of 59045 LinkedIn

Investeren in de stad door verkoop gemeentelijk vastgoed

Reageer

In onze steden is iets raars aan de hand. Omdat er veel vraag is naar vastgoed zou je verwachten dat elke beschikbare m2 tot de laatste centimeter gevuld is. Toch is dat niet het geval. Wouter van Wildenberg en Xander Duijnisveld pleiten voor een actieve rol van gemeenten en een andere verkoopstrategie; meer van buiten naar binnen.

Met de van buiten naar binnen aanpak kunnen gemeenten nieuwe investeerders naar de stad trekken en een impuls bieden aan wijken die dat kunnen gebruiken. Praktisch is dat mogelijk omdat er voor vrijwel al het vastgoed uiteindelijk een afnemer met een mooi plan te vinden is. De match tussen vraag en aanbod vraagt alleen de juiste marktbenadering; per gebouw en met een strakke regie op het verkoopproces.

 

Dat dat nu niet zo gaat komt vooral door de vele interne wensen en belangen rondom de verkoop van het gemeentelijk vastgoed; politiek, bestuurlijk en ambtelijk. Wensen en belangen rond gebouwen, gebieden, transformatie, monumenten, stedenbouw, cultuurhistorie, financiën, weerstandvermogen, enz. In de veelheid van belangen en de complexiteit van het proces, komt de markt nauwelijks aan bod en de verkoop moeilijk van de grond.

 

Dat kan anders; ook in de bestaande gemeentelijke context. Op papier is dit simpel: Zet een kleine verkooporganisatie met mandaat op die de brug slaat tussen de vastgoedvraag van de markt buiten enerzijds en de wensen en eisen vanuit de interne organisatie anderzijds. Verzamel daarvoor alle interne wensen en ruimteclaims, zet per pand een verkoopstrategie op en leg eventuele conflicten tussen interne en externe wensen en eisen voor aan de beslissingsbevoegde wethouder of directeur.

 

In de praktijk is dit vaak toch nog lastig. Allereerst omdat er een grote kloof bestaat tussen de wereld van de dagelijkse vastgoeddeals en de ambtelijke wereld. Maar ook omdat veel  informatie voor een succesvolle verkoop vaak nog ontbreekt en via onderzoeken moet worden achterhaald; een tijdrovende operatie.

Vervolgens zijn voor een succesvolle verkoop van gemeentelijk vastgoed een aantal algemene  principes te benoemen, toegespits op bepaalde typen vastgoed.

  • Commercieel vastgoed, zoals woningen, kantoren, bedrijfspanden en winkels kunnen goed via een internetveiling verkocht worden. Dit is een open en transparant proces waarbij elke inwoner van de stad kan bieden en aantoonbaar de hoogste prijs wordt gerealiseerd.
  • Speciaal of complex vastgoed zoals omvangrijke transformatie-projecten of bijzondere gebouwen vragen vaak om meer dialoog met de markt en meer maatwerk bij de verkoop.De mate waarin is afhankelijk van het belang en de omvang van het project.

 

Voor de meeste projecten geldt:

  • Maak eerst goed je huiswerk. Waarvoor kan het gebouw in de ogen van de gemeente het beste gebruik worden (highest and best use). Welke ontwikkeling is voor de wijk het beste.
  • Bespreek de opgave met enkele partijen uit de markt of partijen die de markt goed kennen. Zou er interesse zijn? Onder welke voorwaarden.
  • Bepaal of het betreffende gebouw voor de uitvraag aan de markt voorzien moet worden van een specifiek concept voor de toekomst van het gebouw.
  • Vraag een passende hoeveelheid partijen die concrete interesse hebben gericht een aanbieding aan de gemeente te doen en wees helder over de procedure: doorlooptijd, opbouw van commitment, beoordeling, mate van dialoog, hoeveelheid deelnemende partijen, etc.
  • Blijf in gesprek met elkaar volgens het vooraf uitgestippelde proces en kijk waar markt en gemeente elkaar kunnen versterken bij het optimaliseren van de verkoopwaarde
  • Verkoop het gebouw aan de beste aanbieder binnen een overzichtelijk timeframe (afhankelijk van de omvang van de opgave varieert deze doorlooptijd tussen de 3 maanden en 1 jaar).

 

Een dergelijke transparante en open aanpak bij de verkoop van gemeentelijk vastgoed trekt investeerders naar de stad en zorgt in veel gevallen voor een goede nieuwe invulling van de gebouwen.  Zo heeft de gemeente met haar verkoopbeleid een extra knop om te sturen op haar stad.

 

Meer informatie

De overmaat als oplossing is een van de punten uit de Agenda Maatschappelijk Vastgoed 2016. In dit kader onderzoeken we samen met partners naar goede ontwikkelstrategieën voor het vastgoed tegen de achtergrond van actuele stedelijke opgaven (momenteel veelal wonen).

 

Zie ook:

  • Publicatie maatschappelijk vastgoed in de etalage
  • Informatie op de website over verkoop
  • Ontwikkelactiviteiten rond de overmaat (voor partners)
  • De website Ruimte om te Wonen, met voorbeelden van transformaties en de mogelijkheid uw eigen vastgoed hier in de etalage te zetten.

 

Over de auteurs:

Wouter van den Wildenberg is Director bij Fakton Consultancy en adviseert gemeenten over alle financieel-strategische opgaven rond hun gemeentelijk vastgoed. Xander  Duijnisveld is Market Director bij Fakton Capital en koopt en verkoopt als gemandateerde dealmaker voor opdrachtgevers in de private en publieke sector vastgoedobjecten en –portefeuilles

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

AfbeeldingRotterdam

Beurs WTC 21st floor

Beursplein 37, 3011 AA Rotterdam

The Netherlands

T   +31 10 300 6000

E   info@fakton.com

www.fakton.nl

 

Postadres

PO Box 30188, 3001 DD Rotterdam

The Netherlands

Meer nieuws

Whitepapers van Fakton

Academy

Afbeelding


Afbeelding


Afbeelding


Afbeelding