of 59100 LinkedIn

Uncertain uncertainties

Uncertain uncertainties. Een ding is wel zeker,  de komende jaren vertoont beleggen in vastgoed kenmerken van een “bumpy ride”.
Reageer

Terugreizend vanuit Parijs, na mijn bezoek aan de ULI conferentie, kan ik niet anders dan concluderen dat het 2 zeer interessante dagen waren. Zoals altijd zou ik bijna willen zeggen, alleen dit keer was het toch net even anders. De sfeer was ronduit pessimistisch, meer kan ik er niet van maken. De aanwezigheid van de zware beveiliging rondom het conferentiecentrum kwam de sfeer ook niet bepaald ten goede. En het ging dit keer vooral over de wereldwijde geopolitieke verhoudingen en demografie en in veel mindere mate over onze vastgoedsector. Opvallend? Misschien niet, als je met wereldwijd opererende geldstromen spreekt. Een ding is wel zeker,  de komende jaren vertoont beleggen in vastgoed kenmerken van een “bumpy ride”.

Wat is mij voornamelijk bijgebleven?

 

Geopolitiek

Vanuit het geopolitieke oogpunt geldt normaal gesproken dat de enige zekerheid onzekerheid is. Maar zelfs die onzekerheden zijn nog meer onvoorspelbaar gebleken. Brexit en Trump werden in dit verband veelvuldig genoemd. Verschillende presentaties gaven elk een scenario welke impact de Brexit op de EU zou kunnen hebben. Mijn conclusie? Zowel politiek als economisch is, of eigenlijk blijft, er nog veel onduidelijk. Trump’s ‘America First’ beleid impliceert dat er altijd iemand zal gaan verliezen. Win-win is over, win-loose is nu het nieuwe adagium voor een dealmaker als Trump. Voor de wereldwijde handel betekent dit heel veel onvoorspelbare onzekerheden. Dan brengen de verkiezingen in Frankrijk, Duitsland en Nederland natuurlijk nog de nodige onvoorspelbare onzekerheden met zich mee en dat maakt de angst voor nog meer nationalisme in de Europese landen compleet. De buitenlandse beleggers lijken daardoor (met recht?) zenuwachtig over een Nexit waar Wilders op aanstuurt. Heel vreemd om in 2 dagen tijd vanuit diverse beleggers en financiers vragen te krijgen over Wilders zodra ze horen dat ik uit Nederland kom. En de kers op de taart was de uitspraak van een van de vooraanstaande sprekers dat hij een oorlog voorziet over enkele jaren, al dan niet geïnitieerd door de US.

 

Demografie

Vanuit demografisch oogpunt werd vooral over de verstedelijking gesproken. Aan het eind van de 21e eeuw zal naar verwachting 90% van de wereldbevolking in steden wonen, een trend die de komende jaren dus keihard door zal zetten. Qua wereldwijde GDP is nog slechts 10% afkomstig is uit Europa. Dit zal dankzij de beperkte demografische groei van Europa in de komende decennia nog verder afnemen. Een en ander in perspectief plaatsend: India, de grootste – volgens de spreker niet functionerende – democratie, zal in 2030 China met haar 1-kind beleid inhalen. Afrika, met een gemiddeld aantal kinderen van meer dan 4 en de toegang tot steeds betere medicijnen, veroorzaakt ook een mega verandering in de wereldpopulatie in de komende eeuw. Scenario’s die een wereldbevolking voorspellen van 14 miljard tegen het einde van de 21e eeuw werden gepresenteerd. Daarbij gaat de gemiddelde levensverwachting drastisch omhoog. De Millennials zullen gemiddeld ruim boven de 100 jaar oud worden. In 2050 zal meer dan 30% van de bevolking in Europa ouder zijn dan 60 jaar. En dit terwijl we dan gemiddeld ouder worden dan 100 jaar. Dat betekent een compleet nieuwe vraag voor de woningmarkt: geen verzorgingshuizen meer, maar seniorenhuisvesting. ‘No-brainer’ hoor ik je denken, alleen voor vele beleggers een onderwerp dat zich nog lang niet helder heeft uitgekristalliseerd.

 

 

Investeringsdruk

Financieel gezien zorgt de lage rente (die zelfs na een stijging nog steeds historisch laag is) in combinatie met de hoge druk op equity voor bizarre deals waarbij geld alleen wordt gestald omdat het in vastgoed meer opbrengt dan op de bank. Ter illustratie, een 2,5% BAR op Champs Elysee. Algemeen is de verwachting dat het niet veel meer lager kan en daardoor is de kans groot dat yield decompression gaat plaatsvinden in combinatie met rappe inflatiestijgingen. Ook zal vanaf 2019 de Eurozone nog meer als risicovol gezien worden met betrekking tot vastgoedbeleggingen. Oftewel, je móet in 2017/2018 wat doen want anders zal je de volgende cyclus moeten afwachten. De Global Head of Research van een Duitse financier wist het mooi samen te vatten: we staan met z'n allen op de kermis en weten niet of we in het reuzenrad zitten (what goes up goes definitely down) of het spookhuis (politiek/economisch en wellicht zelfs oorlog). Slechts 1 ding is zeker, we zitten in de botsauto's en we zullen het daar nog jaren mee moeten doen (base case).

 

Sterke steden

Tot slot werd er een hele duidelijke boodschap af gegeven voor de steden. Zij moeten zich gaan onderscheiden en voor een blijvende groei zorgen tijdens de rit in de botsauto’s. Steden worden belangrijker dan landen, ondanks de Nationalistische bewegingen. De aanwezige loco-burgermeesters van Londen, Parijs en Stockholm gaven aan dat investeren in mobiliteit en leefomgevingen (resilient places) van cruciaal belang is. Ik vraag me dan wel af wat wij in Nederland, de Randstad en Eindhoven (G5) voorop, echt hieraan gaan doen. Moet er bijvoorbeeld weer een nieuw urgentieprogramma komen?

 

Denk in kansen

Al met al een conferentie die veel stof tot nadenken heeft gegeven, kansen kan bieden. Ik zie uit naar het versterken van steden en huisvesting voor een meer senior doelgroep. Ook zal door onvoorspelbare onzekerheden geldstromen anders worden belegd en dat biedt juist kansen voor nieuwe, lokale, wellicht meer crowdfund-achtige, oplossingen.

Hoe denk jij hier over? Of was je zelf aanwezig in Parijs en heb jij een ander beeld overgehouden aan de conferentie. Ik kijk uit naar de reacties….koffie staat ook altijd klaar.

 

---------------------------------

Lars Rompelberg is voorzitter van Fakton, partner team Capital. Hij is gespecialiseerd in het begeleiden van nationale en internationale geldstromen naar Nederlands vastgoed.

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

AfbeeldingBeurs WTC 21st floor

Beursplein 37, 3011 AA Rotterdam

The Netherlands

T   +31 10 300 6000

E   info@fakton.com

www.fakton.com

 

Postadres

PO Box 30188, 3001 DD Rotterdam

The Netherlands

Meer nieuws

Bloggers

Ons verhaal in beeld

Afbeelding

Whitepapers van Fakton

Academy