar fondsen is voorbij. Gemeenten en markt moeten dat samen oplossen. De Rijksoverheid levert geen financiële bijdrage meer.

 

Voorlopig zal de discussie ‘wel of niet bouwen in de wei’ nog wel even doorgaan, zolang de vraag naar nieuwbouwwoningen hoog blijft. Projectontwikkelaars en bouwbedrijf zullen hun lobby blijven voeren voor het bebouwen van hun weilanden en zolang er geen goed landelijk of regionaal overzicht is van de plancapaciteit nog te bouwen woningen, kan iedereen zijn eigen gelijk beweren. Wel goed om te beseffen dat in onze rechtstaat de Raad van State een belangrijke rol in deze discussie zal hebben, aangezien de toepassing van de Ladder van Duurzame Verstedelijking er voor zorgt dat gemeenten – bij elk nieuw bestemmingsplan - moeten aantonen dat er vraag naar nieuwwoningen is én dat de bestaande locaties niet in die vraag kunnen voorzien.

 

De belangen voor bouwen in de wei zijn groot en de druk zal nog verder zal worden opgevoerd. Minister Blok meldde op 26 januari 2017 dat ‘het niet snel genoeg gaat, de overheden in de crisis hebben overgereageerd, gemeenten moeten nu extra bouwgrond ter beschikking stellen’. Een grote stad als Utrecht zal die druk waarschijnlijk wel weerstaan; de voorstanders van de uitlegproductie kunnen beter hun pijlen richten op de kleine gemeenten. Daar is Vinex 2.0 aanstaande. Gregor Heemskerk is verbonden aan Twynstra Gudde en is adviseur van governance, PPS verbanden, gebiedsontwikkelingen en campusontwikkelingen.

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

Afbeelding

Ruimte, Wonen & Economie BV

Mw. Drs. I. (ilta) van der Mast, Partner

ima@tg.nl

Michiel Cappendijk, Adviseur

mcp@tg.nl

Stationsplein 1
Postbus 907
3800 AX Amersfoort
+31 (0) 6 53 210 998
+31 (0) 33 467 7230

www.twynstragudde.nl


Meer nieuws

Whitepapers

Afbeelding

Bloggers

Afbeelding