Vorig jaar dachten we dat na de zomer alle bouwbedrijven hier zouden omvallen, maar tot nu toe is dat bij geen van de grotere bouwers gebeurd’, zegt Arjen Verkaik, de Velsense VVD-wethouder voor Ruimtelijke Ordening. Aan de muur van zijn werkkamer grote plattegronden van de zeesluizen en van IJmuiden en omgeving.

Hoewel de bouwsector in Velsen gunstig afsteekt tegen die in de rest van het land (zie kader ‘Crisis in de bouw’), houdt Verkaik zijn hart vast. ‘Ook de grotere bouwers krijgen het nu behoorlijk moeilijk. De crisis moet snel overgaan. Je ziet vertragingen ontstaan, omdat projectontwikkelaars meer zekerheid willen en corporaties onvoldoende overhouden aan de verkoop van woningen.’

Aangeschoven is ook Robert te Beest, CDA-wethouder Wonen en Grondzaken: ‘Het valt nog mee, omdat we druk bezig zijn met binnenstedelijke herstructurering. Daar is nog steeds een markt voor en die plannen zijn al zover gevorderd dat ze wel tot ontwikkeling komen.’ Daarom zal Velsen ook niet zo snel het Amsterdamse voorbeeld volgen om alle nieuwbouw stop te zetten, meent Te Beest.

Maar hij ziet wel degelijk problemen. Zo heeft een van de projecten - Stadspark - te kampen met vertraagde woningverkoop. ‘We hebben de ontwikkeling van de openbare ruimte naar voren gehaald. Daardoor krijgt het project de uitstraling van een kwalitatief goede woonomgeving en neem je de onzekerheid weg bij ontwikkelaars. Zo probeer je als gemeente faciliterend te zijn.’

Een steuntje in de rug kan het project wel gebruiken: de start was in 2005 en dit jaar zou het klaar moeten zijn, maar dat zal niet lukken, weet Te Beest. Problemen zijn er ook met een project van 166 zorgwoningen, dat al enige tijd stil ligt. ‘Daar heb je als gemeente geen invloed op’, constateert de wethouder gelaten. ‘Maar waar het kan, moet je je flexibel opstellen. Voor starters was er hier onder de twee ton niets te vinden. Je ziet nu een tendens naar goedkopere woningen. Dat maakt het aantrekkelijk om voor die groep te gaan bouwen.’

Op de vraag of Velsen met haar sterk vergrijzende bevolking al anticipeert op de komende krimp, antwoordt Verkaik dat krimp een gegeven is. ‘Maar door de gezinsverdunning zal de vraag naar woningen niet afnemen. De vraag is hoe je ervoor kunt zorgen dat je in 2025 nog steeds een vitale gemeente bent. We zijn nu bezig de Visie op Velsen 2025 te ontwikkelen, die we komend voorjaar aan de gemeenteraad zullen voorleggen.

'Moet je bouwen op basis van de actuele ontwikkelingen of moet je je richten op de situatie die je over 20 jaar wilt hebben? Er is hier veel werkgelegenheid en die blijft vanwege de strategische ligging van de IJmond altijd bestaan. Ik denk dat je je woningsegment vooral moet afstemmen op dertigplussers. Als je dat niet doet, krijg je alleen maar een dagelijkse verkeersstroom door Velsen.’

‘We zijn samen met Zuid-Kennemerland een pilot gestart om de woningmarkt open te gooien’, zegt Te Beest. ‘Er komen meer woningzoekenden naar Velsen toe dan dat er vertrekken. Vooral jonge gezinnen uit Haarlem hebben belangstelling, ook omdat wij goedkoper zijn.’

Doorstroming

‘Zo’n 2 tot 3 maanden geleden vroeg ik me af of het ooit nog goed zou komen, maar nu zie je de markt toch weer wat aantrekken’, constateert Henny Vogel. Samen met een partner runt hij al 14 jaar een kleine makelaardij in IJmuiden, die bemiddelt bij aan- en verkoop van vooral particuliere woningen. ‘We hebben in de vakantieperiode, die doorgaans heel rustig is, toch een aantal panden verkocht die al langer te koop stonden. Als dat zo doorgaat, ben ik niet negatief.’

Voor Vogel kwam de crisis niet als een donderslag bij heldere hemel. ‘Het begon eigenlijk al met de aanslag op het World Trade Centre. Maanden lag de markt volledig plat. Daarna is het nooit meer zo geworden als daarvoor. Vanaf 2007 ging het helemaal bergafwaarts. Als je de periode vóór de crisis vergelijkt met nu, dan denk ik dat er zo’n 25 tot 50 procent minder transacties zijn.’

