of 58959 LinkedIn

Nieuw leven voor de Pier van Scheveningen

Reageer

Winnaar FRESH Consultancy Week in PropertyNL.

Vijf teams van Fresh schetsen in de Consultancy-week een nieuw leven voor de Pier van Scheveningen. Het winnende voorstel is een grootschalige aanpak.

Afbeelding

 

Winnaars team tulp: v.l.n.r. Wouter Loomans, Hanneke Romeijn, Yaniek Schuring, Martijn Dijkstra en Karlon Cox. Ontbrekend op de foto: Thomas Kleinegris

 

Scheveningen was ooit een bruisende badplaats, maar tegenwoordig, vooral in de winter, is het niet veel meer dan vergane glorie. De faillissementen van het Kurhaus en de Pier en de leegloop van de gevestigde winkels hebben Scheveningen geen goed gedaan. De gemeente Den Haag, vastgoedeigenaren, winkeliers en andere belanghebbenden zien de noodzaak van een revitalisering van Scheveningse Boulevard. Tijdens de Consultancy Week van Fresh Students zijn dertig studenten aan de slag gegaan met de upgrading van Scheveningen. Centraal stond hierin gebouw de Pier.

 

De Pier is gebouwd in 1961 en heeft een rijke geschiedenis van eigenaren en financiële problemen. In 2013 werd Pier Vastgoed bv, de vennootschap van Van der Valk, failliet verklaard. Nadat de Pier bijna een jaar had leeggestaan, werd deze in 2014 gekocht door een joint venture van KondorWessels Vastgoed en investeringsmaatschappij Danzep. Na de aankoop hebben de eigenaren de Pier in juli 2015 weer toegankelijk gemaakt voor het publiek. Op dit moment worden diverse onderdelen van de Pier verbouwd voor tijdelijke exploitatie, die zal duren tot 2020. Zo wordt er een reuzenrad geplaatst van 42 meter hoogte en wordt het stalen, verroeste eiland gesloopt. Op de wandelpromenade zijn inmiddels diverse foodtentjes gevestigd, wat zorgt voor een goede sfeer. De nieuwe eigenaren beseffen echter maar al te goed dat de Pier vraagt om een grootschalige aanpak. Daarover wordt nu nagedacht door henzelf, maar ook door de studenten van Fresh Students in de jaarlijkse Consultancy Week.

 

Grootschalig aanpak vereist

Tijdens de Consultancy Week dienen studenten in drie dagen onder begeleiding van professionals een nieuw plan te ontwikkelen voor een uitdagend project, dit jaar dus Scheveningen met gebouw de Pier. Dag 1 stond in het teken van visie en strategie, dag 2 van (financiële) haalbaarheid en ontwikkeling en dag 3 van samenwerkingsvormen en planuitwerking. De studenten werden hierbij begeleid door professionals van Fakton, Loyens & Loeff, PingProperties, KCAP, gemeente Den Haag, KondorWessels Vastgoed en Menno Kooistra Architects.

 

Dit heeft geresulteerd in vijf spannende, vernieuwende ontwerpen. Het winnende team (team De Tulp) is uitgegaan van de kracht van De Pier, die als katalysator zal dienen voor het herstel van Scheveningen. Het plan voor de vernieuwde Pier is uitgegaan van zes pijlers: iconisch, internationale allure, voor iedereen, altijd levendig, organisch en duurzaam. Deze pijlers zijn gevormd na een zorgvuldige SWOT-analyse. Daarin is onder andere aan bod gekomen dat de huidige Scheveningse Pier een unieke locatie is, maar ook bouwkundig vervallen en programmatisch gedateerd, met een status van vergane glorie.

 

icoon-eenvoud
Een icoon wordt gekenmerkt door eenvoud

 

Tulp-model

Een icoon wordt gekenmerkt door eenvoud en stijl. De huidige bouwvorm van de Pier kan door een aantal aanpassingen de vorm van een van Nederlands bekendste symbolen krijgen: de tulp. Een icoon creëert internationale allure, denk aan de Eiffeltoren, de toren van Pisa en dergelijke. Symbool voor Nederland is de de tulp. Dit icoon zorgt voor een internationale aantrekkingskracht.

 

De pijler ‘de Pier is van iedereen’ wordt behaald door een veelzijdige programmering. Hier is gekozen voor vier kernpunten: work, play, relax en food.

Work. Het huidige Noordeiland wordt getransformeerd tot een congres-/evenementenruimte en uitgebreid. Daarnaast worden inspirational offi ces toegevoegd voor brainstormsessies of andere werksessies waar een nieuw uitzicht kan leiden tot nieuwe inzichten.

Play. De huidige bungeejump en het reuzenrad dat al in de planning staat worden uitgebreid met diverse activiteiten. Te denken valt aan escaperooms, skatebanen et cetera.

Relax. In de nieuwe tulpenbol komt een restaurant met een magnifi ek uitzicht. Daarnaast komt een entertainmenthal voor optredens en een ‘flexible living’-concept. Bij het ‘fl exible living’-concept is sterk uitgegaan van de pijler ‘de Pier is van iedereen’. Het zal mogelijk zijn om hier korte of lange tijd te verblijven, in zowel luxe appartementen als in low-budget kamers.

