Creativiteit om verlies grondexploitatie te beperken
Gemeenten hebben niet langer de ilussie nog winst te maken op hun grondbedrijf. Nu de bouw is stilgevallen gaat het hen nog slechts om het verlies te beperken. Daarvoor zoeken ze creatief naar oplossingen.
Van een zekere geldmachine is grondexploitatie inmiddels voor veel gemeenten verworden tot een financieel blok aan het been. Om het verlies te beperken zoeken de wethouders naarstig naar creatieve oplossingen. Ook het klassieke erfpacht verschijnt weer aan de horizon.
Artikel 12
Voor meer dan 30 gemeenten dreigt het verlies op eerder ingenomen grondposities zo hoog op te lopen dat een artikel 12 status aan de horizon daagt. Dat blijkt uit cijfers van onderzoek en adviesbureau Deloitte, dat elk jaar de markt rond grondexploitatie in kaart brengt.
Terugverdientijd langer
Anno 2011 bezitten de gemeenten in Nederland voor bijna 15 miljard euro aan nog uit te geven grond. Naar schatting 3 miljard daarvan zal waarschijnlijk niet meer worden terugverdiend. ‘De terugverdientijd wordt langer en de terugverdienpotentie wordt kleiner’, formuleert Frank ten Have, partner en vastgoedspecialist bij Deloitte.
Verlies hoger dan reserves
Afwaarderen van de grond en het nemen van verlies is volgens Ten Have en andere experts onvermijdelijk maar dat proberen veel gemeenten zo lang mogelijk uit te stellen. Begrijpelijk: ‘Soms dreigt de schuld zo hoog op te lopen dat het de totale reserves te boven gaat’.
Warme broodjes
Wethouders zoeken dan ook naar diverse oplossingen om de exploitatieverliezen te beperken. Doorbreken van de traditionele rolverdeling is er één van: ‘Neem als gemeente zelf de ontwikkeling ter hand, dat bespaart tot 30 procent op de kosten’, weet raadslid en oud wethouder Emile Karregat van de gemeente Edam Volendam. Daar worden volgens hem huizen in nieuwbouwwijk Broeckgouw ‘nog steeds als warme broodjes verkocht’.
Erfpacht
In Papendrecht heeft de gemeenten gekozen naar het klassieke middel van de erfpacht. De grond onder bestaande gebouwen van vliegtuigfabrikant Fokker is door de gemeente aangekocht en vervolgens in pacht uitgegeven. Fokker bouwt daar een nieuw complex. De financieringslasten voor het bedrijf zijn hierdoor veel lager en de gemeente kan de grond na afloop van de pacht opnieuw bestemmen. Uit de gemeenteraadstukken blijkt wel dat de gemeente de risico’s heeft afgedekt door een toeslag op de pacht te zetten.
Van deze tijd
Directeur Peter van Rooy van adviesbureau Accanto noemt de uitgifte van erfpacht ‘weer helemaal van deze tijd’. Maar de belangrijkste van alle oplossingen is dat er weer huizen worden gebouwd die de kopers ook werkelijk willen. ‘Er is te lang niet naar de klant geluisterd, ze stonden toch wel in de rij, aldus Van Rooy. Waarom zou je goedkope huizen met kleine winstmarges bouwen als de dure net zo makkelijk werden verkocht?
Klant weer centraal
Inmiddels stellen steeds meer gemeenten volgens zowel Van Rooy als Ten Have de klant weer centraal. ‘ De gouden tijden zijn over, het gaat nu niet meer om winst te maken maar om het verlies te beperken’.
Het hele artikel Reddingsplan voor de provincies is te lezen in Binnenlands Bestuur nummer 2, 3 februari 2012
Grootste probleem in deze tijd is de doorstroming. Mensen komen niet meer van hun eigen huis af doordat banken moeilijker doen, maar vooral in grote delen van Nederland door de bevolkingsafname en heel belangrijk hierbij de vergrijzing.
Erfpacht bij starterswoningen: okay.