Zeker in deze tijd raadt Vogel verkopers aan vooral realistisch in te zetten. ‘Dan verkoop je veel sneller. Huizen die in 2008 voor een veel te hoog bedrag zijn aangeboden, staan nu nog te koop. Die trekken de gemiddelde verkooptijd behoorlijk scheef.’ Met hoeveel procent de huizenprijzen zijn gedaald in de laatste paar jaar, kan Vogel niet goed zeggen.

‘Daarvoor is de variëteit in de IJmond te groot. In IJmuiden doen de meeste huizen tussen de 150 duizend en 200 duizend euro, maar in Driehuis koop je niets onder de drie ton. Grofweg schat ik dat de prijzen zo’n 5 tot 10 procent zijn gedaald.’ Hij ziet het gebrek aan doorstroming als het grootste probleem van de laatste paar jaar.

‘Iemand die een huis van drie ton heeft te verkopen, wil naar een woning van vier ton en dat huis van drie ton wordt gekocht door iemand die er een van twee ton achterlaat. Uiteindelijk moet de starter de eerste bijdrage leveren. En daar gaat het mis. Die starter zit met een groot financieringsprobleem.

'Jarenlang verstrekten de banken hypotheken van vijf tot zes keer het jaarinkomen en op een gegeven moment telden ze bij tweeverdieners ook het inkomen van de partner mee. Nu geven de banken een hypotheek van maximaal viereneenhalf keer het jaarinkomen. Als je daar het gebrek aan consumentenvertrouwen bij optelt, zie je de doorstroming stilvallen.

'Er komt nu wel weer wat beweging in, maar het gaat langzaam. Je zou de zaak vlot kunnen trekken als iedereen een jaarinkomen van zijn vraagprijs afhaalt, maar dat wil natuurlijk niemand. Van mij mogen de prijzen over de hele linie nog wel zo’n 10 procent zakken.’

Weinig keuze

Vanuit zijn werkkamer kijkt Ted Kuné, directeur van Woningbedrijf Velsen, uit over de Lange Nieuwstraat in IJmuiden: voor het merendeel kleine portiek-etagewoningen gebouwd in de wederopbouwfase na de Tweede Wereldoorlog. ‘Dat zijn onze woningen’, zegt Kuné. ‘Typerend voor IJmuiden. Driekwart van onze voorraad is nogal eenvormig qua prijs en kwaliteit. Veel van die woningen hebben een huur van minder dan 360 euro. De bewoners zijn veelal oudere mensen.’

Kuné beschouwt het als zijn belangrijkste opdracht om de voorraad verouderde woningen te herstructureren en te renoveren. ‘We kiezen voor kwaliteitsverbetering en zo’n 4 jaar geleden zijn we daar meer vaart achter gaan zetten. Ook plegen we aanvullende nieuwbouw. Een paar maanden geleden hebben we een complex van 42 appartementen opgeleverd, bestemd voor verhuur aan senioren vanaf 55 jaar. Eerder al kwamen 47 appartementen gereed voor huurders van 65 jaar en ouder.

'Verder zijn er in Oud-IJmuiden volop activiteiten. In het historische havengebied is een stedenbouwkundig plan ontwikkeld dat uitgaat van ruim 550 nieuwbouwwoningen - waarvan zo’n 140 vervangende nieuwbouw -, zowel huur als koop.’ De corporatiedirecteur toont zich bezorgd over de kansen voor jongere gezinnen met wat meer budget.

‘Woningen voor jonge gezinnen vind je hier niet zo gemakkelijk. En voor goede winkelvoorzieningen, moet je toch een meer kapitaalkrachtige bevolking aantrekken. Nu zie je dat degenen die wat meer te besteden hebben onvoldoende doorstromen, omdat er te weinig keuze is. Die kiezen voor Heemskerk en dan zijn wij ze wel kwijt.’

Onrendabele top

Ruim een jaar geleden kwam het Woningbedrijf met een programma voor de verkoop van huurwoningen, het eerste project in zijn soort in IJmuiden en Velsen. Net toen de eerste woningen in de verkoop kwamen, brak de crisis uit. De oorspronkelijke doelstelling om jaarlijks 55 woningen te verkopen werd bijgesteld naar 35. Kuné denkt dat dit laatste aantal wordt gehaald, maar het betekent wel minder inkomsten, met als gevolg minder aanvullende nieuwbouw en een vertraging in de herstructurering.

‘Bij politici leeft nog steeds het idee dat corporaties stinkend rijk zijn, maar dat is overdreven. Dat imago blijft ons achtervolgen, zeker als er weer eens een directeur opduikt met een buitenissig salaris’, aldus Kuné, die erkent dat het met de bedrijfsvoering van veel corporaties niet goed gaat.

