of 59232 LinkedIn

Hoe Delfzijl weer leefbaar werd

Nieuwbouw in Delfzijl
Nieuwbouw in Delfzijl

Woningvoorraden saneren kost miljoenen die krimpgemeenten niet hebben. Delfzijl toont dat er met een creatief sloopbeleid en stadsvernieuwing veel mogelijk is. Leegstand is er nu verleden tijd. ‘Voor grote delen van het land valt hier veel te leren.’

Bevolkingsdaling gaat in steeds meer delen van het land de beleidsagenda bepalen de komende jaren. In een serie artikelen besteedt Binnenlands Bestuur aandacht aan gevolgen van de krimp.

DEEL 6:  Woningmarkt 


Van alle gemeenten in Nederland krijgt Delfzijl de komende jaren te maken met de grootste bevolkingsterugloop. Prognoses van het CBS voorspellen over de periode tot 2040 een krimp van 31 procent, van 26.000 naar 18.000 inwoners. Geen cijfers die burgemeester Emme Groot (PvdA) doen schrikken. ‘Delfzijl heeft al 20 jaar de grootste bevolkingskrimp’, zegt hij. ‘Wij hebben geleerd daarop te anticiperen. We lopen daarmee ruim voor op andere krimpregio’s.’

Groot noemt de leegstand, die in Delfzijl is teruggebracht tot 3 procent. Dat is 2 procent onder het landelijk gemiddelde. Leegstand heerste vooral in Delfzijl-Noord. Daar zijn de afgelopen jaren 1.600 sociale huurwoningen gesloopt, waaronder 900 die leeg stonden. Sommige blokflats waren zelfs nooit bewoond geweest. Die waren in de jaren ‘60 en ‘70 alvast ‘vooruit’ gebouwd vanuit de toenmalige verwachtingen dat Delfzijl zou uitgroeien tot een stad van 80.000 inwoners.

Door de haperende economie is daar niets van terechtgekomen. Delfzijl- Noord werd een geliefde plek voor cameraploegen die stedelijk verval in beeld wilden brengen, maar daar nu iets heel anders zien: een ingrijpend vernieuwde, compactere wijk, toegesneden op de demografische veranderingen in de Groningse havenstad. Het aantal jongeren neemt er af, terwijl het aantal ouderen significant toeneemt. ‘De zorginfrastructuur die we in Noord hebben aangelegd is uniek’, zegt Groot. ‘Pionierswerk voor heel Nederland.’

In de appartementen boven het nieuwe voorzieningencomplex De Wending, waarvoor een verpauperd winkelcentrum moest wijken, is het ruim wonen met winkels en een veelheid aan zorgvoorzieningen – zelfs voor dementerende ouderen – binnen handbereik. Daaromheen veel groen en water. De Wending is ontworpen door Liesbeth van der Pol, toen nog rijksbouwmeester. Zij zit in het team van deskundigen dat twee keer per jaar naar Delfzijl wordt geroepen om kritiek te leveren op de herstructureringsplannen van het gemeentebestuur. ‘Daarmee maken we ons kwetsbaar, maar we willen voorkomen dat we over tien jaar moeten zeggen dat er dingen anders hadden gemoeten’, zegt burgemeester Groot.

Problematisch
De woningvoorraad in Delfzijl is problematisch. Enerzijds een fors overschot aan verouderde goedkope woningen (WOZ-waarde minder dan 130.000 euro), anderzijds een kwalitatief tekort. ‘De jongeren en middeninkomens trekken weg. Door te slopen maken we ruimte om hen te bedienen’, aldus Groot.

Voor de 1.600 afgebroken woningen zijn 450 mooiere en ruimere behuizingen teruggebouwd. Woningcorporatie Acantus, die in Delfzijl 3.000 woningen bezit en een vermogen aan huurpenningen derfde door de leegstand, had eind jaren ‘90 de sanering al willen inzetten, maar kreeg de gemeente pas in 2002 mee. Al die tijd bleven de bestuurders denken in termen van groei.

‘Het omarmen van de oorzaken van krimp en leegstand is ingewikkeld, dat zit niet in ons systeem’, zegt Groot. ‘Als gemeente wil je groter worden, méér inkomsten. Niet minder, waardoor misschien het voorzieningenniveau omlaag moet. Daar lok je geen nieuwe inwoners en bedrijven mee. Er kleeft ook iets aan van bestuurlijk falen.’

Zelf had Groot zich in die tijd al verzoend met de onomkeerbaarheid van krimp. In 1998 liet hij als wethouder in Winschoten 1.000 incourante woningen vervangen door 600 nieuwe in een duurdere klasse, om de oudere wijken leefbaar te houden. Met datzelfde doel boden corporatie Acantus en hij 100 bijstandtrekkers de kans hun eigen woning voor 80.000 gulden te kopen tegen een door het rijk gesubsidieerde hypotheekrente van 2 procent, zodat de maandlasten gelijk bleven aan de huurprijs. ‘Eigen huis en haard is belangrijk voor de levensvervulling van mensen’, meent Groot.

