Creativiteit om verlies grondexploitatie te beperken
Van een zekere geldmachine is grondexploitatie inmiddels voor veel gemeenten verworden tot een financieel blok aan het been. Om het verlies te beperken zoeken de wethouders naarstig naar creatieve oplossingen. Ook het klassieke erfpacht verschijnt weer aan de horizon.
Artikel 12
Voor meer dan 30 gemeenten dreigt het verlies op eerder ingenomen grondposities zo hoog op te lopen dat een artikel 12 status aan de horizon daagt. Dat blijkt uit cijfers van onderzoek en adviesbureau Deloitte, dat elk jaar de markt rond grondexploitatie in kaart brengt.
Terugverdientijd langer
Anno 2011 bezitten de gemeenten in Nederland voor bijna 15 miljard euro aan nog uit te geven grond. Naar schatting 3 miljard daarvan zal waarschijnlijk niet meer worden terugverdiend. ‘De terugverdientijd wordt langer en de terugverdienpotentie wordt kleiner’, formuleert Frank ten Have, partner en vastgoedspecialist bij Deloitte.
Verlies hoger dan reserves
Afwaarderen van de grond en het nemen van verlies is volgens Ten Have en andere experts onvermijdelijk maar dat proberen veel gemeenten zo lang mogelijk uit te stellen. Begrijpelijk: ‘Soms dreigt de schuld zo hoog op te lopen dat het de totale reserves te boven gaat’.
Warme broodjes
Wethouders zoeken dan ook naar diverse oplossingen om de exploitatieverliezen te beperken. Doorbreken van de traditionele rolverdeling is er één van: ‘Neem als gemeente zelf de ontwikkeling ter hand, dat bespaart tot 30 procent op de kosten’, weet raadslid en oud wethouder Emile Karregat van de gemeente Edam Volendam. Daar worden volgens hem huizen in nieuwbouwwijk Broeckgouw ‘nog steeds als warme broodjes verkocht’.
Erfpacht
In Papendrecht heeft de gemeenten gekozen naar het klassieke middel van de erfpacht. De grond onder bestaande gebouwen van vliegtuigfabrikant Fokker is door de gemeente aangekocht en vervolgens in pacht uitgegeven. Fokker bouwt daar een nieuw complex. De financieringslasten voor het bedrijf zijn hierdoor veel lager en de gemeente kan de grond na afloop van de pacht opnieuw bestemmen. Uit de gemeenteraadstukken blijkt wel dat de gemeente de risico’s heeft afgedekt door een toeslag op de pacht te zetten.
Van deze tijd
Directeur Peter van Rooy van adviesbureau Accanto noemt de uitgifte van erfpacht ‘weer helemaal van deze tijd’. Maar de belangrijkste van alle oplossingen is dat er weer huizen worden gebouwd die de kopers ook werkelijk willen. ‘Er is te lang niet naar de klant geluisterd, ze stonden toch wel in de rij, aldus Van Rooy. Waarom zou je goedkope huizen met kleine winstmarges bouwen als de dure net zo makkelijk werden verkocht?
Klant weer centraal
Inmiddels stellen steeds meer gemeenten volgens zowel Van Rooy als Ten Have de klant weer centraal. ‘ De gouden tijden zijn over, het gaat nu niet meer om winst te maken maar om het verlies te beperken’.
Het hele artikel Reddingsplan voor de provincies is te lezen in Binnenlands Bestuur nummer 2, 3 februari 2012
Reactie op dit bericht
Het ontgaat mij een beetje hoe erfpacht het probleem van de grondoverschotten kan oplossen. Die huizen die op de onverkoopbare grond zouden wordne gebouwd, worden niet gebouwd omdat niemand ze meer wil hebben of betalen of financieren. Erfpacht verandert daar niets aan. De grond voor niet gebouwde huizen wordt niet verkocht en evenmin vererfpacht.
Met betrekking tot grondexploitaties is het wel hoog tijd dat veel gemeenten een specialist/ planeconoom aan het werk zet om de juiste herberekeningen toe te passen en de kansen en bedreigingen in beeld te brengen. Dit kan door inhuur van tijdelijk inzetbare planeconomen. Indien hioer behoefte aan bestaat kan ik u hierbij helpen. Immers, het gaat om gemeenschapsgelden die goed uit gegeven moeten worden.
het is niet meer en niet minder dan een financieringsconstructie. bij auto's noemen we het lease en dan is het poltseling sexy en slim. met andere woorden; zoek per per stutaie naar een oplossing en denk nooit dogmatisch
Aan stedelijke erfpacht kleven verschillende nadelen. Voor de gemeente het nadeel van het niet ontvangen van de grondprijs waardoor de gemeente ook als financier van grondkosten gaat functioneren en de administratieve rompslomp. Erfpacht is doorgaans geen aanlokkelijk perspectief voor woningkopers. Voor de erfpachter gelden de nadelen van de financiële onzekerheid, omdat de canon regelmatig kan worden gewijzigd en de verminderde waarde van een erfpachtperceel ten opzichte van een perceel in volle eigendom. Deze verminderde waarde is bij de financiering maar ook bij overdracht aan derden een nadeel. Terecht zijn banken dan ook huiverig voor de financiering van erfpacht.
Het enig voordeel voor de erfpachter is dat hij geen investering behoeft te doen in de grond. Maar dit voordeel is zeer beperkt omdat hij de financieringslasten in de vorm van de canon wel moet dragen.
Gelukig is stedelijke erfpacht duidelijk op zijn retour. Erfpacht opnieuw introduceren, maar nu om te weinig kredietwaardige kopers te faciliteren heeft niets meer te maken met de achterhaalde ideologische grondslag van destijds. Het bevordert zelfs dat kopers boven hun "financiele stand gaan wonen" en dat is nu juist een oorzaak van de bestaande kredietcrisis.
Grootste probleem in deze tijd is de doorstroming. Mensen komen niet meer van hun eigen huis af doordat banken moeilijker doen, maar vooral in grote delen van Nederland door de bevolkingsafname en heel belangrijk hierbij de vergrijzing.
Erfpacht bij starterswoningen: okay.