Onlangs meldde Het Financieele Dagblad nog dat 40 procent van de 50 grootste corporaties 2009 met rode cijfers had afgesloten. Hun gezamenlijk resultaat was 92 miljoen euro negatief. Degenen die wel een goede eigen vermogenspositie hebben, opereren veelal in een regio waar minder investeringen in leefbaarheid of woningvoorraad nodig zijn.

‘Hier ligt dat anders: als we niet oppassen raken we het geld sneller kwijt dan dat we het binnen krijgen. Wat we bouwen, gaat grotendeels gepaard met forse onrendabele toppen. We investeren, zeg, 10 miljoen in een project en daar staat gedurende de hele exploitatie een huuropbrengst van hooguit 6 miljoen tegenover.

'Op een investering in een woning van zo’n 190 duizend euro met een huur van iets meer dan 500 euro verliezen we 60- tot 90 duizend euro. We zijn geen filantropische instelling, maar wel een maatschappelijke organisatie. Wat we investeren moet bijdragen aan de kwaliteit van het gebied, zodat het aantrekkelijk is om hier te wonen. Om te kunnen blijven investeren, moeten we het hebben van de opbrengsten uit verkoop, een flexibeler huurbeleid en van de waardestijging van ons onroerend goed.’

Probleembuurten

Die investeringsplannen dreigen echter vanuit Brussel gedwarsboomd te worden. Het voordeel dat de corporaties genieten om via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw goedkoper geld te kunnen lenen ziet de Europese Commissie als ongeoorloofde staatssteun. Kuné: ‘We verliezen zo de mogelijkheid om geld te genereren. Huurders terughalen die wat meer te besteden hebben en die we juist hard nodig hebben, kunnen we wel vergeten als de Brusselse maatregelen doorgaan.’

Volgens de corporatiedirecteur kan de verbindende functie van corporaties in wijken in gevaar komen. ‘Nu zie je dat corporaties deel uitmaken van sociale netwerken om verval te voorkomen, en initiatieven ondersteunen op het gebied van wonen, werken, leren, zorg en welzijn. Dat doen we hier ook. Maar als de investeringscapaciteit van corporaties fors wordt beperkt, creëer je de probleembuurten van de toekomst.’

Crisis in de bouw

Landelijk gezien gingen er vorig jaar ruim achtduizend bedrijven failliet - 73 procent meer dan in 2008 - waarvan meer dan 12 procent in de bouwsector, aldus Euler Hermes in een recent rapport. De kredietverzekeraar verwacht dat het dit jaar niet zo’n vaart zal lopen: bij een economische groei van 1 procent daalt het aantal faillissementen met 3 procent - nog altijd meer dan het normale niveau.

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) geeft aan dat in het eerste kwartaal van dit jaar 348 bouwbedrijven het loodje legden, 50 procent meer dan in dezelfde periode van 2009. Onlangs kwam ook het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) met cijfers: het eerste kwartaal van 2010 liet ten opzichte van dezelfde periode in 2009 een productiedaling zien van 16 procent (ongeveer 8 miljard euro) voor de gehele bouw, de grootste teruggang sinds de Tweede Wereldoorlog.

Brussel en de corporaties

Dat woningcorporaties goedkoper geld kunnen lenen om hun projecten te realiseren, beschouwt de Europese Commissie als ongeoorloofde staatssteun waaraan een eind moet komen. Dit houdt in dat er nauwelijks nog corporatiewoningen kunnen worden verhuurd aan de lage middeninkomens.

90 procent van die woningen moet volgens de Brusselse maatstaven worden toegewezen aan huishoudens met een bruto-jaarinkomen van maximaal 33 duizend euro en de maandelijkse huurprijs mag niet meer bedragen dan 647 euro.

Eric Bosman van Aedes, de vereniging van woningcorporaties: ‘We zijn niet tegen het instellen van grenzen, maar het zou buitengewoon onverstandig zijn om de Brusselse beschikking op korte termijn in te voeren, in een tijd waarin de woningmarkt totaal op slot zit en er van doorstroming niets meer terechtkomt.’

Daarom voert Aedes met de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse gemeenten (VNG) een lobby om de EU-beschikking uit te stellen. Met enig succes . De Tweede Kamer heeft begin juli besloten dat minister Van Middelkoop (WWI) niet al op 1 oktober 2010 mag overgaan tot invoering, maar met de EC moet overleggen over uitstel. De Kamer wil uitstel tot ‘verantwoorde invoering’ mogelijk is.

Bosman: ‘Wij willen dat die grens van 33.000 euro omhoog gaat. Uit Brussel komen geluiden dat er wel rek in zit. Als de regeling ongewijzigd wordt ingevoerd, vallen er 650.000 huishoudens tussen wal en schip. Ze komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning en op de koopmarkt maken ze nauwelijks kans.’