Delfzijl is na Winschoten (wethouder) en Appingedam (burgemeester) zijn derde krimpgemeente met een scheefgegroeide woningvoorraad die in lijn met de veranderende bevolkingssamenstelling moet worden gebracht. Technisch niet zo moeilijk, zegt Groot. ‘Naar binnen bewegen, wat niet goed is slopen, waar nodig nieuwe woningen terugbouwen en zorgen dat de sociale samenhang en woon- en leefbaarheid maximaal behouden blijven. Veel lastiger is de bewoners te overtuigen. Zij snappen best dat er huizen moeten worden gesloopt, maar weten niet wat ze ervoor terugkrijgen. Wíj kunnen wel vinden dat hun woning niet meer aan de eisen voldoet, maar zij kunnen er heel gelukkig zijn. Ook door alles eromheen: de buren, de oude populieren, het café op de hoek. En de bewoners maken de wijk. Het saneren van de woningvoorraad begint dus met het hebben van een overtuigend verhaal.’

In Delfzijl is niet gekozen voor betoverend foldermateriaal, het gemeentebestuur gaat naar de bewoners toe. Burgemeester Groot heel nadrukkelijk door met een kraampje op de markt te staan. Kloek idee, vindt ex-rijksbouwmeester Van der Pol. ‘Delfzijl is bezig het spoor terug te zoeken naar zijn oude contouren. Grofweg: wat sinds 1950 is aangegroeid, wordt met behoud van het goede weer afgeschild. In Delfzijl- Noord zijn de winkeliers, huisarts, fysiotherapeut, pedicure, apotheek gezamenlijk verkast naar een kleinere plek. Dat kan een gemeente niet opleggen. Dit staaltje van participatie lukt alleen als alle partijen heel goed naar elkaars wensen luisteren. Voor grote delen van het land valt in Delfzijl veel te leren.’

Anticiperen
Anticiperen op krimp betekent in de havenstad: niet blindvaren op prognoses, maar nauwlettend volgen hoe de werkelijkheid zich ontwikkelt; welke verhuisbewegingen worden gemaakt. Volgens de prognoses zal de komende 30 jaar het aantal huishoudens tussen 40 en 65 jaar in Delfzijl halveren en moeten er zowel in de huur- als koopsector vele eengezinswoningen méér worden gesloopt – ten gunste van nieuwe gelijkvloerse huizen.

‘Die woningen zijn er voldoende, zeker in de 13 dorpen binnen de gemeente’, zegt Acantus-directeur Harry Kremer. Door de economische crisis stijgt in de huursector juist de vraag naar eengezinswoningen. ‘Dat zijn vooral starters die voorheen kozen voor een goedkope koopwoning.’

Er is weer enige druk op de huurmarkt, zegt Kremer. Dé opgave de komende jaren is de gezondmaking van de koopvoorraad. Bouwprojecten die het kwalitatieve tekort hadden moeten verkleinen zijn afgeblazen. Eén woontoren met uitzicht over de Eems kwam nog vóór de huizencrisis gereed, de overige twee zijn niet gebouwd. Kremer: ‘We hebben de keuze gemaakt nogal wat huizen te bouwen van meer dan twee ton waarvoor geen animo bleek. Die hebben we teruggezet in de vrije-sectorhuur.’

In de huursector zijn de aftandse woningen uit de jaren ‘50 en ‘60 voor een substantieel deel weggehaald, in de koopsector staan ze recht overeind omdat de financiële middelen ontbreken voor onteigening. ‘Een probleem dat de pet van de regio te boven gaat’, meent gedeputeerde Marianne Besselink (PvdA, leefbaarheid, krimp). Zij vindt dat het rijk en de grote steden moeten bijspringen.

‘De regio’s hebben 35 jaar geleden de steden gered toen de stadsvernieuwing niet van de grond kwam. Nu is het tijd voor omgekeerde solidariteit. Krimp verdient een grote rol in de formatiebesprekingen.’

Van provincie en rijk ontvangt Delfzijl elk 14 miljoen euro. Dat bedrag legt de gemeente ook zelf bij: 20 procent van de eigen jaarbegroting. ‘De middelen zijn schaars, maar we doen wat we kunnen’, zegt burgemeester Groot. Met Acantus kijkt de gemeente welk bezit dat langer dan een jaar leeg staat uit de markt moet worden gehaald. ‘Armoedig particulier bezit proberen we te verbinden met corporatiebezit dat beter is, maar op de slooplijst staat. Wij gaan met de eigenaar en de corporatie om tafel. We nemen alle drie een beetje verlies, en onteigenen zo de bezitter die blij is met zijn betere corporatiewoning. Die hoeven we dan niet te slopen.’

