of 59232 LinkedIn

Dé middenhuur bestaat niet: drie richtingen voor een succesvolle aanpak

De afgelopen weken heb ik aan een aantal expert-sessies meegedaan van onder andere Platform31, het ministerie van BZK en gemeenten. Daar was de middenhuur steevast aan de orde. Mooie momenten om je inzichten aan te scherpen. In elk geval werd me duidelijk dat dé middenhuur niet bestaat. Vele nota’s over middenhuur benoemen het tekort in dit segment als probleem, maar missen de oplossing door gebrek aan nuancering: naar regionale verschillen, naar potentiële klantgroepen en naar potentiële aanbieders.

Het is dan onvoldoende om te bepleiten dat gemeenten hiervoor meer aandacht moeten hebben. Of dat dit in bestemmingsplannen geregeld moet kunnen worden. Zo’n pleidooi creëert geen aanbod. Accentuering van de vraag des te meer. Het wordt dan ook tijd dat we de middenhuur vanuit de vraag gaan benaderen. Hierbij een drietal richtingen die gemeenten houvast geven bij hun aanpak voor de middenhuur.

 

Richting 1: de vraag voor de middenhuur is gevarieerd

In de eerste plaats moet bij een aanpak voor de middenhuur rekening gehouden worden met een variatie in klantgroepen. De middenhuur kent namelijk een variëteit aan vragers. In grote lijnen kunnen we de volgende groepen onderscheiden:

  • Jongeren, vaak met een startersinkomen maar nog lage gezinslasten, kiezen voor de vrije sector huur vanwege de snelle beschikbaarheid van woningen. Voor corporatiewoningen zijn zij afhankelijk van woonruimteverdeelsystemen, waarin deze woningen vaak onvoldoende snel beschikbaar zijn. Voor hen zijn vaak simpele appartementen, met een niet al te hoge prijs, geschikt aanbod.
  • Jonge gezinnen gaan naar de middenhuur als tussenstap in afwachting van hun koopwoning. Zij wonen kort in deze huurwoning. Dit blijkt uit de hoge mutatiegraad bij eengezinswoningen in de vrije sector. Voor hen is er daardoor doorgaans geen tekort. Deze woningen zijn er namelijk ook in veel plaatsen, vaak in bezit van pensioenfondsen of grotere beleggers.
  • Empty-nesters kiezen steeds meer voor huren, vanwege het gemak. Uitstraling, locatie en comfort zijn in het aanbod voor hen van belang, met een maandlast die niet te veel uit de pas loopt met wat men in de koopsector gewenst was.
  • En dan hebben we nog de expats en kenniswerkers met wensen gericht op gemak en bereikbaarheid; merendeels in tophuren, maar deels ook in middenhuur.

 

Richting 2: borg de toegankelijkheid van de middenhuur

In de tweede plaats kan de middenhuur alleen succesvol zijn als de toegankelijkheid voor middeninkomens groter wordt. Al te gemakkelijk wordt er bij plannen vanuit gegaan dat je met een inkomen net boven modaal in aanmerking komt voor middenhuur.  Maar door inkomenseisen vanuit verhuurders, en zeker ook haalbare huurquotes bij potentiële huurders is dit vaak minder makkelijk mogelijk. Verruiming van de inkomenseis door vermogen mee te tellen of verruiming van het middensegment tot onder de liberalisatiegrens biedt meer groepen mogelijkheden, maar dat laatste doet wel een beroep op de rendementsverwachtingen van de investeerders.

 

Richting 3: kansen liggen bij nieuwe investeerders

Een derde aandachtspunt is dat er kansen liggen bij nieuwe type verhuurders. Middenhuur is traditioneel voor een belangrijk deel het domein van beleggers en pensioenfondsen. Maar zijn zij ook voor alle genoemde potentiële klantgroepen de passende aanbieder? Gemeenten kunnen een rol spelen in het zoeken en faciliteren van nieuw type investeerders in de middenhuur. In de praktijk kom ik stichtingen tegen die zich inzetten voor groepen die net niet voor de sociale huur in aanmerking komen. Maar ook collectieven van (rijke) particulieren die spaargeld willen beleggen in vastgoed. Zij nemen genoegen met een lager rendement. Daarmee zijn zij een waardevolle partner in dit deel van de markt.

 

Regels zijn het probleem niet

Tot slot zie ik tijdens de expertsessies een roep om nieuwe regelgeving om de middenhuur te ondersteunen. Bijvoorbeeld het regionaliseren van DAEB-grenzen, waardoor corporaties een groter deel van de markt kunnen bedienen. Of het opnemen van de middenhuur in bestemmingsplannen. Tijdens al die bijeenkomsten kreeg ik echter geen overtuigend argument te horen dat nieuwe regels leiden tot een oplossing. Het is vooral een zaak van beter onderkennen van de vele mogelijkheden in de markt van vraag en aanbod. Laten we daarom beginnen bij het besef: dé middenhuur bestaat niet.

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Contactgegevens

Boulevard Heuvelink 104

Afbeelding

6828 KT Arnhem

Postbus 1174

6801 BD Arnhem
026-3512532


www.companen.nl

info@companen.nl

Meer nieuws

Woonarmoede

Expertise

NIEUWSBRIEF Companen

Wilt u op de hoogte blijven van ontwikkelingen op het gebied van woningmarkt en leefomgeving?

 

Meld u dan hier aan.

Bloggers