of 58959 LinkedIn

Drie misvattingen over het grondbedrijf (en hoe het wél zit)

Drie misvattingen over het grondbedrijf (en hoe het wél zit).
Reageer

Alle goede bedoelingen ten spijt; de grondboeren van de gemeente bepalen uiteindelijk waar gebouwd wordt: in de wei. Maar klopt dat beeld wel? En hoeveel tijd krijgen gemeenten van de toezichthouder om gronden af te boeken? We vroegen het Fakton-directeuren Aeisso Boelman en Peter van Bosse.

Het gemeentelijke grondbedrijf moest het de afgelopen weken stevig ontgelden op Stadszaken.nl. Jeroen Hatenboer wil het liefst van zijn grondbedrijf af, omdat financiële motieven zouden profileren boven ruimtelijk-kwalitatieve motieven, aldus de Enschedese wethouder. Pieter Hendrikse, oud-CEO van CBRE Global Investors, noemde het gemeentelijke grondbedrijf een ‘melkkoetje’ dat niet veilig is in handen van ‘financieel gedreven bestuurders’. Op persoonlijke titel repte IPO-directeur Henry Meijdam vorige week van ‘dubbele petten’ die bijna automatisch leiden tot belangenverstrengeling als een grondpositie tot opbrengst-gevende locatie wordt bestemd. Op Stadszaken roept Meijdam wethouders op een voorbeeld aan Hatenboer te nemen en de ‘onzuivere’ combinatie grondeigenaar-bestemmingsbepaling collectief aan te pakken. Alleen NEPROM-directeur Jan Fokkema neemt het voor de gemeenten op. Binnenstedelijke transformatie vereist volgens hem soms een actieve grondpolitiek. Fokkema laakt de karikatuur die wordt geschetst van de financieel gedreven wethouder. Maar wat zijn de feiten?

 

1. Melkkoetje? Grondbeleid kóst juist geld

Aeisso Boelman: ‘Uit een rondgang die wij in het kader van de VpB-plicht (vennootschapsbelastingplicht) uitvoerden, blijkt dat stedelijke ontwikkeling gemeenten in Nederland over het algemeen geld kost. Niet alleen tijdens de crisis, maar in structurele zin. Gemeentelijke grondbedrijven die historisch gezien structureel winst maken, zijn sterk in de minderheid. Door de bank genomen hebben grondbedrijven vaak structureel publiek geld nodig in de vorm van subsidies of inzet van eigen vermogen. Het is dus een misvatting dat het grondbedrijf een cashcow is geweest.’

 

2. Kwaliteit doet niet onder voor geld

Peter van Bosse: ‘In de Randstad gaat stedelijke ontwikkeling vrijwel altijd enkel nog over binnenstedelijke transformatie. Dat is zo’n complex proces, daar móét je als gemeente wel een rol in spelen. Maar niet zoals vroeger, toen de gemeente Den Haag bijvoorbeeld de herontwikkeling van de hele Binckhorst met een GEM (gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij) in éék keer ter hand wilde nemen. Je moet op zoek naar een kleinere korrelgrootte. Het grondbedrijf is daarbij een middel – geen doel – om stedelijke ontwikkeling op gang te brengen en waar nodig (bij) te sturen. Als je dat in een goede dialoog met de markt doet, levert de kwaliteit die je ermee bereikt op termijn vaak juist meer geld op.


Daarbij geldt wel een aantal voorwaarden: 1) je moet als publieke partij samen oplopen met de markt en 2) publieke partijen moeten nadrukkelijk ruimte geven aan de markt. De gemeente kan wensen formuleren maar zo min mogelijk eisen, afgezien van wat écht geëist moet worden.’

 

3. Krimpgebieden: wél ruimte voor balansherstel

Boelman: ‘Waar in de Randstad eerder sprake is van een tekort aan bouwgrond, worstelen gemeenten in krimp- en anticipatiegebieden nog steeds met bouwgrond die je liever niet op de balans zou willen hebben. Er valt daarom iets voor te zeggen om gemeenten in krimpgebieden meer tijd te gunnen om hun balans op orde te brengen, zoals Hatenboer suggereert.’


Van Bosse: ‘Als je in een grote stad in Noord- of Zuid- Holland zit, dan is de vraag vooral “Hoe kunnen we versnellen om in de behoefte te voorzien?”, maar heb je grondposities in een krimpgebied, dan zit je op zwart zaad. Nederland wordt meer en meer een land van twee snelheden. Het lijkt me goed om die twee snelheden in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) te spiegelen en krimpgebieden extra tijd te gunnen om hun balans op orde te brengen. Daardoor komen gemeenten niet in de verleiding om grond te verkopen op plekken waar je vanuit het oogpunt van duurzame verstedelijking en de leefbaarheid in de oude kernen beter niet zou kunnen bouwen.’

 

Boelman: ‘Veel gemeenten hebben schoon schip gemaakt (er is in totaal ongeveer 6 miljard euro afgeboekt, red.), maar er zijn nog altijd gemeenten met lijken in de kast. De begrotingsregels daarentegen zijn afgelopen jaren juist aangescherpt.’


Van Bosse: ‘De belangrijkste verandering is de balansverkorting; gemeenten moeten in 10 jaar een grondexploitatie draaien. Dat betekent dat grootschalige projecten met de omvang van bijvoorbeeld een Binckhorst in vroegere jaren vrijwel direct afvallen. Met de kleine korrelgrootte neemt het aantal projecten soms met het drievoudige toe, maar het risico neemt juist af.’


Boelman: ‘Kernpunten van de aangescherpte BBV zijn: 1) vergroot de transparantie en behoedzaamheid; 2) hanteer een strikte definitie van grondexploitatie; 3) beperk de looptijd, reken alleen werkelijke rente toe en schaf NIEGG af (Niet In Exploitatie Genomen Gronden). De termijn waarop de waardering van de gronden (nu nog in NIEGG opgenomen) kan worden uitgevoerd, is vier jaar. Dat is in feite al een faseringmogelijkheid voor de afwaardering van die gronden. Voor de waardering van lopende grex'en (BIE, Bouwgrond In Exploitatie) bestaat deze fasering niet.'


Conclusie Stadszaken.nl: Resumerend kunnen we stellen dat de commissie BBV de regels flink heeft aangescherpt. Daarbij biedt de BBV ook ruimte om van de stikte normen van tien jaar voor een grondexploitatie af te wijken, mits goed onderbouwd. Dit schept mogelijkheden voor gemeenten in krimpgebieden om de balans op orde te brengen. Het is aan de provincie als controlerend orgaan om deze coulance toe te passen. Het beeld dat de BBV gemeenten dwingt om bouwgrond te verkopen is onterecht. Gemotiveerd kan van de norm worden afgeweken.

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

AfbeeldingRotterdam

Beurs WTC 21st floor

Beursplein 37, 3011 AA Rotterdam

The Netherlands

T   +31 10 300 6000

E   info@fakton.com

www.fakton.nl

 

Postadres

PO Box 30188, 3001 DD Rotterdam

The Netherlands

Meer nieuws

Whitepapers van Fakton

Afbeelding


Afbeelding


Afbeelding


Afbeelding