Food. In de stam blijft de huidige functie, van voornamelijk eettentjes, behouden. Wel komt er een esthetische upgrade en wordt er op de samenkomst van de bladeren een open plein gemaakt, waar mensen rustig kunnen zitten en van workshops kunnen genieten.

 

partners-vestiginglocaties

De partners van vestigingslocaties

 

Altijd levendig

De nieuwe programmering zorgt voor continue levendigheid. Door de dynamiek van de functies zal de Pier het hele gehele seizoen een publieke aantrekkingskracht hebben. Op de Pier kan nu bijvoorbeeld een congres worden gegeven, waarbij deelnemers met een boot komen aanvaren en vervolgens boven het water op een unieke locatie een congres kunnen bijwonen. Vervolgens kunnen zij in het restaurant nog een hapje eten, in het reuzenrad bijpraten en in het ‘fl exible living’-concept overnachten.

 

Een andere doelgroep is de inwoner van Den Haag, die natuurlijk veel keuze heeft in wat hij op zijn vrije dag gaat doen. Wat heeft de Pier dan te bieden wat hij op andere locaties niet kan vinden?

Wederom de synergie: een food street, een reuzenrad, entertainment, verschillende (culinaire) workshops en een potje poolen maken deze Pier een mooie plek om een dagje te verblijven. En al deze activiteiten en functies zijn ook bij slecht weer en in de winter mogelijk.

 

Afbeelding

 

Haalbaarheid

Het plan is uniek en duurzaam, omdat de huidige bebouwing volledig behouden blijft. De fi nanciële berekeningen van plan de Tulp lieten een investeringsbedrag zien van circa € 60 mln, met een residuele (grond) waarde van € 7,2 mln (10,5%).

 

De financiële aantrekkingskracht van het plan komt terug in de fl exibiliteit van de fasering. De fasering is als volgt uitgewerkt: eerst zal de wandelpromenade worden geupgraded (Food). Dit is de minst hoge investering en de Pier zal met een rendabel deel na een korte periode weer toegankelijk zijn voor publiek. Deze ingreep zorgt voor stabiliteit in de cashfl ow. De vervolgstappen kunkunnen eigenlijk worden gezien als rendabele legoblokjes. De nieuwbouw kan worden gerealiseerd via een prefab-eiland. Op deze wijze kunnen de bouwkosten fors worden beperkt.

 

De fasering van het plan zorgt er ook voor dat investeerders per fase kunnen worden aangetrokken. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van een commanditaire vennootschap (cv) met Pier bv (KonderWessels en Vastgoed-Danzep) als beherend vennoot en een of meerdere investeerders als commanditaire vennoot. De cv kan de Pier verhuren aan een of meerdere hoofdhuurders. Deze zullen op hun beurt weer ruimte verhuren aan een groter aantal onderhuurders. Vooral voor het food-gedeelte met vele kleine eettentjes maakt dit het voor de investeerders van de Scheveningse attractie overzichtelijker. Ook zorgt dit voor minder managementkosten en een lager risico. Wat betreft de juridische haalbaarheid is allereerst gekeken naar de toepasselijke relevante wet- en regelgeving: de Wet ruimtelijke ordening (WRO), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (WABO), het Besluit omgevingsrecht (BOR), het bestemmingsplan, de toelichting op het bestemmingsplan, de opstalovereenkomst (en de daarbij toepasselijke voorwaarden) en de havenverordening. De huidige bestemming van de Pier is vrij breed. Veel van de voorzieningen, zoals de congreszaal, het restaurant en de inspirational offices, vallen dan ook onder het huidige bestemmingsplan. Voor de bestemming ‘flexible living’ is een aanpassing van het bestemmingsplan nodig; de bestemming wonen is nog niet opgenomen.

 

Voor de aanleg van de loopbruggen, de uitbreiding van de pier en de renovatie zal een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd. Tot slot is er een wijziging van de opstalovereenkomst vereist voor het aantal bebouwde vierkante meters.

 

De pier weer iconisch

Geconcludeerd kan worden dat met dit plan de Pier weer een iconische status zal krijgen. De iconische vorm, de unieke locatie en het nieuwe imago zullen de bezoekers trekken. De synergie en dynamiek van de programmering en activiteiten zullen ervoor zorgen dat er een hoge aantrekkingskracht is. De pier zal in volle glorie herrijzen als Tulp. Daarnaast zal de Tulp niet alleen zorgen voor een nieuwe invulling van de Pier, maar zal deze ook een nieuwe injectie geven aan het in verval geraakte Scheveningen.

 

Het winnende Fresh-team bestaat uit Wouter Loomans, Hanneke Romeijn, Yaniek Schuring, Martijn Dijkstra, Karlon Cox en Thomas Kleinegris

 

Bron: PropertyNL Magazine

 

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

AfbeeldingRotterdam

Beurs WTC 21st floor

Beursplein 37, 3011 AA Rotterdam

The Netherlands

T   +31 10 300 6000

E   info@fakton.com

www.fakton.nl

 

Postadres

PO Box 30188, 3001 DD Rotterdam

The Netherlands

Meer nieuws

Whitepapers van Fakton

Afbeelding


Afbeelding


Afbeelding


Afbeelding