Sloop is duur. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) concludeerde vorig jaar dat het aantrekkelijker is de leegstand de leegstand te laten en niets meer te slopen of te bouwen. In Delfzijl wordt die raad niet opgevolgd. ‘In theorie zal het EIB misschien gelijk hebben, maar als je de leegstand de leegstand laat, gaat de leefbaarheid hard achteruit. Dan ben je veel verder van huis’, zegt Groot.

Presteren
Kremer deelt zijn mening. Een wethouder in Heerlen die het geld waarmee krimpgemeenten hun woningbestand moeten herstructureren ‘lachwekkend’ noemt, spreekt de corporatiedirecteur niet na. ‘Klagen helpt niet. Je kunt beter gewoon presteren, dan val je misschien op. Partijen zullen dan wellicht concluderen dat je al het mogelijke hebt gedaan en schieten je misschien te hulp.’ ‘We moeten creatief zijn’, zegt Groot. Starters die bij de bank hun hypotheek net niet rond kunnen krijgen, schiet de gemeente te hulp met het ontbrekende bedrag: een extra lening die de eerste 3 jaar rente- en aflossingsvrij is. Daar heeft Delfzijl geen rijkgevulde pot (110.000 euro) voor, maar alle beetjes helpen bij het revitaliseren van de woningmarkt, vindt de gemeente.

In februari werd 7.500 euro uitgetrokken voor deelname aan de Emigratiebeurs in Houten. Met de leus ‘Bij ons is het gras echt groener’ is het bij acht gezinnen gelukt om Delfzijl in beraad te nemen voor een nieuwe toekomst. Zij werden in april ontvangen voor een oriëntatiebezoek. Eén gezin woont inmiddels in de gemeente, nadat Werkplein Eemsdelta met succes naar werk had bemiddeld. ‘Eerst werk, dan wonen’, zegt wethouder Edward Stulp (Lijst Stulp, economische zaken).

Delfzijl is met buurgemeenten Appingedam, Loppersum en Eemsmond een door Den Haag aangewezen economische kernzone. De nog in aanbouw zijnde energiecentrales staan borg voor veel nieuwe werkgelegenheid. Stulp verwacht dat de economische groei de krimp zal afremmen waardoor de sloopopgave wellicht kleiner wordt.

Laatste nieuws: binnenkort komt een delegatie van zeven Achterhoekgemeenten naar Noord-Oost-Groningen. Kijken hoe zij hún woningvoorraad aan de krimp kunnen aanpassen. 

Verstuur dit artikel naar Google+

Gerelateerde artikelen

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reactie op dit bericht

Door Martin Koning en Rafael ­Saitua, EIB op
In het artikel ‘Hoe Delfzijl weer leefbaar werd’ over de krimpproblematiek in Delfzijl (BB20) staat ten onterechte dat volgens het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) ‘het aantrekkelijker is de leegstand de leegstand te laten en niets meer te slopen of te bouwen’. De EIB-studies voor de krimpgebieden Eemsdelta, Parkstad Limburg en Oostburg laten juist het tegenovergestelde beeld zien dat slopen om leegstand te voorkomen een effectief en maatschappelijk rendabel middel is om verpaupering en verloedering van kwetsbare buurten tegen te gaan.

Wel laten de studies zien dat bij krimp terughoudendheid is geboden met de nieuwbouw van woningen. Immers, een extra nieuwbouwwoning vergroot ook de sloopopgave met één woning. De kosten hiervan zijn hoog. Naast de kosten van nieuwbouw moet ook met extra sloopkosten rekening worden gehouden.

Nieuwbouw wordt gezien als een belangrijk middel om de kwaliteit van de woningvoorraad te verhogen om zodoende aan de in de tijd toenemende kwaliteitsvraag te kunnen voldoen. Echter, een belangrijk deel van de kwaliteitsvraag kan worden opgevangen door de sloop van de kwalitatief slechte woningen. Dit zijn ook de woningen waar de leegstand zich concentreert. Met de sloop verbetert de gemiddelde kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en zijn er dus veel mogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad om aan de vraag en eisen van toekomstige huishoudens te voldoen.

Door de hoge kosten van nieuwbouw is nieuwbouw bij krimp alleen rendabel als hier voldoende maatschappelijk baten tegenover staan. Dit kan het geval zijn als nieuwbouw een belangrijke functie vervult om de samenhang en kwaliteit van bepaalde buurten te garanderen of als er sprake is van een belangrijk tekort in een geliefd woningmarktsegment.

De boodschap van de burgemeester van Delfzijl is dat sloop in combinatie met stadsvernieuwing een succesvolle strategie is. Dit verdient naar onze mening enige nuancering. In krimpgebieden is het wenselijk leegstand door sloop te voorkomen en tegelijkertijd voorzichtig om te gaan met nieuwbouw, zodat de leefbaarheid van kwetsbare buurten in stand wordt gehouden en grote maatschappelijke kosten door slopen worden voorkomen.