of 58959 LinkedIn

Persoonlijke kennisgeving ontwerp-KB hypotheekhouder verplicht?

Reageer

Afbeeldingmr. R.C.K. van Andel (Carola)

 

Rechtbank Midden-Nederland 14 augustus 2013 (ECLI:NL:RBMNE:2013:3681)

Een opvallend vonnis met als uitkomst dat de onteigenaar aan het kortste eind trekt vanwege een procedurele fout in de administratieve procedure. In dit vonnis wijst de rechtbank de vordering tot vervroegde onteigening af, omdat in de administratieve fase de hypotheekhouder geen persoonlijke kennisgeving van het ontwerp onteigeningsbesluit en de ter inzage legging hiervan heeft ontvangen. De gemeente had zowel het kadastrale adres als het GBA-adres van de hypotheekhouder aan de Kroon verstrekt, maar de Kroon heeft enkel het kadastrale adres gebruikt. In de gerechtelijke onteigeningsprocedure blijkt dat de hypotheekhouder destijds al geruime tijd niet meer woonachtig was op dat adres. Nu de hypotheekhouder aannemelijk heeft gemaakt dat hij wel een zienswijze had willen indienen, is hij door deze procedurele fout in zijn belang geschaad. Dat de zienswijze geen kans van slagen zou hebben gehad, doet hier volgens de rechtbank niets aan af.

Een interessante uitspraak om verschillende redenen. Om te beginnen wordt geoordeeld dat de hypotheekhouder valt binnen de (beperkte) kring van belanghebbenden bij een ontwerpbesluit tot onteigening als bedoeld in art. 3:13 Awb. De rechtbank verwijst voor dit oordeel naar vaste jurisprudentie van de Kroon waarin is bepaald dat onder de belanghebbende in de administratieve fase van de onteigeningsprocedure (onder meer) wordt verstaan degene die zakelijke of persoonlijke rechten op de in het onteigeningsplan begrepen gronden kan doen gelden dan wel uit andere hoofde door zo’n plan als zodanig in zijn belang wordt getroffen. Met deze verwijzing geeft de rechtbank geen aandacht aan het verschil tussen de belanghebbenden tot wie het besluit zal zijn gericht (art. 3:13 Awb) en de belanghebbenden die een zienswijze tegen het ontwerpbesluit kunnen indienen (art. 3:15 Awb). Art. 3:13 Awb verplicht niet tot toezending aan alle belanghebbenden. Een economisch eigenaar valt bijvoorbeeld wel onder de laatste categorie, maar hoeft geen persoonlijke kennisgeving te ontvangen.

 

Volgens de richtlijn ‘Handreiking onteigeningen Titel IV 2010’ van het voormalige Ministerie van VROM behoren weliswaar ook economisch eigenaren tot de kring van belanghebbenden bij het (voorgenomen) onteigeningsbesluit, maar in de koninklijk besluiten van 31 augustus 2011 (Woerden) en 25 februari 2012 (Venlo en Horst aan de Maas) komt de Kroon tot een andere conclusie. De Kroon overweegt daarin dat de verzoeker tot onteigening niet gehouden is een economische eigenaar te benaderen in verband met de verwerving van de benodigde onroerende zaken en dat de economische eigenaar ook niet als belanghebbende in de zin van artikel 3.13 Awb behoeft te worden aangeschreven, omdat economische eigendom geen recht of last is die ingevolge art. 59 lid 3 Ow door onteigening teniet gaat.

 

Valt de hypotheekhouder binnen de kring van belanghebbende tot wie het besluit zich richt (art. 3:13 Awb)? Een eensluidend antwoord op deze vraag is moeilijk te geven.

 

Enerzijds geldt dat door de onteigening het onteigende in eigendom vrij van lasten en rechten op de onteigenende overgaat (titelzuiverende werking). Het ligt daarom enigszins in de rede om aan te nemen dat al degenen, die ten aanzien van hetgeen onteigend gaat worden rechten hebben die als gevolg van die onteigening verloren gaan, beschouwd kunnen worden als belanghebbenden tot wie het besluit tot onteigening zich richt. Ingeschreven hypotheekrechten worden ingevolge art. 59 lid 3 Ow waardeloos.

 

Anderzijds voorziet art. 43 lid 1 Ow erin dat het hypotheekrecht wordt vervangen door een pandrecht op de aan de onteigende toegekende schadeloosstelling, waarbij de hypotheekhouder in het onteigeningsgeding kan tussenkomen teneinde zijn zekerheidsrecht tegenover de onteigenaar in te roepen en de door de onteigenaar verschuldigde schadeloosstelling aan hem als pandhouder te laten uitbetalen. De rechten van de hypotheekhouder gaan derhalve door de onteigening niet teniet, er wordt slechts een andere vorm van zekerheid (ten aanzien van de vermogensbestanddelen van de schadeloosstelling in plaats van het onteigende) aan ten grondslag gelegd. Hierin is wat mij betreft een aanwijzing gelegen dat de hypotheekhouder zich niet kan scharen onder de kring van belanghebbenden als bedoeld in art. 3:13 Awb.

 

Tot slot is van belang om te signaleren dat deze uitspraak niet strookt met de praktijk bij de Kroon (de Corporate Dienst). Onteigenaars krijgen naar aanleiding van quickscans van onteigeningsdossiers nog wel eens bericht dat de hypotheekhouders uit de lijst van belanghebbenden verwijderd kunnen worden. Op basis van deze uitspraak is het verstandig om bij de Kroon erop aan te dringen dat ook de hypotheekhouders (uiteraard op hun juiste adres) zekerheidshalve een persoonlijke kennisgeving ontvangen. Of de rechtbank Midden-Nederland het met deze uitspraak bij het juiste eind heeft, zal een eventuele vervolgprocedure moeten uitwijzen.”

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

AfbeeldingNysingh advocaten-notarissen

 

mr. P.L.G. Haccou (Patrick)

T 026 357 57 35 

www.nysingh.nl

Contactgegevens

Nysingh advocaten-notarissenAfbeelding

Afbeelding

mr. P.L.G. Haccou (Patrick)

T 026 357 57 35

www.nysingh.nl

Meer nieuws

 

Afbeelding

Op de hoogte blijven? Volg Nysingh

Afbeelding Afbeelding Afbeelding

Afbeelding