of 59236 LinkedIn

Afstand doen van bezwaar en beroep: kan dat zomaar?

AfbeeldingDe ‘monddoodclausule’

Bij de koop of verkoop van vastgoed, zijn verschillende situaties denkbaar waarin het als koper of verkoper interessant kan zijn om af te spreken dat de wederpartij géén bestuursrechtelijke rechtsmiddelen zal aanwenden (bezwaar, beroep) tegen toekomstige ontwikkelingen. Denk bijvoorbeeld aan de veehouder die best een deel van zijn grasland wil verkopen, maar daarbij dan wel de zekerheid wil hebben dat zijn nieuwe buurman in de toekomst niet zal protesteren tegen uitbreiding van zijn stallen. Of de koper die een bouwperceel koopt van zijn toekomstige buurman, en wil bedingen dat deze zich niet zal verzetten tegen een planologische verruiming van de bouwmogelijkheden. Zo’n afspraak wordt ook wel een monddoodclausule genoemd.

Kan een monddoodclausule ‘maar zo’ geldig overeen worden gekomen?

Nee, dat kan niet. Een uitspraak van het hof ’s-Hertogenbosch van 9 mei 2017, geeft een aardig voorbeeld van een zaak waarin het mis ging. In deze zaak verkocht de verkoper een gedeelte van zijn vastgoed aan de koper. Eén pand bleef buiten de verkoop. Partijen maakten over dat pand de volgende afspraak:

Koper verklaart hierbij nu en in de toekomst geen beroep of bezwaar aan te tekenen tegen het uitoefenen van een bedrijf dan wel tegen mogelijke toekomstige bewoning van het pand gelegen aan [adres]. Dit zal in de akte van levering dienen te worden opgenomen als kwalitatieve verplichting ten opzichte van alle opvolgende kopers van het verkochte.

 

In de leveringsakte werd vastgelegd dat deze afspraak tot 25 jaar nadien zou blijven gelden voor alle rechtsopvolgers van de koper.

 

Op een gegeven moment verzoekt de koper de gemeente om handhavend op te treden tegen de bewoning van het pand aan [adres]. Ook dient hij een zienswijze in tegen een voorgenomen wijziging van de bestemming. De verkoper meent dat de koper daarmee de afspraak schendt. De koper beroept zich op de nietigheid (ongeldigheid) van de afspraak.

 

Zowel de rechtbank als het hof geven de koper gelijk. Omdat de gemaakte afspraak zéér verstrekkend is – niet alleen de koper is eraan gebonden, maar ook alle opvolgende partijen, tot 25 jaar na dato – oordelen zij dat de afspraak nietig is. Het recht op toegang tot de rechter is fundamenteel, en verankerd in onder meer de Grondwet en verschillende internationale verdragen. Een afspraak die de bedoeling heeft dat recht op voorhand aan derden te ontnemen, is in strijd met de openbare orde.

 

Wanneer is een monddoodclausule wel toelaatbaar?

De Hoge Raad heeft zich nog niet uitgelaten over de vraag onder welke omstandigheden het mogelijk is om bij overeenkomst afstand te doen van het recht op bezwaar en beroep. Het hof Amsterdam heeft in augustus 2007 echter een arrest gewezen dat sindsdien richtinggevend lijkt te zijn voor lagere rechters bij de beoordeling van monddoodclausules.

 

In dit arrest oordeelde het hof dat het in beginsel mogelijk is om bij overeenkomst afstand te doen van het recht van bezwaar en beroep. Wel moet dan (a) duidelijk blijken met betrekking tot welke concrete plannen/besluiten afstand wordt gedaan van het recht op bezwaar en beroep, en (b) mag het beding zich niet uitstrekken tot alle rechtsopvolgers. In dat geval werd overigens niet voldaan aan die vereisten. De bepaling was te algemeen en onbepaald geformuleerd, en dus nietig. 

 

De criteria van het hof Amsterdam zijn onder meer toegepast door de rechtbank Amsterdam in een uitspraak van 6 januari 2010 (beding wel geldig), en door de rechtbank ’s-Gravenhage in een uitspraak van 14 november 2012 (beding niet geldig). Ook het hof ’s-Hertogenbosch schaart zich met de recente uitspraak achter de ‘Amsterdamse criteria’.

 

Conclusie

Vooralsnog mag worden aangenomen dat een monddoodclausule geldig is wanneer deze is toegespitst op concrete plannen, en zich niet verder uitstrekt dan de partijen bij de overeenkomst. Het op voorhand monddood maken van toekomstige buren is dus uit den boze. Of ook de Hoge Raad de Amsterdamse criteria omarmt zal mogelijk in de toekomst blijken. 

 

Overigens moet wel worden bedacht dat een monddoodclausule nooit garanties biedt. Een bezwaar of beroep dat in strijd met een overeenkomst wordt ingesteld, wordt door de bestuursrechter hoogstwaarschijnlijk wel ontvankelijk geacht. De benadeelde zal met een boete (voor zover overeengekomen) en/of schadevergoeding wegens wanprestatie genoegen moeten nemen.

 

Bronnen:
ECLI:NL:GHSHE:2017:2096, ECLI:NL:RBSGR:2012:BY3453, ECLI:NL:RBAMS:2010:BR2022, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC1167

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

AfbeeldingHekkelman advocaten en notarissen

Prins Bernhardstraat 1,

6521 AA Nijmegen

Postbus 1094,

6501 BB Nijmegen

T: 024 382 83 84

F: 024 360 04 50

www.hekkelman.nl

binnenlandsbestuur@hekkelman.nl

Meer nieuws

Bloggers

Nieuw: Vastgoed nieuwsbrief

Wilt u op de hoogte blijven van ontwikkelingen op het gebied van vastgoed?

 

Meld u dan hier aan.

Whitepapers

Publicaties

Agenda seminars

AfbeeldingHekkelman Advocaten & Notarissen houdt u op de hoogte van actuele ontwikkelingen. Zo organiseren wij regelmatig seminars om deze ontwikkelingen en onze kennis met u te delen.

 

Klik hier voor onze seminaragenda.

Bekijk ook onze partnerpagina op Bestuur en Organisatie

Klik hier