Contracteren: let op dat u niet ongewild verplichtingen jegens derden op zich neemt!

Een overeenkomst regelt in beginsel alleen de verhouding tussen de (rechts)personen die daarbij partij zijn. Onder omstandigheden werkt een overeenkomst echter ook jegens derden. Dit is bijvoorbeeld het geval bij zogenaamde ‘kwalitatieve rechten’. Dit zijn rechten die verbonden zijn aan de eigendom van een goed en automatisch overgaan op een rechtsopvolger onder bijzondere titel, zoals bijvoorbeeld een koper. De Hoge Raad heeft dit jaar een tweetal voor de praktijk relevante arresten gewezen over kwalitatieve rechten (HR 6 april 2012, LJN BV6727 en HR 20 april 2012, LJN BV5555). Kort en goed heeft de Hoge Raad geoordeeld dat partijen niet expliciet hoeven overeen te komen dat sprake is van een kwalitatief recht. Dit heeft tot gevolg dat partijen wellicht ongewild ook ten opzichte van rechtsopvolgers gebonden zijn aan bepaalde afspraken. U moet zich hiervan bij het sluiten van overeenkomsten bewust zijn en erop letten dat u niet ongewild verplichtingen jegens derden op zich nemen. Dit kan overigens eenvoudig voorkomen worden.

Wat is een kwalitatief recht?

Allereerst is uiteraard van belang vast te stellen wat een kwalitatief recht is. Er is sprake van een kwalitatief recht als (artikel 6:251 BW):

- een recht voortvloeit uit een overeenkomst;

- het recht voor overgang vatbaar is; en

- het recht in een zodanig verband met een aan de schuldeiser toebehorend goed staat, dat hij bij dat recht slechts belang heeft zolang hij het goed behoudt.

Een kwalitatief recht gaat van rechtswege op een verkrijger onder bijzondere titel (bijvoorbeeld een koper) over.

Ontstaansvoorwaarden

De Hoge Raad heeft in voormelde arresten overwogen dat kwalitatieve rechten kunnen ontstaan:

- zonder dat partijen in hun overeenkomst bepalen dat de rechten als kwalitatieve rechten zullen overgaan op verkrijgers onder bijzondere titel;

- zonder dat die rechten in de openbare registers (lees: het kadaster) worden ingeschreven; en

- zonder dat daar een kwalitatieve verplichting (artikel 6:252 BW) tegenover staat.

De eerste twee punten spreken voor zich. Als aan de voorwaarden van artikel 6:251 BW is voldaan, is sprake van een kwalitatief recht, ook als dit niet expliciet in de overeenkomst is bepaald en ook wanneer dat recht niet uit de openbare registers blijkt.

Het derde punt behoeft wellicht enige toelichting ten aanzien van het begrip ‘kwalitatieve verplichting’. De kwalitatieve verplichting is geregeld in artikel 6:252 BW. Dit artikel bepaalt dat partijen kunnen overeenkomen dat één van partijen iets moet dulden of niet mag doen ten aanzien van een aan hem toebehorend registergoed en dat die verplichting zal overgaan op degenen die het registergoed onder bijzondere titel verkrijgen. Anders dan voor kwalitatieve rechten blijkens het voorgaande geldt, moet een kwalitatieve verplichting wel uitdrukkelijk worden overeengekomen en worden ingeschreven in de openbare registers.

Praktische tip

Wanneer u een overeenkomst sluit en aan een partij bepaalde rechten verleent (met andere woorden als u zich ten opzichte van een andere partij tot iets verplicht) doet u er verstandig aan daarbij uitdrukkelijk op te nemen dat die rechten wel of niet voor overdracht vatbaar zijn en al dan niet op rechtsopvolgers onder bijzondere titel overgaan.